Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Ivan.Galv]

Антоха, а с чего Вы взяли что Вы учли все риски? Думаете там нельзя придти, испугаться потенциальных проблем и нарастить Вашу графу расходов вдвое? Это наивно.

Ну а так появилось время внимательнее посмотреть Ваш эксел.
Мелкий ремонт на дом и на квартиру не одиннаков, и то что Вы поставили его в утроенном размере на бунгало - это всего лишь Ваш выбор, а не учитывание ВСЕХ рисков.

Утилитиз Вы забыли, ибо они в той реальной ситуации с домом в Ошаве повешены на лендлорда, но дедактятся. Это вот к слову о том, можно ли меня укорять за учитывание всего;)

про ставку я уже говорил - 2.57 это перебор и Ваш выбор.

Insurance не учли, а банки ее требуют всегда, могли бы ее взять в моих расчетах.

Потом Вы опять же посчитали income tax, когда при расчетох с биржей никто его никогда не считает. В дедакшены к инкам таксу Вы неверно указали дедактить только interest и maintenance. Maintenance из дедакшенов вычеркивайте(не уверен), а вот Land transfer tax вешайте в дедакшены тоже. Тогда это станет валидно для стопроцентного рентал проперти, но не для principal residence.

Даже при том, что Вы могли бы назвать marginal tax rate=30% общим случаем, для Вашего сведения, можно сделать этот инкам активным по корпорации и снизить до 15%. Хотя придется помучатся с фокусами. А если это все таки брать общий случай - у меня есть сомнения что ставка для рентал инкама такая же как для персонального активного дохода. Запросто может оказаться ставка ниже вроде ставки с capital gains. Owen Bigland об этом писал что пассивный доход облагается ставкой ниже, но я точно не знаю, ибо еще не платил с него таксы ни разу.

Ну и не учтена CMHC стаховка и оплата юриста, которые также были учтены у меня "на салфеточных расчетах".

То что крупный ремонт на 5й год какбы не увеличит цену дома - это тоже большое "если". Как раз с крупным ремонтом можно с одной стороны кричать "кошмар, как можно его не учитывать", а с другой стороны надо понимать что после такого ремонта дом может запросто вырасти в цене даже на стагнирующем рынке. И еще одно если - то что Вы будете кого то нанимать на такой ремонт, а не как Калгари Бой будете играть в игру "мастер на все руки")

Потенциально если это полное рентал проперти без целей продажи - клеймить CCA тоже может быть хорошим приростом к кешфлоу.

[Ivan.Galv]

И еще Антоха удивляют конечно вопросы про "учитывания всего". Учитывать все можно уже по факту глядя на чеки, а не заранее.
Вот например - Вы точно знаете как именно сдавать собрались проперти? В абстракных расчетах может и знаете, а на деле не всегда. Я вот например не сразу знал будет ли моим выбором AirBNB или не будет, а это влияло на ROI коренным образом.

Потом, Вы вон в соседней теме рассказывали всем под подпевалочки Владимира, что убер это не full time работа, расходы на машину надо вешать на водителя без учета ROI. А Вам не приходило в голову что с домом такая ситуация может быть когда он principal residence? И все эти ремонты шремонты имеют право на такое же отношение как с убером.

Дом - это такой же бизнес как все. Предсказать расходы и доходы конечно проще, но неопределенности тоже никто не отменял и не может отменить. Меня всегда забавляли люди которые думают что могут все просчитать. Один из таких сейчас нанял меня на контракт создавать software продукт по цене впаривания этого продукта одному из клиентов. Еслиб он меня честно спросил сколько такой продукт стоит - я бы ему честно сказал что в 5 раз больше. Но он же этого не хочет, у него есть бюджет и есть требования. Эти требования он и получит за этот бюджет. А то что для хорошо продаваемого продукта там еще в 400% больше усилий и затрат надо - он пока не видит, да и пусть не видит. Вот такие вот они "планирователи всего наперед".
Практически ни в одном бизнесе нельзя заранее спрогнозировать точно взлетит ли и как взлетит.

