Эксклюзив для жителей русфорума - интервью с Ivan Galv.

[messer]

Великолепный план, сотни тыщ permanent residents, которые как правило покупают недвижимость для себя (а не инвестиционную под аренду) будут счастливы и рынок это пофиксит, ога.

Ну во первых далеко не все могут в первые пару лет что то покупать, а там и до гражданства недалеко, можно потерпеть в рентовке. Но это отсеет людей кто ПР получил но тут не живет по сути.

Отправлено спустя 57 секунд:

А я, по-большому счёт не имею ничего против иностранных инвестиций в канадскую недвигу, просто вместе с возможностью покупать жильё иностранцами, нужно что бы была возможность строительства жилья иностранными компаниями. А там есть нюансы, как соблюдение правил и норм, привлечение канадских инженеров и т.д. Но приход глобальных капиталов и возможно других технологий в строительство могли бы сильно изменить расклад на рынке.

Не удивительно что человек не живущий в Канаде не против иностранных инвестиций , у нас канадцев другое мнение на этот счет

[rabbit]

Но это отсеет людей кто ПР получил но тут не живет по сути

Я и веду к тому, что дифференцировать тут нужно не про статусу в стране, а по факту primary residence. То есть покупаешь будучи хоть на WP и живёшь в этом - красавчик. Покупаешь инвестиционку - другой разговор.

Отправлено спустя 4 минуты 53 секунды:
Оно и сейчас есть, но, видимо, недостаточно.

Да и сейчас уже поздно. Основная причина, как мне видится (как минимум в Торонто) резкий рост жилья и при этом доступность новых кредитов и рефинансирования через HELOC. Ну то есть купил человек два юнита по 200к 15 лет назад, сдавал их с нормальным кэшфлоу. Они выросли до 300 - он выдернул из них денег на новые даунпейменты и купил ещё больше. Всё вместе выросло ещё - выдернул ещё, первые кредиты уже закрыл. И так далее, вплоть до нынешнего времени, когда в собственности уже вагон объектов, вэлью которых сильно выше, чем долг банку, а генерируемый кэшфлоу позволяет неплохо жить и инвестировать ещё.

Несколько таких примеров лично знаю.

[messer]

rabbit, окей, но в либеральной и демократической Канаде это довольно сложно отслеживать людей. Здесь ведь даже прописки нет.
Поэтому почему бы не сделать тестом готовности человека сделать Канаду своим домом уже имеюшуюся систему - получение гражданства. Никто не посмеет про какую то дискриминацию кричать потому что в Канаде гражданство на изичах получается, достаточно здесь прожить 3 года из 5.

Просто нынешняя система какая то бракованая имхо. Когда имигрэ приезжают в страну с баблом, скупают все и делают для местных ГРАЖДАН невозможным купить себе жилье - это бред.

[rabbit]

Ну если он ПР - он уже обязан жить в стране для сохранения статуса, внезапно. Это не иностранный инвестор, который закинул денег и не живёт тут.

Что касается primary резидентства - что-то там схитрить выйдет только с одним объектом. В двух ты не сможешь быть резидентом одновременно без муток с семьёй. Но это уже расследуется совсем другими органами.

[messer]

Ну если он ПР - он уже обязан жить в стране для сохранения статуса, внезапно. Это не иностранный инвестор, который закинул денег и не живёт тут.

2 года из пяти

Что касается primary резидентства - что-то там схитрить выйдет только с одним объектом. В двух ты не сможешь быть резидентом одновременно без муток с семьёй. Но это уже расследуется совсем другими органами.

Да вообше пофиг. Пусть сделают покупку недвижимости прерогативой граждан страны, и проблема с раздутыми ценами и пузырями уйдут. Понимаю что всякие спекулянты взвоют что у них такую кормушку отобрали но большинству граждан страны это пойдет на благо.

[rabbit]

Так большинство этих, кхм, "спекулянтов" - уже давным давно граждане Канады
Я сомневаюсь, что иностранные инвесторы без статуса могут легко брать деньги под выросшее вэлью своего жилья - они могут только вливать уже реальное бабло.

[Alt]

Вообще не понимаю, как запрет на покупку недвижимости иностранцами приведет к хоть незначительному снижению ее стоимости. В долгосрочной перспективе наоборот только к росту. Обычное популистское решение властей.

[George K]

Ну, этот запрет - явно хорошая идея. Ибо многие (не скажу кто) рассматривают рынок недвиги в Канаде как ставки в казино.
Но, Канада не умеет контролировать. Найдется 1000 лазеек, и вряд ли все это будет работать. Мое такое уверенное имхо.

[messer]

Вообще не понимаю, как запрет на покупку недвижимости иностранцами приведет к хоть незначительному снижению ее стоимости.

