Продать дом без агента

[RRobins]

Вчера у нас были гости, мы люди общительные, особенно муж любит гостей поразвлекать. Ну и дошло до разговора, что будем продавать дом. А гости как раз думают купить дом с прицелом сдачи как мы делаем. Гости сказали, что наш бизнес большой плюс для продажи.

[Елена Палагнюк]

Зачем продавцам нужен агент по продаже дома? Дам вам немного советов из собственного опыта. Продажа недвижимости в маленьких городках отличается от больших. Я работаю в Торонто и окрестностях. Здесь уже давно никто не платит комиссию агентам больше 0.5-1% за продажу. Агент покупателя получает обычно 2-2.5%. То есть для продавца недвижимости типичные комиссионные агентам составляют в общем 3-3.5%. Это обговаривается сразу до подписания договора на продажу и зависит от разных факторов. Я не хочу сейчас вступать в длинные баталии по поводу зачем покупателям и продавцам недвижимости нужны агенты. Об этом я уже давно и много здесь писала. Просто повторю что есть люди уверенные в том что они все знают про процесс покупки-продажи, у них есть родственники (знакомые), которые тоже все "знают" про это или думают что знают. А есть люди, которым без агента не обойтись.
В вашем случае RRobins, как я понимаю, в доме есть Bed and Breakfast business. То есть с одной стороны это может быть привлекательно для того, кому это интересно. Поверьте, не всегда это плюс, бывает и минус (плюс если сможете показать что бизнес приносит доход). У вас будут просить показать финансовые отчёты. В этом случае ваш дом нужно рекламировать в одном стиле (надеюсь что все юридические формальности, зонинг и тд согласованы с муниципалитетом и у вас есть все соответствующие разрешения на бизнес). Возможно имеет смысл дополнительно поставить дом на продажу на коммерческом сайте МЛС. С другой стороны возможно ваш дом может быть привлекателен для покупателя, которому B&B совершенно не нужен... Опытный агент даст вам правильный совет, как лучше выставить дом на продажу чтобы продать его с максимальной выгодой.
Сожалею что у вас был негативный опыт общения с риэлторами в прошлом. Вы конечно можете попробовать продать сами, но возможно именно в вашей сегодняшней ситуации имеет смысл поставить дом на продажу с агентом. За время своей работы я убедилась (и статистика подтвердила) что 95% домов выставленных первоначально For sale by owner в конце концов продаются через агентов и систему млс, где вашу недвижимость видят сотни тысяч заинтересованных покупателей. Ментальность большинства канадцев работает в направлении того что продажа недвижимости должна быть оформлена с участием агентов, желательно с обеих сторон. Как минимум со стороны продавца. Особенно в маленьких городках. У меня есть клиенты канадцы, которые даже находили сами дома для покупки, но обращались ко мне для того чтобы сторговаться по цене и правильно составить договор. Просто, видимо, когда живешь в стране где все зарегулировано при сделках на сотни тысяч долларов есть определенные правила, люди не хотят рисковать, понимая что можно потерять гораздо больше чем несколько тысяч на комиссию агентам. Тем более в последние годы с ненормальным ростом цены на недвижимость и сегодняшней специфической ситуацией, когда правильная цена продажи является важнейшим фактором.
У вас недвижимость специфическая, продажа требует правильного подхода, правильного маркетинга. Мой вам совет, если хотите хорошо продать - обратитесь к агенту. Выберите нормального, уверена есть в вашем городке реэлтор с хорошей репутацией. Поговорите с людьми, почитайте отзывы о местных агентах.
Про 7 % комиссии. Также, уверена, эта цифра обсуждаема. Не думаю что агенты в вашем городке так загружены работой, что откажутся обсудить процент за продажу если вы поторгуетесь с ними за комиссию. Просто вникайте в детали договора, узнайте у агента что именно он будет делать для того чтобы продать ваш дом. Попросите в письменном виде подтверждение что можете расторгнуть договор без последствий в случае если вас не устроит его работа и вы захотите заключить договор с другим агенством или все таки продавать самим и тд. Можете поставить условие на выплату комиссии на определенный процент, сумму или в зависимости от цены продажи. Есть разные варианты, которые всегда обсуждаемы. Хотите хорошо продать - выставляйте с реэлтором. Это мое личное профессиональное мнение основанное на многолетнем опыте работы с разной недвижимостью и разными клиентами.

