О целесообразности покупки своего жилья в Канаде вообще ...

[sergey_ivanov]

+1.
много зависит от провинции.
недавно считал рент-покупка для знакомого в монерале- человек надумал купить за 300 000 (это цена средней паршивости дома в среднем районе или среднего кондо в хорошем районе).
при 5% даунпейм, 4% интерес, 35 лет аморт. период - рент выходит почти в 2 (!) раза дешевле.

не забываем что первые годы банк с вас снимает большую часть % за все 35лет. т.е. за 5 лет вы выплатите только очень небольшую часть принципала. и вероятность попасть на новый высокий % через 5 лет с практически неизменившимся принципалом очень высока.

ситуция в монреале (провинции квебек) специфическая - рост рента жестко регламентирован законодательно. а налоги на жилье - растут. за свою квартиру надо быть готовым платить и 3000 в год и более. за дом в хорошем районе - 4 000-8 000.

добавим расходы на дом- менять крышу, окна, кондишн, и т.д. это- десятки тысяч. их тоже надо учесть и разбрость на эти 35 лет.

итого- все неоднозначно.

[Ani]

тоже вот подумал и провел чисто математическое исследование без особого знания местных реалий. Итак исходные данные:
общая стоимость недвижимости: 400 000 долл
первоначальный взнос: 80 000 долл
сумма кредита: 320 000 долл
ставка по кредиту: 4%
платеж: аннуитет (финансовая рента), ежемесячно
за 24 месяца мы заплатим процентов: 145 392,66 долл
Итого недвижимость нам обойдется в 465 392.66 доллНапоминаю, что эти деньги мы платим не сегодня, соответственно как минимум, мы должны привести стоимость будущего периода, хотя бы на процент инфляции. % инфляции я грубо взял как 2% в год. Размер годовой инфляции в Канаде варьируется от 0,1655% (1994 год) до 5,626% (1991), но в целом вертится в районе 2% (http://www.rateinflation.com/inflation- ... form=canir).
Итак считаем: исходная сумма - 320 000 долл, % инфляции 2% в год, 20 лет
Приведенная стоимость денег: 215 350.83 долл
Потери: 104 649,17 долл
Получается, что только на инфляции мы теряем 104 649,17, разница составляет 40 743,49 долл. Помимо инфляции мы теряем на аренде жилья. Не уверен, что хорошо знаю рынок жилья в Торонто, поэтому за отправную точку возьму 1200 долл, которые озвучил уважаемый Samuraj. Если предположить (что малореально), что стоимость аренды будет 20 лет неизменной: 1200*240=288 000 долл.
В итоге: при первом варианте мы после 20 лет эпопеи получаем недвижимость себестоимостью (для нас) 465 393 долл, который можно будет продать и, даст Бог, еще и вернуть проценты. Во втором случае мы будем иметь историю затрат и обесцененные деньги. Я могу ошибаться в логическом построении финансового анализа, но мне при таком случае все-таки первый случай предпочтительнее.

Вы сложили проценты и основной долг. А сумму даунпеймента забыли.

Как минимум, недвижимость вам обойдется

465 392.66 + 80 000 = 545 392.66

Приведенная стоимость денег – хороший аргумент.

Забыли про коммунальные выплаты и налоги на свою собственность в сравнении с рентом.

Однако в целом вы во всем правы.

[Musashi]

Точно, mea culpa про даунпеймент забыл конечно. Но в целом нужно сравнивать только сопоставимые величины: в случае покупки дома/ квартиры, чистые потери - это процент банка, коммунальные платежи и возможное удешевление самой недвижимости, что при долгосрочном тренде нереально и, скорее всего, за 20 лет дом подорожает как минимум на процент инфляции. Соответственно, нужно рент сравнивать не со 100% выплат по ипотеке, а только с процентами, поскольку рент мы отдаем чужому дяде, то есть ничего в сухом остатке не получаем. Конечно, провинции регулируют, как я понимаю, стоимость ренты, но я никогда не поверю, что эти вещи можно зафиксировать на 20(!) лет, вероятность повышающего тренда в этом деле очень велика. Соответсвенно, я все-таки считаю, что покупка недвижимости при 25% взносе - штука более выгодная, чем аренда. Если есть специалисты по недвижимости, было бы интересно услышать реальное соотношение стоимости квартиры и ежемесячной рентой, можно на примере хорошего кондоминиума в Торонто. У нас в Москве ситуация с точностью до наоборот: если считать деньги, сейчас выгоднее снимать квартиру и откладывать в банк под 10-12% годовых, чем брать ипотеку под 18-21 %.

