Зачем некоторые иммигранты советуют покупать недвижимость?

[Vladimir611]

С недвижимостью не совсем так. У вас ее попросту отберут. В машине-то вы сможете находиться сколько угодно, а вот дом, за который не уплачены налоги, вам зайти будет не столь просто.

А вы попытайтесь воспользоваться машиной без страховки и посмотрите, что будет. Или без стикера. Или без бензина. От того что она "ваша", за пользование вам всё равно надо платить

Опыт у меня был - владел недвижимостью в Москве, Галифаксе и Торонто. Правда, в Москве была иная история - там недвижимость в 2001 стоила очень разумных денег, и ипотеки на нее не нужно было, впрочем ее тогда вроде и не было. Да и налогов не было на собственность никаких. Вот это я называю владением.

А как вы продали в Канаде то, чем не владели?

Из-за диктата не отказался, но суть от этого не меняется.

В этом суть и есть. Вы пользуетесь, потому что ваш комфорт / выгода от пользования стоят (с вашей точки зрения) затрат. Это не инвестиция, где вы должны выиграть в итоге.

[Vladimir611]

Я как раз и говорил о том, как важно обращать внимание на rent-to-own ratio. В Ванкувере, если нельзя купить недвижимость за кэш, нет никакого смысла ее покупать вообще. Можно жить за те же деньги в более приличном жилье, просто арендуя его.

с точки зрения инвестирования - согласен. Только не понимаю, почему надо рассматривать жильё, как инвестицию

П.С. Кстати апологеты рент-цена говорят об этом уже давно, но на цене это пока не сказалось. Как с любой статистической метрикой - она не единственна. Процентная ставка, допускающая пока массу свежих покупателей на рынок пока оказывается сильнее (не говорю, что это хорошо)

[Vladimir611]

Я не покупаю акции, я работаю только с опционами. Покупать акции - не мое кредо, слишком рискованно. Тем более что я как раз не Баффет.

Вы действительно считаете, что опции менее рискованны, чем акции?
Как с любым левереджингом, опции увеличивают ваш результат. Выигрыш больше, проигрыш глубже. При последних бычьих годах - понятен выигрыш и производная эфория

Скажу вам по секрету, что опционы не надо покупать - вот это действительно рисково. Их надо продавать, и только продавать, и тогда риск уже совсем не тот, ну скажем не больший чем с падением цен на недвижимость. Но все равно надо конечно знать что делаешь

А как вы эти опции получаете? Мне их даёт моя компания. Или под опциями вы имеете в виду бетс против чего-то конкретного?

Поэтому я как раз не агрессивен в инвестициях, так как имел с этим достаточно опыта.

Разумно, но в 30 при хорошем заработке можно быть и агрессивным. Полное ИМХО

[Olli]

Мне гораздо важнее быть флексибл. Найдётся работа хорошая какая нибудь за 30-70-500-2000 километров и мне совершенно не нужны будут проблемы с жильём в собственности.

абсолютно логично. А если у вас и у жены уже есть хорошая работа?

Ну мы примерно в этой ситуации сейчас и находимся. Тем не менее, концепция прежняя.
Плюс к тому и "нерабочие" причины могут переезд вызвать.

[integral]

Вы просто никогда нигде больше 3 лет не жили Лендлорд делает, если что то ломается. Его не заботит эстетика вашей кухни, ванной, ковра и т.д. пока вы там живёте. Но это на любителя, конечно. Если кран потечёт, ваш гонконговец всё сделает, верно

С лендлордом часто можно договориться. Если вас не устраивает эстетика, но вы уже давно там живете, и говорите ему, что готовы выехать из-за того что что-то не устраивает, он скорее всего пойдет навстречу. А вообще лучше сразу выбирать со всеми устраивающими деталями декораций, их должно хватить значительно дольше чем на три года. Да и вообще меня все эти детали интерьера не так сильно волнуют. Мебель-то моя, а всякие финиши - это вообще второстепенно, главное - это location и view.

Мне тоже тяжело судить, зачем одному столько вещей.

