Крушение цен или "лохотрон" недвижимости в Торонто

[Елена Палагнюк]

The Greater Toronto Realtors Association said Thursday that the number of pre-owned homes sold by its members last month was down 13 per cent in the city proper and off 5.4 per cent in the broader GTA region compared with the same time last year.

Ключевая фраза compared with the same time last year так как 2011 год был если так можно сказать экстраординарным по показателям продаж и цене на выставленную на продажу недвижимость. То что в этом году цены ниже прошлого это в общем-то закономерно, особенно в связи с изменениями (ужесточением получения моргиджа) в 2012 году. И опять же продажи уменьшились только в Торонто, в остальных районах GTA они остались на уровне прошлого года.

GTA REALTORS® RELEASE MONTHLY RESALE MARKET FIGURES

Toronto, July 5, 2012 – Greater Toronto REALTORS® reported 9,422 home sales through the TorontoMLS system in June 2012. The number of transactions was down by 5.4 per cent in comparison to June 2011. The year-over-year decline was largest in the City of Toronto, where sales were down by 13 per cent compared to June 2011. Sales in the rest of the Toronto Real Estate Board (TREB) market area were comparable to a year ago.

“Buyers continue to face the substantial upfront cost associated with the City of Toronto’s unfair Land Transfer Tax,” said TREB President Ann Hannah. “Recent polling by TREB suggests that many households are considering home purchases outside of the City of Toronto to avoid paying the Land Transfer Tax. This goes a long way in explaining the disproportionate decline in sales in the City versus surrounding regions.”

The average selling price in June was $508,622 – up by 7.3 per cent compared to June 2011. The mortgage payment associated with the average priced home in June, assuming five per cent down and a five-year fixed rate mortgage amortized over 25 years, would account for approximately 35 per cent of the average household’s income in the GTA after adding property tax and utility payments.

“According to new mortgage lending guidelines set out by Finance Minister Jim Flaherty, the GTA housing market remains affordable. The share of the average household’s income going toward major home ownership payments for the average priced home remains below the 39 per cent ceiling recently announced by Mr. Flaherty,” said Jason Mercer, TREB’s Senior Manager of Market Analysis.

“The average household in the GTA continues to benefit from a considerable amount of flexibility to account for higher interest rates moving forward,” continued Mercer.

[ukrainian]

Stiffer bidding war rules sought as buyer offers $90,000 over asking with no rival bids
A Toronto realtor is calling for tougher rules around bidding wars after her clients were shocked to discover they’d paid $90,000 over asking for a midtown house on which theirs was the only offer
сюдой
Покупатель на аукционе домов ( оказывается и такие есть ) переплатил(а) за стартовую цену 90 тис дол , не смотря на то что он(а) был(а) единстваным участником аукциона .
Цирк уехал , а клоуны остались

[Vladimir611]

Какой аукцион домов?
Bidding war - просто определение, когда на дом одновременно подают несколько предложений о покупке.
Но я про это историю тоже по радио слышал, помню спорил с Еленой на эту тему, говоря, что интересы обоих агентов зачастую не совпадают с интересами представляемых ими покупателя и продавца. Уверен таких случаев больше, здесь просто поймали. Conflict of interest, против этого не попрёшь

[Елена Палагнюк]

К сожалению как и везде в реалторском бизнесе очень много скажем так "недобросовестных" агентов и существуют ситуации как например данная, где некоторые пытаются сыграть на эмоциях. Но решение здесь очень простое, опытный агент знает как выяснить сколько именно оферов на недвижимость есть на самом деле. И если Multiple offer ситуация неизбежна я например никогда в жизни не посоветую своим клиентам просто так посылать офер не убедившись в существовании "реальных" предложений со стороны других покупателей. Ну а как действовать в той или иной ситуации и какой именно офер подавать - это уже стратегия, выработанная каждым агентом по-своему.

[Vladimir611]

Елена
Вопрос не в эмоциях, а в объективном конфликте интересов. Ну , утрируя, как если бы хирург получал немного больше за неудачную операцию. И пожалуйста не надо про опыт, сегодня примерно подобное пыталась рассказать представительница Real Estate Board по радио. Она это назвала "breakdown in communication between two real estate agents". Конечно удобней верить, что оба агенты идиоты, один не задаёт вопрос про офферс и даёт клиентам предлагать на 90К выше цены, другой получив предложение на 90К больше не спрашивает, а почему, собственно. Может вы в нулях, так скть описались. Мне же понятней ситуация, что эти 90К на руку обоим агентам. Вот в чём проблема. Без сомнения добросовестный на это не пойдёт, но это возвращяясь к нашей старой дискуссии о любви канадцев при покупке дома, отдать всё профессионалам. Зачем самим делать домашнюю работу, мы же платим деньги

[Елена Палагнюк]