И потом, что бы Вы там не расчитывали - рынок то не изменится. Вы можете найти районы с более хорошим ROI и кешфлоу и с более плохим. Когда Вы примерно выбрали район - соотношение цены к стоимости ренты - это конечно же самый важный показатель, и Вы там не будете сидеть и думать "ой, что же выбрать ROI 7.5% или ROI 7.82%?", скорее всего какая нибудь деталь вроде парка через дорогу против очистительной станции в районе будет намного важнее. И конечно все эти подсчеты на ремонты/шремонты нивкакое сравнение не идут с опасениями насчет динамики цен. Так что в сухом остатке Вам надо конечно видеть все обязательные платежи, Вам надо видеть за сколько это будет сдано и как этой ценой можно манипулировать, но вот опциональные и не строго привязанные к датам платежи имеют очень второстепенное значение.

Я вот например сейчас гораздо больше заинтересован увеличением потенциала стоимости аренды. Я итак недешево всё сдал, но например заплатить в ущерб своему ROI в большинстве случаев гораздо лучше, если это нарастит цену аренды. Игра с банками - то что имеет значение. Банки не смотрят на Ваши замены микроволновок, они смотрят на Ваш gross income и это дает гораздо больше бенефитов, а в случае кризисов и безопасность от дефолта - это важнее, чем чуть более высокое ROI.

[Antoxa]

Антоха, а с чего Вы взяли что Вы учли все риски? Думаете там нельзя придти, испугаться потенциальных проблем и нарастить Вашу графу расходов вдвое? Это наивно.

Иван, я разве сказал что учел все риски? Я говорю, что пытаюсь учитывать риски. Предлагаю вам мне в этом помочь.

У вас, видимо, подход другой: раз риск учесть нельзя - претворимся, что его нет. Мне кажется это странным.

Мелкий ремонт на дом и на квартиру не одиннаков, и то что Вы поставили его в утроенном размере на бунгало - это всего лишь Ваш выбор, а не учитывание ВСЕХ рисков.

Для квартиры я предполагал 300/mo на maintenance fee + 100/mo на мелкие проблемы.
Для бунгало вашего я fee убрал. Но предположил, что эти деньги все равно будут уходить на обслуживание так или иначе. Если у вам другие предположения - поправьте меня, желательно аргументируя.

Утилитиз Вы забыли, ибо они в той реальной ситуации с домом в Ошаве повешены на лендлорда, но дедактятся. Это вот к слову о том, можно ли меня укорять за учитывание всего;)

Утилитиз и прочие ежемесячные расходы я как раз направил в maintenance чтобы не перегружать эксельку.

Я вас не укоряю, а призываю посчитать, сколько ежегодно у вас будет уходить на обслуживание дома, чтобы мы могли ввести это в эксельку.

про ставку я уже говорил - 2.57 это перебор и Ваш выбор.

Намекаю: экселька расшарена с правами на редактирование.
Подставьте свои значения и покажите нам на какую доходность вы ориентируетесь.

Insurance не учли, а банки ее требуют всегда, могли бы ее взять в моих расчетах.

И то верно! Спасибо.
Кроме этого страховка при депозите меньше 20%.

Потом Вы опять же посчитали income tax, когда при расчетох с биржей никто его никогда не считает.

Это другой вопрос, мы можем посчитать. Просто на бирже налог наступает только при реализации дохода. И он значительно ниже чем при доходе от ренты.

В дедакшены к инкам таксу Вы неверно указали дедактить только interest и maintenance. Maintenance из дедакшенов вычеркивайте(не уверен), а вот Land transfer tax вешайте в дедакшены тоже. Тогда это станет валидно для стопроцентного рентал проперти, но не для principal residence.

Да, land trasfer tax я вообще не учел. Его нужно для начала добавить, а потом в дедакшены внести.
Maintenance я тоже не уверен можно ли дедактить.

Даже при том, что Вы могли бы назвать marginal tax rate=30% общим случаем, для Вашего сведения, можно сделать этот инкам активным по корпорации и снизить до 15%.

Можно конечно. Только это будет доход корпорации. Как вы им пользоваться то собрались? За дивиденды тоже налог имеется.