[sergey_ivanov]

в монреале нередко можно встретить рент в 400-600долл что ниже на 50% текущих цен.
поднять цену на рент например в квебеке- очень и очень сложно. и суд как правило -на стороне тенанта.

при расчете не забываем что эти 25% даунпеймента можно вложить во что-то другое.

[Ani]

при расчете не забываем что эти 25% даунпеймента можно вложить во что-то другое.

Можно, конечно, и вложить. Только вот под какой процент?
Канадские банки много не дают. Разве только в mutual funds, но здесь риски большие, поскольку далеко не все они гарантированы.
Хоть бы процент инфляции отбить, и то хорошо.
Будущая стоимость первоначального взноса при доходе 2% годовых (after tax):
80000=118875.8 (через 20 лет)

Чистые убытки: рент в одном случае, и банковский процент за вычетом приведенной стоимости - вдругом случае.
Чистая прибыль - рост стоимости своего жилья.
Исходя из всех приведенных расчетов, ипотеку при ставке 4% все-таки стоит брать.

[Ani]

Соответственно, нужно рент сравнивать не со 100% выплат по ипотеке, а только с процентами, поскольку рент мы отдаем чужому дяде, то есть ничего в сухом остатке не получаем.

Для чистоты эксперимента потери по ренту нужно считать за вычетом коммунальных платежей, которые вы в любом случае будете платать при покупке своей недвижимости.
Т.е. рент составляет 1000 (грубо), коммунальные платежи из него - 500, налог на недвижимость - 150 (в сумме - 650). Чистые убытки от рента - 350 в месяц. И только эти чистые потери можно сравнивать с потерями по ипотеке.

[tim]

Здравствуйте.
Прочитала ветку четыре раза. Стало понятно, что я чайник полный, причем после четвертого раза . Поэтому вопросов по кредитам нет вообще. Все и так непонятно.
Понятно только несколько моментов:

Исходя из всех приведенных расчетов, ипотеку при ставке 4% все-таки стоит брать

Верю на слово Ani, она жуть какая умнющая!(это комплимент)

и еще верю, что

Неужели вы забыли что в России ставка ипотечного кредита составляет в среднем около 15%?
Да на канадские банки с их 4% (а то и меньше) молиться нужно

Так вот собственно говоря, теперь мои вопросы:
1. сколько в месяц стоит коммунальные услуги, неужели 400 долл? Это что так дорого обходится вода, свет и отопление? Мы снимаем квартиру 1 бедрум за 390 долл. в маленьком поселке. Так что же получается, что наши хозяева ничего не зарабатывают на нас? Это я такая переживательная .
2. Что ж так дорого обходятся налоги? 400 долл. это откуда такая сумма? Что это за налоги?
Спасибо за ответы.

[Ani]

tim, я вам не скажу по каждому городу, только по нашему. Размер коммунальных платежей сильно зависит от старости дома. Посмотрите любой сайт по покупке недвижимости, на каждую квартиру, как правило, указывается размер коммуналки в месяц (condo fee) и сумма налогов за прошлый год. В даунтауне Эдмонтона condo fee часто и легко достигает 400 и даже 550 (!) долларов, плюс к этому налог на собственность, который, конечно, платится владельцем. Цены на рент - 1000 - 1200 долларов в месяц. Сама удивляюсь, что арендодатели не такую большую прибыль имеют (да они же еще и налог на прибыль платят)!

