При каких условиях можно потерять свое (не в ипотеке) жилье?

[Ivan.Galv]

Ну потихонечку айрбнб начинают прижимать в метрованкувере. Скорее всего ричмонд будет первым, кто приравняет это к БнБ бизнесу с необходимостью лицензирования. А тогда будет уже не так просто получить максимальную отдачу. Хотя конечно, всегда остается вариант с лонг-терм рентом...

Когда прижимают доступное предложение по ренту - цены на рент дорожают. Когда цены на рент дорожают - покупать проперти для ренты становится выгоднее(быстрее окупается). Когда покупать становится выгоднее - цены сами знаете что...
Этож я так понимаю лоббируется цивильными канадцами, которым неприятно видеть у соседей общагу...Есть огромное число индусов и китайцев которые живут кучей народа в комнатушках во всяких хоумстеях...расселите их по всем правилам и посмотрите че будет с ценами)
Второй лоббист - отели, у которых airbnb деньги уводит. Отели тоже действуют не в целях повышения доступности жилья...

[BAD]

так в том то и дело, что этим стараются увеличить количество доступного рента. То что есть сейчас на рынке - это слезы, а не рынок... :\
Т.е. стараются перевести из краткосрока в долгосрок, таким образом увеличить предложение на рынке и соответственно снизить цены.
А краткосрочные цены аренды через айрбнб в ванкувере мне кажется сравнимы с гостиницами/мотелями и прочим (по крайней мере были когда я лендился, не думаю что сильно изменились). конечно ванкувер - туристический город (хотя судя по теме про израиль - для кого как ), но не столько же туристов сюда едет чтобы забить 8-10% жилого фонда! Тем более что 4-6 месяцев в году тут туристам ловить совершенно нечего, соответственно оунеры, держащие свои проперти на айрбнб должны жестко конкурировать друг с другом и фактически нести убытки... Хотя скорее всего они стараюстся "отбить" это повышенными ценами в сезон.
А еще если сюда приплести студентов, ради которых любую более-менее халупу превращают в мини-отель, где сдают комнаты с общими ливинг-рум/кухней, то ситуация становится совсем плачевной. Все что выходит на рынок продажи в более менее приличных районах в первую очередь рассматривается с точки зрения инвестиции. Купи и сдавай - супер бизнес... :\

Имха, всю эту пирамидально-пузыревую конструкцию может исправить только глобоальное потрясение. Я уже был свидетелем лопания пузыря недвижимости (пусть и не такого большого) лет 8-9 назад, отголоски которого до сих пор еще слышны. Посмотрим что будет тут.

[Font]

Знавал я одного канадца, он в Порт Муди восхитительный бейсмент через АирБнБ сдавал. Это помещение и бейсметном не назовешь, слегка заниженный первый этаж.
Так вот он сетовал, что за 6 недель у него этот бейсмент один раз взяли на уик-енд.
Он так расстроился, что сам переехал в этот бейсмент, а в дом сына с семьей забрал.
Так что АирБнБ не панацея.

[Stjernberg]

Еще вариант - сделать из дома индусский Banquet Hall. В Сюррее, говорят, биг бизнес.
С AirBnB совсем все плохо, во многих домах по страта байло уже приняли решения что сдавать квартиру/комнату на airbnb запрещено.

[Antoxa]

А насчет инвестиций еще, вроде в Канаде обычной тете моте а не прошаренному стартаперу светит процента 2 макс по депозиту.. в чем кайф свои хранить под 2 а банку платить процентов 7-8 да еще все проценты вначале

Ипотека стоит 2.5%
Долгосрочная доходность S&P500 например в районе 10%.

[BAD]

Резюмируя, потерять свое (не в ипотеке) жилье можно, но это надо постараться. Если бояться этого, то уж лучше оставаться на месте и не дергаться... :\

[Antoxa]

С максимальной отдачей через краткосрочную ренту на airbnb Вы по сути инвестировали не столько деньги в актив с каким то числом бедрумов, сколько создали себе возможность работать на себя и за счет этого умножить прибыль.

Иван, я могу лишь повторить. Вы не можете извлекать прибыль из помещения где вы физически проживаете. Вы можете ужаться, и освободившиеся ресурсы использовать для извлечения прибыли. Будь то свободная комната на сдачу или просто покупка меньшего жилья и использования средств для инвестиций - не важно.

Вы по сути говорите: зачем вам кондо, живите в пол-кондо а вторую половину сдавайте.

[Antoxa]

Начиная от общего восприятия и готовности к переменам, заканчивая наличием друзей и знакомых везде.

Либо отсутствием настоящих друзей детства в принципе.

[Ivan.Galv]

Вы по сути говорите: зачем вам кондо, живите в пол-кондо а вторую половину сдавайте.