у меня есть сомнения что ставка для рентал инкама такая же как для персонального активного дохода.

Не обольщайтесь:
If the rental property is owned in your personal name, this income is taxed on your T1 personal income tax return. The tax you pay will depend on your marginal tax rate.

Запросто может оказаться ставка ниже вроде ставки с capital gains. Owen Bigland об этом писал что пассивный доход облагается ставкой ниже, но я точно не знаю, ибо еще не платил с него таксы ни разу.

Этот перец писал про dividends и capital gain - и то и другое действительно облагаются налогом меньше.

Ну и не учтена CMHC стаховка и оплата юриста, которые также были учтены у меня "на салфеточных расчетах".

Ну так давайте добавим. Проблема в том что доходность уменьшится еще сильнее.

То что крупный ремонт на 5й год какбы не увеличит цену дома - это тоже большое "если".

Косметический ремонт стоимостью в 10К совершенно точно стоимоть не увеличит. Он поможет дому не развалиться и не упасть в цене. Ну и стоимости аренды поможет не упасть.

Что касается ремонта капитального, то его я вынес за рамки оценки, ограничив срок владения собственностью 10 годами. Вот после 10 лет действительно встанет вопрос серьезного ремонта.

[Antoxa]

И еще Антоха удивляют конечно вопросы про "учитывания всего". Учитывать все можно уже по факту глядя на чеки, а не заранее.

Иван, я предлагал "стремиться просчитать все риски". Это на мой всгляд логично.

Вот например - Вы точно знаете как именно сдавать собрались проперти? В абстракных расчетах может и знаете, а на деле не всегда. Я вот например не сразу знал будет ли моим выбором AirBNB или не будет, а это влияло на ROI коренным образом.

То есть вы сначала покупаете проперти, а потом думаете как ее сдавать?

Потом, Вы вон в соседней теме рассказывали всем под подпевалочки Владимира, что убер это не full time работа, расходы на машину надо вешать на водителя без учета ROI. А Вам не приходило в голову что с домом такая ситуация может быть когда он principal residence? И все эти ремонты шремонты имеют право на такое же отношение как с убером.

Мне сложно представить как можно сдавать дом и жить в нем одновременно. Если только часть времени, пока в отпуске (Airbnb). Но мы же обсуждаем покупку дома для сдачи.

Дом - это такой же бизнес как все. Предсказать расходы и доходы конечно проще, но неопределенности тоже никто не отменял и не может отменить.

Так любой бизнес стремится минимизировать неопределенности и оценить все что может существенно повлиять на доходность. Этому даже в школе учат - Business valuation называется.

Меня всегда забавляли люди которые думают что могут все просчитать.
Один из таких сейчас нанял меня на контракт создавать software продукт по цене впаривания этого продукта одному из клиентов. Еслиб он меня честно спросил сколько такой продукт стоит - я бы ему честно сказал что в 5 раз больше. Но он же этого не хочет, у него есть бюджет и есть требования. Эти требования он и получит за этот бюджет. А то что для хорошо продаваемого продукта там еще в 400% больше усилий и затрат надо - он пока не видит, да и пусть не видит. Вот такие вот они "планирователи всего наперед". Практически ни в одном бизнесе нельзя заранее спрогнозировать точно взлетит ли и как взлетит.

Откуда вы знаете что в 5 раз больше? Или вы - исключение из собственных правил и у вас получается просчитать? А если бы бюджет был в 5 раз больше, вы бы сказали, что он правильно просчитал?

Понятное дело, что кто то, обладающий бОльшими знаниями, может спрогнозировать проект лучше/точнее. Это лишь означает, что нужно стремиться получить эти знания прежде чем начинать проект. А не закрывать глаза на неопределенности, которые могут уничтожить доходность вашего проекта.

что же выбрать ROI 7.5% или ROI 7.82%?"

О чем вы говорите? У нас ROI сейчас скачет от 8% до 20%. И это я еще не ввел все те расходы что мы забыли учесть. При 5% даунпейменте у нас вообще CF отрицательный получается. Вы считаете что факторы, которые настолько сильно влияют на прибыльность бизнеса не стоит даже рассматривать и пытаться оценить?

