Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Vladimir611]

Проблема Иван не в том, что не считают недвижимость, а в том, что:
а.Не правильно считают shelter ( а то в ваших раскладах он дорожает на 4%, а в CPI и близко к этому нет)
б. Заменяемость номинантов в корзине. Вы в своём посте назвали это "народец адаптировался к методикам подсчета Банка Канады и не тратит сильно больше чем год назад на потребительские радости". Вот именно, только это к инфляции отношения не имеет. Если человек вместо кофе начинает пить чай ибо дешевле (а в корзине проходит, как заменяемые продукты) - это туфта.
Всё упирается в то, что у БоК нет другого выхода. Из-за экономики поднимать ставку они не хотят. И это верно. А подсчёт CPI позволяет им в зависимости от желаемой цели варьировать в воротах +- 1.5-2%. Сейчас им нужно инфляцию занижать - они это делают. Завтра им надо будет показать, что инфляция попёрла вверх и они это сделают на ура. Подсчёт CPI на сегодняшний день абсолютно ангажированный инструмент
Почитайте, как видоизменился этот подсчёт (Канада здесь от США не отличается)
http://www.investopedia.com/articles/07 ... eindex.asp

[Ivan.Galv]

[video][/video]

[BAD]

Все как у нас некоторое время назад. Щас рынок аренды вообще мертвый.

[Ivan.Galv]

Bad, А что с ним стало? Студентов в сентябре ждет или народ из провинции свалил?
Последний раз я видел мертвый рынок рента в Калгари, когда нефть упала и народ начал валить из провинции. Там можно было снять апартменты на пару сотен баксов дешевле и высокий процент пустующих мест был.

[BAD]

Иван, я имел ввиду что аренду хрен найдешь. Т.е. мертвый для арендатора.
Цены подлетели, предложение упало...

[RomanSPb]

Bad, А что с ним стало? Студентов в сентябре ждет или народ из провинции свалил?
Последний раз я видел мертвый рынок рента в Калгари, когда нефть упала и народ начал валить из провинции. Там можно было снять апартменты на пару сотен баксов дешевле и высокий процент пустующих мест был.

Он здесь до сих пор такой, пока ничего не изменилось:) Мы вместо той однушки сняли дом в Саннисайде за те же деньги. У всех апартмент билдингов vacancy, довольно много домов на продажу, даже вон соседи через дом буквально позавчера вывеску "just listed" в газон вбили. Следующий лиз может ещё дешевле выйдет или лучше или и то, и то (если вообще в Калгари).

[Ivan.Galv]

Вот видите, ваш друг тоде отчаяно желает иметь позитивный CF, даже ценой уменьшения дохода от equity.

Добавлю еще одну забавную вещь, по кешфлоу vs прибыльность, чтобы совсем интересно стало)
Те самые HELOC на которые покупаются проперти после первой...они то оказывается interest only. То есть Вас вообще никто не заставляет выплачивать по ним principal никогда. При необходимости это отражается на кешфлоу жутким образом в сторону плюса...

[Елена Палагнюк]

А вот такой вопрос - сколько времени тратит среднестатистический инвестор-лэндлорд на одну проперть, которую он сдает одному тенанту (семье)? Есть такие прикидки среди профессионалов инвесторов? Причем интересует все время: поиск жильцов, ремонты после жильцов, разные бытовые проблемы, всякая бумажная работа (налоги, страховки и др.). Может если все время посчитать то окажется, что не такой уж это и пассивный доход. Кстати, а как в отпуск ездят такие инвесторы, если весь их рент не проходит через специальную контору?

Назвать среднестатистическую цифру по этому вопросу сложно. Здесь все относительно. Зависит от того какую именно недвижимость вы сдаете в аренду. Какие жильцы попадутся и тд. Иногда жильцы живут годами и все что требуется от лендлорда - делать ежемесяный депозит в банке (сейчас можно не выходя из дома) за аренду и периодически в случае необходимости - мелкий ремонт. Если вы сдаете к примеру дом по отдельным комнатам (особенно студентам) то внимания к этому вопросу может понадобиться больше. Самая большая проблема при сдаче в аренду обычно это выезд старых и поиск новых жильцов. Здесь зависит сам ли лендлорд ищет новых или через реэлтора. Также после старых жильцов обычно нужно сделать мелкий ремонт и хорошую уборку для новых тенантов. Сами будете делать или кого-то нанимать. Ну а при пересдаче все упирается в месторасположение, состояние и цену аренды недвижимости. Бумажная работа много времени не занимает (страховку вы платите автоматически, налоги делаете во время инком такса). Если у вас несколько объектов недвижимости (как минимум 5-7 и это старые дома не квартиры), вы живете на доход от такого вида инвестмента и сами занимаетесь всеми вопросами (property management) и ремонтами, тогда рассматривайте это как full time job. Если у вас к примеру одна или две квартиры на инвестмент, то это практически не отнимает у вас времени особенно если живут хорошие, ответственные тенанты...

[bukhtoyarov]

Понятно, спасибо за ответ.

[SUPER]

Щас жилье в Онтарио дешевеет.. в последний месяц на 15-25%

[Ivan.Galv]

на 6%

[SUPER]

На 10-15%

15-20% это в квартал не в месяц, я ошибся

https://www.zolo.ca/richmond-hill-real-estate/trends

[Ivan.Galv]

zolo я бы не сильно доверял, я когда сравниваю realtime цифры и то что у zolo - очень сильно отличается)
И даже если элементарно сложить цифры допустим sales по detached/semi/condo и посмотреть что они чертят на графике - цифра выходит не та) Руки у их девелоперов не из того места растут)

А сравниваете вы РХ а не Торонто. Средняя цена по GTA в мае снизилась на 6% и все равно она на 15% выше прошлого мая. Цены примерно на уровне 20го февраля. Я лично жду, что до августа снижение продолжится с ослабеванием. А к августу лавочка прикроется.
В мае по city of toronto список активных листингов пополнялся на 52 проперти в день. В июне около 30ти в день пока, средняя цифра за июнь может и не станет негативной, но снизится может до 20 или 15 в день.

И питать иллюзий не надо изза причин снижения. Это делают люди, которые проворачивали двойные сделки. Один новый дом у них уже куплен, а имеющийся теперь надо срочно продать. И тут бац налог. Эти ребята сейчас в отчаянии и готовы давать хорошую скидку. А сроки закрытия у них как раз ~2месяца. Как только они поотменяют оферы или умудрятся продать в течении своего дедлайна- остальные продавцы не будут так себя вести.
И покупатели боятся покупать по той же причине - вдруг им банк заявит что appraisal value снизился между офером и закрытием. Как только отчаянные ребята закончатся с одной стороны - страх исчезнет и с другой:)

[xron]

Ну и как это отразиться на доходах ивана - что цены упали ? Тенаты станут меньше платить , или увеличиться платеж на моргидж ?

[Ivan.Galv]

Вообще то для Ивана падения еще даже не случилось, ибо он купил дешевле сегодняшних цен;)
И все верно - ни на цену ренты ни на monthly payments не влияет.

Три идиота в правительстве новое злодеяние затевают - запрет airbnb для не principal residence. Там может быть какой то эффект на цену ренты. В конечном счете выиграют отели, а проиграют туристы и новые имигранты.