Не знаю почему Вы меня не понимаете:)
Давайте тогда и я тоже еще раз повторю)
С кондо - полностью с Вами согласен. Я по сути говорил "зачем вам кондо-живите в пол-кондо(или в более дешевых апартментах)".Но с домом такой же прием не работает. Слишком много ньюансов и отличий)

Ипотека стоит 2.5%
Долгосрочная доходность S&P500 например в районе 10%.

Антоха, ох уж эти инвесторы) При даунпейменте 10-20% и Capitalization rate 5.5% среднегодовая прибыль от вложенного даунпеймента 27.5-55% и это вообще даже не учитывая рост цены дома (appreciation) и рост стоимости ренты. И этот caprate не особо то и подвержен кризисам, в отличии от S&P и спекуляций с ценами домов.
Да и ипотечный рейт 2.0%-2.5% при инфляции в 2.1% условно бесплатен.

[BAD]

Не спора ради, а просвященья для:
А как вы (ты?) считаете Capitalization rate?

Просто я не особо знаком с этим понятием (нечего инвестировать, хаха), вот что пишет гугла:
The capitalization rate is the rate of return on a real estate investment property based on the income that the property is expected to generate. The capitalization rate is used to estimate the investor's potential return on his or her investment.
"expected to generate" - это каким-же образом? рентой? последующей продажей?

[Antoxa]

И этот caprate не особо то и подвержен кризисам, в отличии от S&P и спекуляций с ценами домов.

5.5% говорите? Хм...
Киосаковский подход работает в определенное время и в определенном месте. Он не вечен.

[Antoxa]

The capitalization rate is the rate of return on a real estate investment property based on the income that the property is expected to generate. The capitalization rate is used to estimate the investor's potential return on his or her investment.
"expected to generate" - это каким-же образом? рентой? последующей продажей?

Считают его дядьки умные, и публикуют ежегодно
На деле же мне не встречались варианты покупки в Ванкувере, которые можно было сдавать окупая при этом платежи по ипотеке, не говоря уже о разных fee и налогах.
Возможно у Ивана в его месте проживания другой опыт, но универсальным его точно не назовешь.

[Ivan.Galv]

@BAD, http://www.investopedia.com/terms/c/cap ... onrate.asp
Проще говоря - если Вы купили проперти и вселили тенанта - это уровень годовой окупаемости от стоимости дома включая налоги и утилитиз. При 5.5% лет за 20 дом сам себя окупит, даже если стоимость самого дома останется неизменной. Платежи по ипотеке в нем не считают

@Антоха, Ваш график не говорит о том, что недвижка становится невыгодной инвестицией. Вы фиксируете Caprate в момент покупки и с ее момента он только растет с каждым подрастанием стоимости ренты.
Этот график говорит лишь о том, что в данный момент у Ванкувера слишком завышены цены для инвестирования ради ренты. У Торонто все получше, но совсем прекрасно становится в некоторых пригородах Торонто, если специально целится на Caprate.
Кроме того, это средний caprate по больнице. А инвесторы то весьма придирчивы и избирательны в выборе) И зависит от аппетита к возне - чем short-termнее тем лучше капрейт, чем более multi-family - тем капрейтнее...но общий случай считают именно по long term single family.

А окупать ли caprate-ом ипотеку - это опционально. Если окупается - это называется положительный cashflow:) Как я и говорил - в пригородах Торонто еще остались места с полностью положительным Cashflow. И даже если Вы добавите взятый в долг даунпеймент-даже тогда реально сделать его положительным) Но для средних инвесторов это не трагедия по идее, можно жить и при слабоотрицательном кешфлоу.

За год рента во многих канадских городах выросла в цене...так что капрейт постоянно меняется даже если в момент покупки он был не по феншую)

[BAD]

На деле же мне не встречались варианты покупки в Ванкувере, которые можно было сдавать окупая при этом платежи по ипотеке, не говоря уже о разных fee и налогах.
Возможно у Ивана в его месте проживания другой опыт, но универсальным его точно не назовешь.

Понятно, спасибо.
По Ванкуверу покупка ради ренты - такой отрицательный кэшфлоу можно получить, что мама не горюй. В Ване больше покупали ради последующей продажи при "неестественном" росте цены на недвигу. И в рент туда никого не пускают, ибо или низя или не нужно, нужна относительная свобода сброса. И стоят эти дома и когды без жильцов, без света... Вроде ж со след года уже будет действовать налог на пустующее жилье - тогда мож чтото изменится.

У меня кстати коллега на работе купил в мишне домик для рента, а сам снимает в кокитламе. У него там выходит нулевой кэшфлоу и только за счет того что есть дополнительно лейнавэй хаус... По крайней мере угол на старость будет.

[BAD]

@BAD, http://www.investopedia.com/terms/c/cap ... onrate.asp
Проще говоря - если Вы купили проперти и вселили тенанта - это уровень годовой окупаемости от стоимости дома включая налоги и утилитиз. При 5.5% лет за 20 дом сам себя окупит, даже если стоимость самого дома останется неизменной. Платежи по ипотеке в нем не считают

Минус такс, минус расходы на содержание, или это уже заложено в 5,5%?