[RRobins]

Елена, большое спасибо за ваши рекомендации.
Мы уже общались неформально с агентом по поводу оплаты услуг. Дороговато получается.
По поводу сдачи комнаты - специально делать упор на это не будем, комната у нас ничем не отделена от остального дома, просто она находится на первом этаже, а мы живем на втором, но вход в дом один и тот же.. Комната может быть просто мастер спальней, чем она и была для прежних владельцев. Просто при показе дома скажем, что сдавалась, покажем отзывы и доходы от сдачи. Отзывы у нас отличные и по местонахождению дома и по тому как мы все организовали продуманно все мелочи.
Я понимаю, что агенты профи, но наш опыт показывает, что и с профи расслабляться нельзя, контроль тотальный нужен за агентом. А уж если нервничать то хотя бы бесплатно
На сайте МЛС можно разместить рекламу через посредников. А обработка документов все равно лежит на нотариусах и адвокатах. Агенты не сильно-то отвечают за докуменацию. Да и на сайтах посредников можно заказать разные виды услуг, включая договор купли-продажи.
Я так думаю, что про 95% продаж через агентов уже немного устарела. Я видела очень много щитов около домов о продаже от хозяина в нашем городе. Мы конечно же сходим к юристу проконсультироваться.
Пока мы не спешим, есть время все обдумать.
Еще раз спасибо за советы.

[pashevich]

А за эти несколько лет ваш дом теоретически немного подрос в цене, чтобы не было так жалко поделиться с агентами, предположим, 5% его стоимости? Хотя в Англии, скорее всего, рост был не меньше...

[RRobins]

Трудно судить, вырос или нет в цене, пока дом не продался. Мы можем мечтать сколько угодно, реальность покажет. Мы купили стены и крышу с сантехникой и электрикой. Даже без домашней техники. Сдирали краску, заново красили, полы настилали, меняли кухню, ванную, сделали встроенный гараж, в доме был гараж, потом его переделали под бизнес, мы обратно вернули гараж, поставили красивое крылечко с защитной крышей от падающего на голову снега. поменяли окна. Дом конечно не миллионник, но симпатичный. Знакомая архитектор сказла, что у нас все отлично в плане внутренней отделки.

[Елена Палагнюк]

Елена, большое спасибо за ваши рекомендации.
На сайте МЛС можно разместить рекламу через посредников. А обработка документов все равно лежит на нотариусах и адвокатах. Агенты не сильно-то отвечают за докуменацию. Да и на сайтах посредников можно заказать разные виды услуг, включая договор купли-продажи.
Я так думаю, что про 95% продаж через агентов уже немного устарела. Я видела очень много щитов около домов о продаже от хозяина в нашем городе. Мы конечно же сходим к юристу проконсультироваться.

Насчет того что 95% For sale by owner продается через агентов.
Все дело в том что у вас нет полного доступа к информацию, которую продавцы ставят в объявление при продаже через посредников. Я бы сказала что даже не 95% а 98% домов выставленных через МЛС без агента продавца, все равно продаются реэлторами - агентами покупателя. Да продавцы ставят в объявлении-листинге 0% комисионных агентам, но при этом делают следующее дополнение в Remarks for Brokers, которые вы как простой обыватель не видите на Realtor.ca. А реалторы видят и поэтому ведут туда своих клиентов: Sellers are willing to pay up to 2.5% (а сегодня не редко и 3%) to the co-operating (buyer's) agent. В итоге когда дом продан и табличка SOLD BY THE OWNER гордо красуется на вывеске, все думают что продавец сам нашел покупателя и провел сделку, но на самом то деле это не так. В том случае, когда владелец дома не платит никакой комиссии никому вообще, дом обычно стоит на продаже очень долго, не продается, а позже как правило выставляется на МЛС через реэлторское агенство с полной комиссией обеим сторонам.

Насчет того что составить договор купли-продажи проблем не составит и агент не несет за это ответственности вы очень сильно ошибаетесь. Зайдите для интереса на сайт RECO (Real Estate Council Of Ontario) и почитайте какие сложности возникают при покупке-продаже недвижимости и как наказывают агентов за ошибки и неправильно составленные договора. Это и суды на десятки тысяч долларов и лишение лицензии. Да, есть конечно стандартные формы (который кстати постоянно обновляются), но каждая сделка индивидуальна и от того какие изменения и дополнения внесены в стандартный договор в итоге и зависит закроется сделка успешно или нет, возникнут ли претензии у вашего покупателя к вам как продавцу после закрытия и тд. Также не забудьте что если ваш договор будет составлен адвокатом, то он за это возьмет дополнительную оплату. К тому же адвокат не реэлтор, он физически не будет заходить в ваш дом, а соответственно не будет видеть могих вещей, которые могут повлиять на исход сделки. Он просто составит стандартный договор на основании ваших слов о состоянии дома и сделает необходимые юридические проверки. Есть еще много моментов связанных, например с депозитами, которые тоже требуют отдельного внимания. В общем много в этом деле нюансов, не все так просто как кажется.

