О целесообразности покупки своего жилья в Канаде вообще ...

[Samuraj]

А не кто не думал, что если копить деньги, всегда есть риск их потратить не на цель. Накопил 30к cad'ов, тут машине срочно потребовался ремонт, жене шуба или еще что то. И т.п., так можно и 50 лет копить и не накопить, мне кажется кредит все таки лучше.

Все зависит от дисциплины, наверное. Для некоторых накопление денег является удобным, т.к. эта система очень гибкая. Сегодня можно инвестировать бОльшую сумму, завтра меньшую, в зависимости от ситуации. Банки же требуют всегда свое как по часам. Для человека без дисциплины, такой подход безусловно лучше. Как я заметил, у Американцев(Канадцев) с дисциплиной нелады, они настоящие потребители и тратят все до копейки. Поэтому так популярны кредитки и займы в стране. Если деньги инвестировать а не складывать в мешок, то они будут тоже расти. И вложенные 400 тысяч сегодня, обернуться миллионом завтра. Но для этого нужно образование, которое тоже не у всех присутствует. В общем получается все индивидуально и все методы хороши.

[Ani]

А теперь по простому посчитаем если покупаеш дом сразу то и платиш эти 320к сразу то есть 320000/12/25=1067 получается за 25 лет в месяц 1067 по вашим расчетам в месяц 2500. и сколько процентов получается в месяц 2500/1067=2,34 то есть банк от вас чистую прибиль получает 134% каждый месяц.

Во-первых, сумма, которую я указала как проценты и сумму основного долга, - 1700. 2500 - это с городскими налогами и коммуналкой, банк тут вообще ни при чем.
Во-вторых, в реальной практике начисления процентов: а) проценты начисляются на сумму основного долга, которая постепенно уменьшается;
б) соотношение проценты / основной долг неравное в каждом платеже, сначала в платеже преобладают проценты, затем - основной долг.


Попытаюсь вставить картинку:
1 год
Month Interest Principal Remaing Balance
1 $1,066.67 $622.41 $319,377.59
2 $1,064.59 $624.49 $318,753.10
3 $1,062.51 $626.57 $318,126.54
4 $1,060.42 $628.66 $317,497.88
5 $1,058.33 $630.75 $316,867.13
6 $1,056.22 $632.85 $316,234.27
7 $1,054.11 $634.96 $315,599.31
8 $1,052.00 $637.08 $314,962.23
9 $1,049.87 $639.20 $314,323.03
10 $1,047.74 $641.33 $313,681.69
11 $1,045.61 $643.47 $313,038.22
12 $1,043.46 $645.62 $312,392.60
Totals for year 1
You will spend $20,268.93 on your house in year 1
$12,661.54 will go towards INTEREST
$7,607.40 will go towards PRINCIPAL

25 год

Month Interest Principal Remaing Balance
289 $66.12 $1,622.96 $18,213.57
290 $60.71 $1,628.37 $16,585.20
291 $55.28 $1,633.79 $14,951.41
292 $49.84 $1,639.24 $13,312.17
293 $44.37 $1,644.70 $11,667.46
294 $38.89 $1,650.19 $10,017.28
295 $33.39 $1,655.69 $8,361.59
296 $27.87 $1,661.21 $6,700.38
297 $22.33 $1,666.74 $5,033.64
298 $16.78 $1,672.30 $3,361.34
299 $11.20 $1,677.87 $1,683.47
300 $5.61 $1,683.47 $0.00
Totals for year 25
You will spend $20,268.93 on your house in year 25
$432.41 will go towards INTEREST
$19,836.52 will go towards PRINCIPAL

[Ева]

Если деньги инвестировать а не складывать в мешок, то они будут тоже расти. И вложенные 400 тысяч сегодня, обернуться миллионом завтра.

Samuraj, абсолютно точно сказано!
А почему бы тогда не инвестировать их в недвижимость
Если уж есть такие деньги, то можно поиграть на рынке недвижимости, как и на любом другом бизнесе. Многие именно это и делают. Поэтому, когда я предлагаю квартиры, дома, землю, офисы - своим клиентам, то всегда рассматриваю вариант перспективности сделки на будущие 5-10 лет. Тем более, если это ипотека.

[Antoxa]

Таким образом, чистая прибыль банка за 2009 к усредненной общей сумме активов составила 0.5%. Немного ниже среднего показателя по канадским банкам за 1994-2004 г.г., который составил 0.6%.

С оборотом в 500B им очень даже неплохо живется даже при таком ничтожном (в сравнени с малым/средним бизнесом) профите, я подозреваю

[Antoxa]

Сегодня можно инвестировать бОльшую сумму, завтра меньшую, в зависимости от ситуации... И вложенные 400 тысяч сегодня, обернуться миллионом завтра.

Похоже Samuraj нашел выгодный способ инвестировать и хочет даунпеймет на дом пристрить именно туда?

[Ani]

Продолжение моего поста выше.

Кроме того, можно воспользоваться услугой рефинансирования, о которой уже говорилось одним из форумчан. Процент может меняться каждые 3-5 лет по вашему выбору и не факт, что в большую сторону. По крайней мере, за последние 20 лет процент по ипотеке в Канаде сильно упал.

Давайте посчитаем по вашему принципу, сколько вы выплатите процентов за 25 лет, при условии, что не воспользуетесь переводом баланса, и что ставка сохранится на уровне 4% в течение всего этого времени:
1700 * 12 * 25 = 510К. 510К - 320 (основной долг) = 190К. 320 / 190 = 1.68 = 59%.
Итак, за 25 лет вы переплачиваете банку 59%. Так за 25 лет-то!