[sergey_ivanov]

Можно, конечно, и вложить. Только вот под какой процент?
Канадские банки много не дают. Разве только в mutual funds, но здесь риски большие, поскольку далеко не все они гарантированы.
Хоть бы процент инфляции отбить, и то хорошо.
Будущая стоимость первоначального взноса при доходе 2% годовых (after tax):
80000=118875.8 (через 20 лет)

Чистые убытки: рент в одном случае, и банковский процент за вычетом приведенной стоимости - вдругом случае.
Чистая прибыль - рост стоимости своего жилья.
Исходя из всех приведенных расчетов, ипотеку при ставке 4% все-таки стоит брать.

есть разные планы. часть из них дает хороший плавающий % с гарантированным принципалом.
фиксированный в ГИКи- 2.2-2.9 годовых. сейчас опять снизился.

при своем жилье- учтите СРОК службы дома и как растет кондо фи в год. скажем, сколько будет через лет 20 кондо фи?
пример- как в том же ване не могут продать много старых кондо.

[sergey_ivanov]

tim, я вам не скажу по каждому городу, только по нашему. Размер коммунальных платежей сильно зависит от старости дома. Посмотрите любой сайт по покупке недвижимости, на каждую квартиру, как правило, указывается размер коммуналки в месяц (condo fee) и сумма налогов за прошлый год. В даунтауне Эдмонтона condo fee часто и легко достигает 400 и даже 550 (!) долларов, плюс к этому налог на собственность, который, конечно, платится владельцем. Цены на рент - 1000 - 1200 долларов в месяц. Сама удивляюсь, что арендодатели не такую большую прибыль имеют (да они же еще и налог на прибыль платят)!

видел кондо фи и 800 и даже 900 долл на стандартную 2-3 бедрумную- когда многоэтажке больше 25 лет.
сдача в аренду- так многие не могут продать такое чудо. вот и сдают в рент.

есть специальные рентовочные дома- но там все немного по другому.

[Ani]

1. при своем жилье- учтите СРОК службы дома и как растет кондо фи в год. скажем, сколько будет через лет 20 кондо фи?
2. пример- как в том же ване не могут продать много старых кондо.

1. Так это обратно пропорциональные вещи - чем старше дом, тем выше кондо фии.
2. Верно. Нужно этот момент учитывать при покупке - покупать относительно новые кондо.

[Рыжая Багира]

1. Так это обратно пропорциональные вещи - чем старше дом, тем выше кондо фии.

А почему так?
Стоимость ремонтов тоже включают в фии? Или объективно происходит удорожание отопления (хуже держит тепло)? В чем причина?

[Ani]

Кондо фи, как правило, включает ремонт крыши, окон, балконов и всего, что снаружи, а также их замену в случае необходимости. Кроме того, сюда включается ремонт лифтов, лестниц, площадок, ремонт водопроводной системы, системы отопления, электропроводов.

[tim]

Что то я совсем запуталась, извините. Видимо, я не уточнила в своем вопросе. Я имела ввиду сколько стоят коммунальные услуги на отдельностоящий дом, на одну семью, т.е. там нет соседей, лифта и лестниц? Просто house. Или разницы в коммунальных услугах между домом и квартирой нет?

Например, я купила дом за 400 тыс., 80 тыс. оплатила, 320 тыс взяла у банка кредит и живу там сос воей семьей. Это мой дом.
По расчетам получается:

Сумма платежа по ипотеке (только проценты и сумма основного долга) составит примерно $1 700 + налоги $400 + коммуналка $400 = 2 500 в месяц = 30К в год

Так вот 400 долл я буду платить за воду и электричество каждый месяц?

[Ani]

tim, тогда вы будете платить отдельно за воду, электричество, уборку снега, вывоз мусора, канализацию. Отопление! Чем больше дом, тем больше уйдет на отопление. Возможно, то на то и выйдет. К тому же, на дом могут быть выше налоги при одинаковой цене с кондо:
при цене 450 000
налоги на дом в год = $2,772
http://www.edmontonrealestate.pro/listi ... b-t6w-1h8/

налоги на кондоминиум $1,862 (кстати там кондо фи = $499) http://www.edmontonrealestate.pro/listi ... b-t5k-1y4/