Трудно судить, вырос или нет в цене, пока дом не продался. Мы можем мечтать сколько угодно, реальность покажет. Мы купили стены и крышу с сантехникой и электрикой. Даже без домашней техники. Сдирали краску, заново красили, полы настилали, меняли кухню, ванную, сделали встроенный гараж, в доме был гараж, потом его переделали под бизнес, мы обратно вернули гараж, поставили красивое крылечко с защитной крышей от падающего на голову снега. поменяли окна. Дом конечно не миллионник, но симпатичный. Знакомая архитектор сказла, что у нас все отлично в плане внутренней отделки.

Так агент вам для того и нужен чтобы вы как можно точнее определили цену своего дома и продали его с выгодой для себя, а не для покупателя, который назовет вам сумму взятую с неба (исходя из информации о ценах на дома выставленные в округе) и только потому что у него не будет своего агента и вы "съэкономите" на комиссии, в итоге продадите дешевле. Правильная цена определяется не по тому за сколько выставляли дома, а по цене продажи, которая может быть как ниже так и выше первоначально запрашиваемой цены. По статистике дома выставленные By Owner продаются на 10-20% ниже цены, которую они могли бы получить с агентом, даже принимая во внимание полную комиссию. К тому же агент будет проводить Open Houses и нести ответственность за каждого человека, который войдет в ваш дом. Как вы относитесь к случайным посетителям своего дома, входящими туда с неизвестными намерениями .
Я не знаю если у вас был опыт самостоятельной продажи домов в Канаде и различных негативных ситуаций с этим связанных. Тем более ваш дом, как я поняла не новый и в нем много сделано своими руками, а это уже возможность потенциальных проблем. Хотите ли вы эту головную боль и стоит ли она того, когда есть специально обученные люди, представляющие ваши интересы...
Поймите меня правильно, я ни в коем случае не отговариваю вас продавать без агента если вы считаете что его работа не стоит тех денег. К тому же в нашей професии, как и в любой другой, очень много непрофессионалов, по которым в случае плохого опыта гребут под одну гребенку всех остальных. У вас с реэлторами сплошной негатив, как я понимаю. Я просто рассказываю как оно есть на самом деле, чтобы быть готовым и знать что делать в непонятной ситуации. Если есть силы и желание, то попробуйте. Поделитесь потом опытом.

[RRobins]

Насчет агента мы подумаем, но попробуем все-таки для начала без. У нас сейчас мало домов продается и даже те, что выставляются на продажу в местной группе ФБ, уходят очень быстро.
Мы своими руками делали отделку, сантехнику и электрику делали мастера. Которые отнюдь не всегда мастера. И вот вам пример качества работы профи строителей. Над входной дверью не было козырька и сосульки и снег падали на голову. А у нас ответственность за гостей. Пригласили профи. Он быстренько набросал план, как прикрепить козырек к стене, т.е. снег будет падать на козырек. Козырек плоский и крепится на косые распорки к наружной стене. Когда я увидела эти распорки, я сразу же выпала в осадок. Такую тяжесть + удары снега эта конструкция не выдержала бы, в первый же день она бы выдавила стену внутрь дома. В итоге по моему настоянию построили отдельно стоящий козырек, зазор между козырьким и стеной не больше пары см, все сооружение стоит на 4 опорах, вкопанных глубоко в землю на бетонных сваях. Крепче дома получилось. Выдержал прошлую снежную зиму великолепно. Т.ч. мы сами делаем для себя, а не как попало.

Насчет опен хауз - мы же сами всегда дома. И в Англии и Болгарии сами присутствовали при показе дома.

[Vladimir611]

Насчет того что 95% For sale by owner продается через агентов.
Все дело в том что у вас нет полного доступа к информацию, которую продавцы ставят в объявление при продаже через посредников. Я бы сказала что даже не 95% а 98% домов выставленных через МЛС без агента продавца, все равно продаются реэлторами - агентами покупателя.