Я предполагал, что надо было заполнять пространство, и перестарался. Зато теперь есть понимание, что весь этот лишний груз вещей довольно-таки обременяет. Лучше быть в каком-то смысле минималистом, а вместо покупки всяких шкафов почему бы не съездить в какую-нибудь страну на те же деньги.

Будет семья с детьми, вы на жизнь посмотрите немного иначе. 10х10х10

Да, понятно, что появится обремененность заботливостью о ребенке. Но постараюсь оградить себя и семью от излишнего вещизма, чтобы нагромождения из бесполезноты не выстраивать. К тому же в жизни кроме семьи и ребенка есть еще и другие важные вещи. А носиться как волчок, который думает лишь о том как бы побольше чего купить для семьи, застряв в трясине бытовухи - удел довольно печальный Для того чтобы была нормальная трезвомыслящая семья не нужно погрязать в тупожлобской бытовухе

[integral]

пока теоретически Поговорим через несколько лет

Почему теоретически? Я получаю от жизни удовольствие, и когда я один, и когда я не один. Или по-вашему удовольствие можно начинать от жизни получать только после получения marriage certificate и рождения ребенка? Что-то я в этом несколько сомневаюсь

Как кто-то сказал: "я понял что такое счастье только когда женился... но было уже поздно... "

Вы окупаете это в годы, когда маркет делает 15-20%?!

Вы просто не знаете как работают опционы. Мне совершенно не важно как растет рынок. Более того, есть такой индекс, называется он VIX. Его еще называют "market fear index", он по сути дела отображает эмоционально-психологический настрой рыночного мэинстрима (то есть по сути простого обывателя). Когда этот индекс низкий, как сейчас, профит от продажи опционов совсем не тот чем когда этот индекс, например, на уровне 2008-2009 гг. Так вот, сейчас не самое лучшее время для опционов. Главное чтобы не было слишком резких падений.

П.С. Согласен, что покупать жильё одиночеке, который ещё и лёгок на подъём - заведомый проигрыш по деньгам

Дело не в том что одиночке, а в том, что легок на подъем, и еще в том, что не люблю кредиты. Кредит хорош для бизнеса, а вот для личных нужд - жить в кредит опасно и напряжно. Уж лучше аренда, merci.

[integral]

А вы попытайтесь воспользоваться машиной без страховки и посмотрите, что будет. Или без стикера. Или без бензина. От того что она "ваша", за пользование вам всё равно надо платить

Бензин здесь не причем. По поводу страховки и стикера я уже говорил. Понятно что это все поборы. Страховка в принципе нужна, но за нее берут неоправданное большие деньги. Да, без страховки и без номерных знаков будет сложно на ней передвигаться, но отобрать у вас ее не отберут. А вот недвижимость - отберут.

А как вы продали в Канаде то, чем не владели?

Скажем так, я продал другому лицу свое право арендовать эту недвижимость у тех кому идут property taxes.

В этом суть и есть. Вы пользуетесь, потому что ваш комфорт / выгода от пользования стоят (с вашей точки зрения) затрат. Это не инвестиция, где вы должны выиграть в итоге.

Суть в том, что если еда дорожает и становится на вес золота, ее все равно нужно есть. А комфорт, о котором вы говорите, покупается современными рабами за слишком дорого.

[integral]

с точки зрения инвестирования - согласен. Только не понимаю, почему надо рассматривать жильё, как инвестицию

Это не только с точки зрения инвестирования. Потому что если можно арендовать за те же деньги что-то более высокого уровня, то логичнее именно арендовать.

Процентная ставка, допускающая пока массу свежих покупателей на рынок пока оказывается сильнее (не говорю, что это хорошо)

К сожалению, эта мышеловка в виде низких процентных ставок по кредитам только провоцирует рост цен на недвижимость и попадение в кредитную кабалу все больше и больше людей. То есть если бы не было легких кредитов, были бы совсем другие цены на жилье (более реальные, а не вздутые как живот толстяка после макдональдса). Да, это жилье было бы сложнее купить, но зато и не было бы этой столь распространенной 25-летней кабалы, когда человек вынужден пахать на банк и иногда соглашаться на не самые выгодные для себя условия, чтобы его не выпихнули с работы, и дрожать о завтрашнем дне, о скачках цен на недвижимость (которых бы не было или почти не было бы если бы не легкодоступные кредиты), и т.д.