Я вот например сейчас гораздо больше заинтересован увеличением потенциала стоимости аренды.

Да пожалуйста, сможете дороже сдать - молодец. Но причем сдесь оценка расходов?

Я итак недешево всё сдал, но например заплатить в ущерб своему ROI в большинстве случаев гораздо лучше, если это нарастит цену аренды.

Вы наверное хотели сказать, заплатить для того чтобы общий ROI от проекта вырос. Платить чтоб он упал - это нонсенс.

[Antoxa]

@Antoxa, приличную посудомойку можно найти и за 1к, особенно на съёмную квартиру.

Ребят, да пожалуйста, графа maintenance редактируется. Вводите туда то как вы оцениваете расходы и смотрите на доходность.

И не забывайте смотреть на NVP. Это та сумма которую вы заработаете за 10 лет, вкладывая свои усилия в этот проект.

[Ivan.Galv]

Да, land trasfer tax я вообще не учел. Его нужно для начала добавить, а потом в дедакшены внести.
Maintenance я тоже не уверен можно ли дедактить.

Тьфу сори что ввел в заблуждение) я конечно имел ввиду что дедактится проперти такс.
Land transfer в зависимости от first time buyer разный. Для Дома в 380к может вообще 175 баксов оказаться в лучшем случае

[Ivan.Galv]

Откуда вы знаете что в 5 раз больше? Или вы - исключение из собственных правил и у вас получается просчитать? А если бы бюджет был в 5 раз больше, вы бы сказали, что он правильно просчитал?

Нет, просто он меня нанял на эту задачу потому что моя собственная компания именно в этом и преуспела) Только он хочет чтобы все созданное было его интеллектуальной собственностью и нискем не делиться. Но мне намного проще оценить сколько реально ему нехватает усилий до более менее завершенного и конкурентного продукта

[Ivan.Galv]

Вы наверное хотели сказать, заплатить для того чтобы общий ROI от проекта вырос. Платить чтоб он упал - это нонсенс.

Нет. Вы можете проапгрейдить чтото за солидную сумму и это снизит Ваш ROI. Это конечно поднимет цену ренты в то же время. Но там где многие скажут "оно того не стоит", я выберу обратное по озвученной причине взаимодействия с банками. Одноразово чтото оплатить - это мало значения имеет. А вот получить прирост инкама, который можно декларировать в банк потом - гораздо больше.

[Antoxa]

Но мне намного проще оценить сколько реально ему нехватает усилий до более менее завершенного и конкурентного продукта

Значит ли это, что оценки - не нужны? Полагаю, что нужно больше знаний все же.

[Antoxa]

Нет. Вы можете проапгрейдить чтото за солидную сумму и это снизит Ваш ROI. Это конечно поднимет цену ренты в то же время. Но там где многие скажут "оно того не стоит", я выберу обратное по озвученной причине взаимодействия с банками. Одноразово чтото оплатить - это мало значения имеет. А вот получить прирост инкама, который можно декларировать в банк потом - гораздо больше.

А вы не ищите легких путей, Иван!

Самый элементарный, эффективный, а главное самый дешевый способ за счет ROI снизить риски - заплатить бОльший даунпеймент.

- Увеличивая даунпеймент вы лишаетесь альтернативной возможности. Но слегка зарабатываете за счет меньшей страховки.
- Улучшая же что то в доме, вы как минимум должны вернуть то, что вложили + компенсировать уплаченый на возросший инкам налог. Даже в этом случае бенефиты ради которых вы эаморачиваетесь не очевидны. Зачем банку ваш слегка увеличеный инкам? В случае падения стоимости дома (а именно от этого стоило бы страховаться) сумма вашего долга, а соотвественно размер платежа и необходимый для этого платежа инкам не изменяются. Изменяется размер залога под этот долг. И его вам придется компенсировать. Дополнительный доход может потребоваться для рефинансирования этого дополнительного залога, но процент по такому заему будет выше моргиджа. Зачем так поступать?

Зачем весь этот гемор, если его можно легко избежать? Загадка.