Елена, соглашусь, что подавляющее количество домов действительно продаётся с агентами, но не стоит писать про 98%, особенно рассматривая продажу агентом покупателя Агент покупателя ничего не продаёт. Он просто приводит своего клиента посмотреть дом. И получает за это 2-2.5%. Ни один здравомыслящий продавец 3% агенту покупателя за привод клиента не даст, тогда легче снять с себя все заботы по продаже и нанайть полноценного згента за 3-3.5% (и из этих денег он будет делиться с агентом покупателя).
Но именно это объясняет очень простой тезис, который вы в прошлом оспаривали. Агент покупателя, предоставляет свои услуги клиенту, а клиент думает, что вследствии этого интересы его (то есть клиента) и его агента совпадают. Это не так. Кто-то скажет, что это совсем не так, я скажу, что это не совсем так.
Совпадение интересов агента и покупателя заключается только в том, что клиент хочет дом купить, а агент хочет, чтобы клиент дом купил. Всё. На этом совпадение интересов заканчивается. Агент заинтересован, чтобы клиент купил быстрее, ведь комиссия от лишних месяцев поиска не изменится, более того клиент может передумать или расторгнуть договор. Клиент может совсем не спешить, ища лучший дом. Агент не заинтересован привести клиента в самый идеальный для того дом, если комиссия там для агента низкая (например продавец предлагает 1.5%). Я ни в коем случае агента здесь не виню, это их работа и их интересует оплата. Просто клиентам не стоит думать, что их агент представляет их интересы. Агент представляет их интересы до той поры, пока интересы клиента их его агента не расходятся. Так что советую пару раз перечитать условия договора с агентом. Мне невинное изменение договора сэкономило 100 тысяч. Sorry память подвела 50 штук

[Vladimir611]

Так агент вам для того и нужен чтобы вы как можно точнее определили цену своего дома и продали его с выгодой для себя, а не для покупателя, который назовет вам сумму взятую с неба (исходя из информации о ценах на дома выставленные в округе) и только потому что у него не будет своего агента и вы "съэкономите" на комиссии, в итоге продадите дешевле. Правильная цена определяется не по тому за сколько выставляли дома, а по цене продажи, которая может быть как ниже так и выше первоначально запрашиваемой цены.

именно поэтому суд и апеляционный суд (в который обратился союз реалторов) и постановил, что цена продажи недвижимости не является тайной за семью печатями и разрешил её рассекретить. Для этого совсем не нужен агент, получающий с меня деньги. И не нужен друг агент, который соберёт информацию из базы данных
http://www.cbc.ca/news/business/treb-co ... -1.4428262

[RRobins]

Для местного налога делают оценку неплохо, очень близко к рыночной.
Еще можно найти за сколько были проданы дома в округе, за сколько дома выставлены на продажу. Если живешь в этом районе несколько лет, то можно собрать статистику по продажам. В нашем гоодке трудно удержать в тайне какую либо информацию.
Недавно продали за месяц дом, которому почти 100 лет, состояние ужасное и внутри и снаружи, полно асбеста в обшивке. Но потому что участок в полтора раза больше обычного, то выставили за 380 тысч, в итоге продали за 367. Народ на ФБ очень возмущался, дом все время сдавался, многие знают его состояние. А последние жильцы вообще были наркошами, там всегда были кучи мусора. Но продался быстро.

[pashevich]

А последние жильцы вообще были наркошами, там всегда были кучи мусора. Но продался быстро.

Снесут, что даже пару скелетов в подвале не помешают построить новый дом на большом участке. В Ванкувере такие сараи за 1.5-2 млн улетают

суд и апеляционный суд (в который обратился союз реалторов) и постановил, что цена продажи недвижимости не является тайной за семью печатями и разрешил её рассекретить. Для этого совсем не нужен агент, получающий с меня деньги. И не нужен друг агент, который соберёт информацию из базы данных

Когда уже эта информация станет общедоступной и запилят сайт наподобие http://trulia.com или http://zillow.com...