А по-поводу прибыльноти банков, как вы убедились (см. мой пост выше), в среднем она составлет 0.6% годовых на актив. Поскольку есть не только доход, но и расход, о котором вы не подозреваете.

[Ani]

С оборотом в 500B им очень даже неплохо живется даже при таком ничтожном (в сравнени с малым/средним бизнесом) профите, я подозреваю

Да, вы совершенно правы, банки держатся за счет огромного оборота, а не за счет высокой окупаемости активов.

[Antoxa]

320 / 190 = 1.68 = 59%.

Какое загадочное равенство, но суть отражает верно
190 / 320 = 0,59375 =~ 59%

Неужели вы забыли что в России ставка ипотечного кредита составляет в среднем около 15%?
Да на канадские банки с их 4% (а то и меньше) молиться нужно

[Ani]

О, сорри, я не стала описывать этот этот этап калькуляции, думала, что и так понятно будет.

1.68 - это коэффициент
59% - это проценты

[rjhlb777]

Интересен еще вот такой вопрос. например

цена дома = 400К
даунпэймент = 80К
дайнпэймент составляет 20%, поскольку при несоблюдении этого требования процент по ипотеке будет выше
при данный условиях your yearly residential taxes will be around $4,760.00 This could add $396.67 to your monthly payment.
Итак налоги в месяц = 400
Коммунальные платежи в месяц = 400
Срок = 25 лет
Проценты = 4%
Задание:
определить сумму платежа в месяц, год, а также - общую сумму выплаченных процентов
Решение:
Сумма платежа по ипотеке (только проценты и сумма основного долга) составит примерно $1 700 + налоги $400 + коммуналка $400 = 2 500 в месяц = 30К в год

через год появилось возможность полностью оплатить стоимость дома. какую сумму придется платить и из чего будет состоять эта сумма. Какие условия у банков в Канаде на такие случаи.

[Ani]

Возможность досрочного погашения должна предусматриваться всегда. Заплатите небольшой штраф, и все (проценты за 25 лет платить не надо). Размер штрафа индивидуален в каждом случае, поэтому внимательно читайте кредитник, перед тем, как его подписывать. Кроме того, некоторые банки, например TD, предлагают также такую схему: вы можете ежегодно без штрафа погашать 15% от суммы своего основного долга. Таким образом вы уменьшаете свой долг и размер начисляемых на него процентов.

[NataJ]

Привет всем.
Буду очень благодарна за инфу о покупке дома. Я говорю именно о покупке, а именно на что обратить внимание кроме того, что я юрист в рф. Какие "камни", возможно ли не платить двум агентам(покупателя и продавца) и как это делается. Не моргедж. Конкретный нал либо перечисление в банк - и что лучше? Есть ли возможность торговаться и как это сделать, если я не вижу продавца? Как проверить недвижимость?
Что посоветуете?

[burwin]

Ищите риэлтора и он все оформляет, включая торговлю, поиск инспектора для осмотра дома и адвоката для заключения сделки. Вам все равно придется приехать в Канаду, чтобы подписать документы у адвоката и отдать адвокату чек. Все услуги, включая налоги и разные фи, будут включены в эту сумму, и что и куда будет отправлено, вас уже волновать не будет.
Покупатель обычно услуги риэлтора не оплачивает, всё вычитается из суммы, полученной продавцом. Все остальное - налоги, фи, услуги адвоката, услуги инспектора - дополнительная сумма к цене дома.

[Musashi]

тоже вот подумал и провел чисто математическое исследование без особого знания местных реалий. Итак исходные данные:
общая стоимость недвижимости: 400 000 долл
первоначальный взнос: 80 000 долл
сумма кредита: 320 000 долл
ставка по кредиту: 4%
платеж: аннуитет (финансовая рента), ежемесячно
за 24 месяца мы заплатим процентов: 145 392,66 долл
Итого недвижимость нам обойдется в 465 392.66 долл
Напоминаю, что эти деньги мы платим не сегодня, соответственно как минимум, мы должны привести стоимость будущего периода, хотя бы на процент инфляции. % инфляции я грубо взял как 2% в год. Размер годовой инфляции в Канаде варьируется от 0,1655% (1994 год) до 5,626% (1991), но в целом вертится в районе 2% (http://www.rateinflation.com/inflation- ... form=canir).
Итак считаем: исходная сумма - 320 000 долл, % инфляции 2% в год, 20 лет
Приведенная стоимость денег: 215 350.83 долл
Потери: 104 649,17 долл
Получается, что только на инфляции мы теряем 104 649,17, разница составляет 40 743,49 долл. Помимо инфляции мы теряем на аренде жилья. Не уверен, что хорошо знаю рынок жилья в Торонто, поэтому за отправную точку возьму 1200 долл, которые озвучил уважаемый Samuraj. Если предположить (что малореально), что стоимость аренды будет 20 лет неизменной: 1200*240=288 000 долл.
В итоге: при первом варианте мы после 20 лет эпопеи получаем недвижимость себестоимостью (для нас) 465 393 долл, который можно будет продать и, даст Бог, еще и вернуть проценты. Во втором случае мы будем иметь историю затрат и обесцененные деньги. Я могу ошибаться в логическом построении финансового анализа, но мне при таком случае все-таки первый случай предпочтительнее.

[burwin]

Вы забыли налоги на недвижимость и расходы по дому (комуналка и прочее). Дом - удовольствие комфортное, но дорогое. При ренте этого нет.