Обычный капитализм - supply & demand

[Mishka]

Покупаешь инвестиционку - другой разговор

Так инвестиции более выгодны, чем своё. Т.е. купил как инвестицию, можно проценты списывать, косметический ремонт тоже ещё что-то сделать и даже прочие затраты туда запихать и в итоге налоговых останется фиг т.е. минимум.
А если арендуешь и работаешь удалённо, то тоже можно скостить часть затрат мол затраты на аренду, но одна комната для работы, тырнет, электричество и уборка.
А если живёшь в своём, то уже ничего особо не спишешь уже не так выгодно, кстати, здесь почему-то вспомнился Иван с которого все смеялись

не против иностранных инвестиций

Человек, который живёт в деревне, рассказывает как рынок недвижимости в Канаде должен выглядеть

[rabbit]

Так инвестиции более выгодны, чем своё

Обычно - да. Сейчас - я честно рад, что у нас своё, а не инвестиционное, как изначально хотели. Но опять же, мы рассуждаем с позиции нищебродов, у которых нет денег и на то и на то. Поэтому тут сейчас по крайней мере радостно от того, что можно просто спокойно пересидеть происходящее со ставкой, а не держать в голове ухудшающийся кэшфлоу от инвестиционки и мысли "а вывезут ли тенанты всю фигню". У нас всю жизнь все деньги в недвижке были (в РФ это сильно дешевле) и тут при переезде даже особо других вариантов не рассматривали, но ковид сильно поубавил пыл.

[messer]

Так инвестиции более выгодны, чем своё. Т.е. купил как инвестицию, можно проценты списывать, косметический ремонт тоже ещё что-то сделать и даже прочие затраты туда запихать и в итоге налоговых останется фиг т.е. минимум.
А если арендуешь и работаешь удалённо, то тоже можно скостить часть затрат мол затраты на аренду, но одна комната для работы, тырнет, электричество и уборка.
А если живёшь в своём, то уже ничего особо не спишешь уже не так выгодно, кстати, здесь почему-то вспомнился Иван с которого все смеялись

Вы списываете или это все сейчас придумали?

Человек, который живёт в деревне, рассказывает как рынок недвижимости в Канаде должен выглядеть

Так вы не путайте свои белорусские деревни как из видео той дамы и канадские.
Вы вообше в Канаде бывали когда-то?

[George K]

Сейчас - я честно рад, что у нас своё, а не инвестиционное, как изначально хотели. Но опять же, мы рассуждаем с позиции нищебродов, у которых нет денег и на то и на то. Поэтому тут сейчас по крайней мере радостно от того, что можно просто спокойно пересидеть происходящее со ставкой, а не держать в голове ухудшающийся кэшфлоу от инвестиционки и мысли "а вывезут ли тенанты всю фигню"

Ты все правильно делаешь/сделал. Мы буквально вчера обсуждали с нашими новыми сродственниками, канадцами, этот вопрос. Сынулю умудрило жанитца на канадке. Ну как на канадке, там смесь кровей: Италия, Англия, Филлипины. В-общем, без бутылки не разберешься, но они все были рождены в Канаде. Так вот, они все говорят одно и то же: если ты покупаешь жилье для себя, а не для "инвестмента", то все пофик.

[messer]

Ты все правильно делаешь/сделал. Мы буквально вчера обсуждали с нашими новыми сродственниками, канадцами, этот вопрос. Сынулю умудрило жанитца на канадке. Ну как на канадке, там смесь кровей: Италия, Англия, Филлипины. В-общем, без бутылки не разберешься, но они все были рождены в Канаде. Так вот, они все говорят одно и то же: если ты покупаешь жилье для себя, а не для "инвестмента", то все пофик.

Даешь кролика на эксклюзивное интервью

[rabbit]

Ты все правильно делаешь/сделал

Если честно, мы так сделали по двум причинам
1) жесть какие местные законы, защищающие тенантов. Они перестанут платить, и у тебя уйдут долгие месяцы, чтобы их выкинуть из своего жилья, не говоря уже о тратах на восстановление испорченного (if anything) и поиске новых жильцов, а всё это время надо платить банку
2) оооочень большие сопутствующие расходы при перепродаже и покупке нового. В РФ это было совершенно не ощутимо. Тут, чтобы продать, придётся отдать up to 5% риэлторам, а при покупке следующего тратиться снова на адвоката и платить land transfer tax (который в Торонто x2 и будет типа 25к на жильё стоимостью в 800 тыщ)

То есть я понял, что тут имеет смысл вкидывать в жильё только если ты вот на 200% уверен в росте (ака ты флиппер, поймал хороший дил и делаешь там реновейшн с последующей продажей, на которой имеешь сильно больше профита чем вот эти все затраты), либо если у тебя есть свободные деньги, ты инвестируешь вдолгую и у тебя достаточно дохода для того, чтобы в случае чего полностью покрывать все затраты на инвестиционку (ипотека, мейтененс) из своего кармана. Мы пока не относимся в масштабах Торонто ни к первой ни ко второй категории, поэтому сопсна и сидим в своём.

Отправлено спустя 4 минуты 38 секунд:
Оно кнешна сильно медленнее с точки зрения наращивания капитала, но в тыщу раз менее рискованно. Глядя на нынешний рынок я радуюсь, что тогда мы приняли такое решение. Но при этом было бы сейчас больше денег - я бы 100% охотился на инвестиционку сейчас. Пережить пару лет диких ставок (которые частично компенсируются неадекватными нынешними ценами на аренду) - а дальше ставочка вниз, вэлью вверх, сиди радуйся себе. Но это всё разговоры из серии "были бы деньги - взял бы ламбу", когда в реальности их нет и катаешься на шестилетней бмв