[integral]

Вы действительно считаете, что опции менее рискованны, чем акции?

Я не считаю, я знаю Но, как я уже говорил, только если вы их продаете, а не покупаете.

Как с любым левереджингом, опции увеличивают ваш результат. Выигрыш больше, проигрыш глубже. При последних бычьих годах - понятен выигрыш и производная эфория

См. выше по поводу растущего рынка. Да и не было последних "бычьих" годов, в этом же году были серьезные падения. Leverage использовать можно и при обычном инвестировании в акции, а можно не использовать и при работе с опционами. Это уже кто как желает.

А как вы эти опции получаете? Мне их даёт моя компания. Или под опциями вы имеете в виду бетс против чего-то конкретного?

Почитайте, например, о этом тут: http://www.investopedia.com/exam-guide/ ... s-puts.asp, а также в других источниках.

Тот кто потратил время на то чтобы понять опционы так чтобы перейти с ними на "ты", никогда об этом не пожалеет

Разумно, но в 30 при хорошем заработке можно быть и агрессивным. Полное ИМХО

Я умеренно агрессивен. Слишком большой агрессии на рынке мне уже хватило

[vtretyak]

есть несколько "но", почему люди, всё-таки, покупают:
1. пока вы молоды и здоровы, вы в состоянии зарабатывать несколько больше, чем рент и выплачивать жильё, которое через 20-25 лет будет вашим
2. если в 30 лет начать выплачивать, то в 55 лет жизнь не заканчивается и становится гораздо приятнее, когда дом уже выплачен и высвободившиеся средства можно потратить на качественное улучшение жизни.
3. На пенсии этот фактор имеет решающее значение: можно путешествовать или , просто, ни в чём себе не отказывать(при ренте вы продолжаете платить, как и 30 лет назад, при этом рент также дорожает.
4. Как инвестиция, дом также привлекателен: к моменту выхода на пенсию вы можете его продать и поселиться, например, в Доминикане, Испании или Италии и там проводить остаток жизни - курорт forever.
5. И, наконец, у нас одна жизнь и проживать её в маленькой квартире, когда любишь дом - это себя не любить. Другое дело, когда люди не любят косить траву, ухаживать за садом - эти всегда найдут причину оставаться в "приятном" окружении соседей слева-справа-сверху и снизу. Есть, конечно, и дорогие квартиры,но месячный рент таких часто равен выплатам моргича собственного дома - я это знаю не понаслышке

[jserrg]

Property Tax – это благо.

Мне может и больно платить высокие канадские налоги, но я понимаю, что без них Канада не было бы той страной в которую я захотел бы приехать.

Более того, если бы скажем на Украине был Property Tax равный канадскому, то я бы никогда даже не подумал бы уезжать из Украины. Потому что был бы там Property Tax – я бы смог позволить купить себе квартиру на Украине. А для меня возможность купить свое жиль было пожалуй главной причиной свалить из родной страны.

Property Tax усложняет использование квартир/домов в качестве инвестиционного инструмента. На Украине люди вкладывали и продолжают вкладывать деньги в квартиры. Т.е. граждане/компании с деньгами скупают квартиры пачками. В стране есть много дурных денег у людей, которые не знают куда их можно вложить или просто диверсифицируют свои портфели. И эти люди покупают квартиры. Не для того чтобы жить, а только для того чтобы продать в 2 раза дороже через год. Налогов платить не надо. Купил себе 5-10 квартир – продал через год. Даже сдавать не нужно. Пусть стоит себе год. Как акция. Это создает огромный спрос на рынке "жилья" ("жилье" в кавычках, потому что в данном случае это не жилье, а инвестиционный инструмент). Но при таком раскладе рядовой гражданин (без дурных денег) не успевает купить себе жилье. Цена растет быстрее, чем растет доход. А был бы выскокий Property Tax – хрен бы люди скупали так в слепую пачками квартиры. И цены бы росли ровно настолько, насколько могли бы позволить себе рядовые граждане.