[Ivan.Galv]

В случае падения стоимости дома (а именно от этого стоило бы страховаться) сумма вашего долга, а соотвественно размер платежа и необходимый для этого платежа инкам не изменяются. Изменяется размер залога под этот долг. И его вам придется компенсировать.

Откуда Вы это взяли? У Владимира такое же заблуждение.
Был у Вас доход чтобы купить дом за 2 ляма и Вы купили дом за 2 ляма. Дом подевел вдвое до 1 ляма. А доход вырос вдвое и Вы стали способны тянуть мортгидж на сумму 4 ляма.
Банк спокойно продлит Вам мортгидж компенсируя один риск снижением другого риска, ничего не попросив доплатить. Только если по его мнению это совсем не равнозначные риски - тогда попросит рефинансироваться или доплатить.
А еще Вы за 5 лет выплатите процентов 15-20 долга. Вдобавок к уже имеющемуся даунпейменту, это тоже снижение риска, при котором банк может расценить риск как не изменившийся.
Так что с точки зрения защиты от дефолта - лишний бакс в ежемесячном доходе будет намного безопаснее чем лишняя сотня баксов в кармане.

Посмотрите на это иначе - есть ограничения по максимальному долгу который Вы способны взять. Если эти ограничения у Вас резко облегчили и лимиты увеличили - Вы сразу способны занять больше у кого угодно, даже если это не Ваш банк, например для уплаты разницы в цене. А зачем Вашему банку отдавать Вас конкуренту, если Вы не стали менее надежным?

[Antoxa]

Иван, чтобы получить деньги должно выполняться оба условия:
1) Долг должен обеспечиваться залогом.
2) Заемщик должен быть способен выплачивать долг и проценты (иметь необходимый доход)

Вероятность того, что стоимоть залога может уменьшится в пределах 20% достаточно велика. Поэтому при даунпейменте меньше 20% вы обязаны застрохавать стоимость своего залога.

Как способность выплатить не 2м, а 4м за 25 лет защитит банк от вашего банкротства через год?

А еще Вы за 5 лет выплатите процентов 15-20 долга. Вдобавок к уже имеющемуся даунпейменту, это тоже снижение риска, при котором банк может расценить риск как не изменившийся.

Цель банка - не в том, чтобы вы выплачивали долг быстро. Наоборот, за досрочное закрытие даже штрафа существуют.
Его цель - держать вас в должниках, но при этом обезопасить себя от вашего дефолта.

[Ivan.Galv]

Как способность выплатить не 2м, а 4м за 25 лет защитит банк от вашего банкротства через год?

Человек, у которого год за годом значительно растет доход - это знаете ли равносильно уменьшению вероятности дефолта;) И его растущая способность легко рефинансироваться - этому доказательство.
Это вопросы на которые ответы не загуглить. Надо обращаться к специалистам. Если у Вас нет явного пруфа своей позиции - тогда это гадание на кофейной гуще. Я не знаю точно сам как обстоят дела. Знаю только что с HELOC перерасчеты имеют право сделать по контракту, но по факту не делают никогда. За счет этого народ и набирает пропертей в кризисы, когда у них на руках HELOC по оценкам пропертей с докризисными ценами и они уверены что их не попросят переассесмент провести. Кроме того в нем вообще нет никаких renewal как явление, а значит и риска проблем нет.

К тому же я слышал при renewal ставки тоже не шоколад, так что молиться на renewal тоже можно не спешить.

[Antoxa]

Иван, акститесь!

Человек, у которого год за годом значительно растет доход - это знаете ли равносильно уменьшению вероятности дефолта;)

Суть моргиджа - деньги под залог недвижки. Ну кто вам даст денег, да еще под такой процент, без залога? Вы бы дали?
Ваш доход важен, как способность погасить долг за 25 лет. Если через год он пропадет у банка есть залог. Если залога нет, никакой доход вам не поможет.

Кредит без залога стоит очень дорого.

Это вопросы на которые ответы не загуглить. Надо обращаться к специалистам. Я не знаю точно сам как обстоят дела.