Риэлторы во главе cо своими бордами и МЛС пользуются монополией на данные об истории сделок и прочей аналитикой на их основе. Кроме того, ситуацию усугубляет бытующее мнение о том, что без агента покупателя и продавца не купить/продать, даже если продавец, покупатель и агент - одно и то же лицо

Тем самым, люди вынуждены обращаться к агентам, грубо говоря, за этой "закрытой" информацией, вместо того, чтобы самим проанализироать, где какие дома сколько стоят, кто держал дом для себя пару десятков лет, а где флипперы-спекулянты раскачивали лодку. Чем больше закрытости, тем выше ценность риэлтора, который за какие-то 3% приоткроет завесу. Кроме своей комиссии и абсолютной стоимости дома, его вряд ли что-то интересует. Чем выше цена, чем больше движухи на рынке - тем выгоднее. Побыстрее и побольше продать, пока народ не получил доступ к заветным данным и лишил агентов куска хлеба с икрой.

По большому счету, риэлтор должен иметь фиксированный ценник, исходя из потребностей продавца.
Например, приехал, сделал 20 кадров, провел беглый осмотр дома - $200
Разместил объявление в МЛС - $100 и $50/мес за актуализацию и тп.
Провел опенхаус - $300 и по $50 за каждый оффер.
Привел конкретного покупателя за руку - $500
Помог нарисовать необходимые бумаги - еще пару сотен...
Все как в аптеке.
Потом это еще можно поделить на время, пока дом продавался, помножить на 1,5 в случае успеха и 0,5 - если нет

Итого за продажу любого дома, независимо от цены, получить $2000-3000 вполне достаточно для такого уровня активности. Это же не 8 часов 5 дней в неделю бегать за покупателями и показывать дома. Более гибкий и спокойный график. Работа не пыльная, без стрессов. На нормальном рынке с 5% ростом в год и стабильным спросом всегда можно заработать.
Продал 1,5 дома в месяц и уже на поддержание штанов хватит вполне. А не можешь продать - нафига такой риэлтор нужен
А то закончат курсы, получат лицензию и зарабатывают как дантисты, которые учились и практиковались годами.

Пардон, накипело. Никого не хотел обидеть.

[BAD]

По большому счету, риэлтор должен иметь фиксированный ценник, исходя из потребностей продавца.
Например, приехал, сделал 20 кадров, провел беглый осмотр дома - $200
Разместил объявление в МЛС - $100 и $50/мес за актуализацию и тп.
Провел опенхаус - $300 и по $50 за каждый оффер.
Привел конкретного покупателя за руку - $500
Помог нарисовать необходимые бумаги - еще пару сотен...
Все как в аптеке.
Потом это еще можно поделить на время, пока дом продавался, помножить на 1,5 в случае успеха и 0,5 - если нет

+100500

Всегда удивляло, как может быть процентное вознаграждение от стоимости у агента покупателя? Это же прямой конфиликт интересов. Имха, такая схема - одна из причин надуваемого пузыря на рынке.

[Vladimir611]

По большому счету, риэлтор должен иметь фиксированный ценник, исходя из потребностей продавца.
Например, приехал, сделал 20 кадров, провел беглый осмотр дома - $200
Разместил объявление в МЛС - $100 и $50/мес за актуализацию и тп.
Провел опенхаус - $300 и по $50 за каждый оффер.
Привел конкретного покупателя за руку - $500
Помог нарисовать необходимые бумаги - еще пару сотен...
Все как в аптеке.
Потом это еще можно поделить на время, пока дом продавался, помножить на 1,5 в случае успеха и 0,5 - если нет

так ребята, вам и карты в руки. Открываете агентство (своё собственное, потому что иметь такого агента брокередж не согласится) и предоставляете услуги по этим расценкам. Если народ повалит, вы в шоколаде. Я не говорю, что предложение плохое, но почему вы должны указывать агентам, сколько им брать денег? Вы же не говорите это сантехнику? Не нравится, делаете сами или находите того, кто сделает по подходящей вам цене.
Вот сокрытие информации подпадает под анти траст регулирование, но расценки дело агента. Хозяин - барин

[Vladimir611]

Всегда удивляло, как может быть процентное вознаграждение от стоимости у агента покупателя? Это же прямой конфиликт интересов. Имха, такая схема - одна из причин надуваемого пузыря на рынке.

Скажем так, это причина далеко (очень далеко) не самая главная. Но конфликт интересов, без сомнения есть, и этот далеко не самый проблематичный. Но кто-то же должен расплачиваться за глупость покупателя, который хочет заплатить миллион, полагаясь во всём на агента, потому что "он мой агент".

[BAD]

Скажем так, это причина далеко (очень далеко) не самая главная.

Возможно.
Не просвятите какие причины НА ВАШ взгляд являются главными?