Рыночная цена всегда соответствует той цене, которую готов платить покупатель. На Украине сейчас покупатель не является рядовым гражданином. На Украине покупателю (инвестору) выгодно когда цены растут. Т.е. покупатель как раз хочет покупать все дороже и дороже. Абсурдно звучит, но в инвестициях именно так. Чем дороже твой commodity, который ты продаешь/покупаешь – тем больше ты зарабатываешь.

В Канаде некоторые тоже покупают жилье как инвестиции. У меня есть знакомый здесь который владеет несколькими дюженами квартир/домов. Но тут чтобы отбить налоги он бегает как в ж-... ужаленный ищет арендаторов, чинит все свои аппартменты по первому писку, покупает мебель и т.д. И он зарабатывает только на том, что у него этих пропертиз много. Т.е. с каждой по чуть-чуть и получается достойный доход (сравнимый с зарплатой рядового канадца, впрочем это уже детали).

Есть еще один знакомый, который тоже хотел этим заняться, но не смог выйти на такой уровень. У него 3 или 4 аппармента в 2-х или 3-х домах. Этот парень работает на основной работе – мой коллега. Его аппарменты после вычета всех Property Tax не приносят ему столько, чтобы он мог позволить себе не работать. Может он где-то еще и теряет. Я всех подробностей не знаю.

В Канаде такая модель называется Real Estate Business. Ключевое слово Business, а не Investment. Здесь не прокатывает скупать дома пачками и продавать из через какое-то время, когда они выросли в цене, как акции. И единственное что этому мешает - высокий Property Tax.

Иногда даже высокий Property Tax не спасает – Ванкувер с дурными китайскими деньгами этому пример. Но это скорее исключение.

В общем, как только на Украине введут Property Tax – я возвращаюсь. Я конечно понимаю, что его никогда не введут.

[melotron]

Более того, если бы скажем на Украине был Property Tax равный канадскому, то я бы никогда даже не подумал бы уезжать из Украины. Потому что был бы там Property Tax – я бы смог позволить купить себе квартиру на Украине. А для меня возможность купить свое жиль было пожалуй главной причиной свалить из родной страны.

Квартиры в Украине в конце 90 , в самом начале 2000годов стоили гроши.Умные своё бабло из за границ инвестировали в недвижимость в Украине, России. Я сам этим баловался. Сейчас это целое состояние.Такой халявы как это было тогда уже никогда не будет.
Взять кредиты может и дурак, а ты проплати это всё 25 лет. Что есть гарантия, что все 25 лет будет постоянно хорошая работа,здоровье, что не поменяются планы, что не произойдут какие-нибудь изменения в на рынке, в семье?

Кто знает? Кто уверен?

[Pumka]

Умные своё бабло из за границ инвестировали в недвижимость в Украине, России. Я сам этим баловался.

Мне показалось или нет?
Вы себя явно к этим "умным" относите.

[kuka]

И эти люди покупают квартиры. Не для того чтобы жить, а только для того чтобы продать в 2 раза дороже через год. Налогов платить не надо. Купил себе 5-10 квартир – продал через год. Даже сдавать не нужно. 

Какая прелесть...

jserrg, спасибо за ваш пост, многое теперь понятно. Только таких вот жалко:

Есть еще один знакомый, который тоже хотел этим заняться, но не смог выйти на такой уровень. У него 3 или 4 аппармента в 2-х или 3-х домах. Этот парень работает на основной работе – мой коллега. Его аппарменты после вычета всех Property Tax не приносят ему столько, чтобы он мог позволить себе не работать.

Были б у него эти квартиры в России/на Украине - жил бы пацан как король. А так даром что миллионер... Еще небось и честно эти миллионы заработал.

А легкие "дурные" деньги просочатся из других экономик сквозь прорехи в иммиграционной политике. Все то же самое, только вашими хозяевами будут ребята, говорящие на непонятном языке.

[melotron]

Я не умный, я дурак, ,нужно было подъездами скупать, что умные сделали и обеспечили себя и своих детей на десятилетия вперёд, а особо отчаянные, поехали заграницу ишачить десятилетия, что бы оплатить долги в сотни тысяч долларов в Канаду, как говорил Юджин, там КПД выше
КПД в мозгах, надо уметь крутиться,кто не умеет ишачит на банки.
Ничего личного, просто так за жизнь.