Так обратитесь к специалисту! Вы же инвестируете в недвижку, не я.

Знаю только что с HELOC перерасчеты имеют право сделать по контракту, но по факту не делают никогда.

Зачем это делать на растущем рынке? Будет повод - сделают.

А если у вас еще и проблемы с выплатами случатся, когда вслед за ценами и рента снизится:
"your lender can take possession of your home if you miss payments even after working with your lender on a repayment plan"
https://www.canada.ca/en/financial-cons ... .html#toc4

[Vladimir611]

Антоха, а с чего Вы взяли что Вы учли все риски? Думаете там нельзя придти, испугаться потенциальных проблем и нарастить Вашу графу расходов вдвое? Это наивно.

Ну а так появилось время внимательнее посмотреть Ваш эксел.
Мелкий ремонт на дом и на квартиру не одиннаков, и то что Вы поставили его в утроенном размере на бунгало - это всего лишь Ваш выбор, а не учитывание ВСЕХ рисков.

Всех рисков учесть невозможно, если у вас есть все возможные риски, то одни выстрелят больше, одни меньше. На длинных сроках ваши средние и сыграют

Утилитиз Вы забыли, ибо они в той реальной ситуации с домом в Ошаве повешены на лендлорда, но дедактятся. Это вот к слову о том, можно ли меня укорять за учитывание всего;)

это ошибка, конечно

про ставку я уже говорил - 2.57 это перебор и Ваш выбор.

это абсолютно равильно, вы рассчитываете на 10 лет. Дай
Бог если среднее будет таким. Сколько вам сегодня средний на 10 лет дадут?

Insurance не учли, а банки ее требуют всегда, могли бы ее взять в моих расчетах.

это ошибка, но на такой дом иншуранс не должен быть особо высоким. Хотя вставлен должен быть. Долларов 500

Потом Вы опять же посчитали income tax, когда при расчетох с биржей никто его никогда не считает.

Нет, здесь у вас такс будет сниматься с дохода каждый год + в самом конце с продажи кэпитал гэйн. На бирже только кепитал гаин при продаже

В дедакшены к инкам таксу Вы неверно указали дедактить только interest и maintenance. Maintenance из дедакшенов вычеркивайте(не уверен), а вот Land transfer tax вешайте в дедакшены тоже. Тогда это станет валидно для стопроцентного рентал проперти, но не для principal residence.

Даже при том, что Вы могли бы назвать marginal tax rate=30% общим случаем, для Вашего сведения, можно сделать этот инкам активным по корпорации и снизить до 15%. Хотя придется помучатся с фокусами.

Тогда ваша корпорация заплатит 15% налог, но эти деньги останутся в корпорации пока вы их не выните. При 30% налоге вам корпорация не поможет с точки зрения уменьшения налогов. Её можно создать для уменьшения вашей личной лаябилити

А если это все таки брать общий случай - у меня есть сомнения что ставка для рентал инкама такая же как для персонального активного дохода. Запросто может оказаться ставка ниже вроде ставки с capital gains. Owen Bigland об этом писал что пассивный доход облагается ставкой ниже, но я точно не знаю, ибо еще не платил с него таксы ни разу.

Вы купили рентал проперти, не поинтересовавшись, что вам доход с неё впишут в налог Какой к чёрту с этого дохода кэпитал гэйн?

То что крупный ремонт на 5й год какбы не увеличит цену дома - это тоже большое "если". Как раз с крупным ремонтом можно с одной стороны кричать "кошмар, как можно его не учитывать", а с другой стороны надо понимать что после такого ремонта дом может запросто вырасти в цене даже на стагнирующем рынке. И еще одно если - то что Вы будете кого то нанимать на такой ремонт, а не как Калгари Бой будете играть в игру "мастер на все руки")

Отличайте мейнтенанс от улучшений. У вас сейчас на эти проперти в среднем на 10 лет заложено 4.6т. это дай Бог поддержать в состоянии купленного, учитывая что там живёт 2 семьи жильцов.
Й не говорю даже, что когда говорят цену недвижимости, которая не выросла у вас то дому уже на 10 лет больше, но это мелочи

[/quote]