Ну тот агент который на 90К больше ожидаемого своим клиентам-продавцам принес, он-то как раз таки свою работу сделал, вы бы как продавец стали отказываться от такого офера если бы вам его дали? Никогда не знаешь кто и сколько принесет, всякое бывает. А вот Агент покупателя вообще непонятно с какого испуга посоветовал своим клиентам дать такой офер. При чем здесь miscommunication? Его прямая обязанность выяснить точно сколько настоящих оферов присутствует. Еще раз повторю это очень просто выяснить и нормальный агент это сделает, потому что он обязан работать в интересах СВОЕГО клиента. Существует определенная процедура, которой все обязаны следовать и если кто-то этого не делает (или не знает как это делается, либо делает вид что не знает) это его проблемы, не знание закона не освобождает от ответственности, не правда ли? А говорить о большой выгоде здесь вообще смешно. Комиссионных с 90К агент покупателя в лучшем случае получит около 1000 (после всех вычетов). Ну не стоит хорошая репутация таких денег. Во всяком случае я так рассуждаю, что бы вы не говорили, как это на руку обоим агентам. За других агентов я не отвечаю, у каждого свои подход к работе. Сказали бы еще кто эти агенты и их клиенты, многое бы стало понятнее (у китайцев и индусов такие трюки сплошь и рядом). Позвони любому китайскому агенту через 5 минут как новый листинг вышел на МЛС, он тебе скажет что у него уже 10 оферов на столе и еще 5 ожидается ... А насчет домашней работы вы конечно правы. Разумный человек перед тем как сделать офер садиться со своим агентом и изучает цифры, в ценах немножно ориентируется, а не подписывает оферы на какие-то запредельные цены только потому что ему его агент сказал дать столько и не меньше. Ерунда полная. Получается если агент скажет клиенту - прыгай с 10 этажа, то он прыгнет?
Естественно вы платите агенту за его работу и надеетесь на профессионализм. Но плох тот агент, на мой взгляд, который работает только на "One Time Deal". Думаете после того как эта ситуация выяснилась, тот клиент который покупал еще раз обратится к этому агенту, который "посоветовал" дать на 90К больше? Да пошлет он этого агента куда подальше, и еще никому в жизни не посоветует к нему обращаться. А ведь наш бизнес только на этом и держится. Нормально зарабатывающий профессионал на такой очевидный подлог никогда не пойдет, он сам вам эту тысячу отдаст в подарок, только чтобы вы остались довольны его сервисом

[Vladimir611]

Вы противоречите тому, что сегодня говорила представительница вашего борда по CFRB - да, агент продавца должен был указать на это агенту покупателя. Опять же я не считаю чистые доходы после вычетов. Но 90 тысяч - это было 10% от стоимости дома, то есть примерно 10% увеличение комиссионных. По поводу репутации - не сомневаюсь случай системный. Вообще не понимаю на чём погорели. Вы не знаете, как это всплыло?
Я ни в коем случае не умаляю вашу личную порядочность и добросовестность, а просто указываю на явный конфликт интересов. Ни в коем случае не хочу возобновлять наш старый спор, но про этот же конфликт интересов по радио сегодня говорили все, кто тему обсуждал. В мискомюникэйшн "верила" одна представительница агентов. Но верила в это свято, стояла на этом намертво, повторяя раз за разом в ответах на различные вопросы

П.С. В чём очевидность подлога? Как много покупателей вы думаете перепроверяет своих агентов (в состоянии их перепроверить), когда им сегодня говорят, что идёт bidding war? Ведь потом спишут на мисскоммюникейшн

[Елена Палагнюк]

При multiple offer situation идет игра вслепую, никогда не знаешь кто какой офер дал, но всегда должен присутствовать сommon sence. В этом данном случае просто все очень глупо произошло, не имею понятия почему и из чего вылезла эта цифра в 90 тыс при отсутствии других оферов, гадать сложно, может простая человеческая тупость и жадность. Агент из моего офиса продал дом в Willowdale на $490,000 выше чем asking price при наличии всего 3 других оферов и никто не возмутился, ни продавец, ни покупатель. Почему? Очевидно потому что всех устроила цена вопроса.

[Vladimir611]

меня интересует конкретный вопрос - В чём очевидность подлога? Как много покупателей вы думаете перепроверяет своих агентов (в состоянии их перепроверить), когда им сегодня говорят, что идёт bidding war?
Иначе просто списать на единичность ситуации, уверен подобных ситуаций больше. В разных вариациях. Ведь покупатели и продавцы проверить не могут. И продавец не всегда в выигрыше, ведь ему в другой ситуации посоветуют взять заниженный оффер, потому что агенту это выгоднее

[Елена Палагнюк]

Рассуждать кому что выгоднее в различных гипотетических вариациях вы можете бесконечно. А насчет выяснить - любой клиент и покупатель и продавец имеет право позвонить в агенство продающей стороны и выяснить - сколько оферов зарегистрированно на эту сделку. Потому что по закону каждый офер ОБЯЗАН БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАН. Нормальные агенты с обоих сторон так и делают, чтобы избежать проблем в дальнейшем. Многие этого не делают, потом и получаются различные конфликтные ситуации подобно этой. Я всегда регистрирую оферы своих клиентов, требую точной ЗАРЕГИСТРИРОВАННОЙ С ПИСЬМЕННОМ ВИДЕ информации из брокериджа (не по телефону от продающего агента, который может сказать все что ему заблагорассудится). Мало того, когда презентацию офера не возможно сделать самой, у нас есть специальная форма в которой опять же в письменном виде агент продавца обязан написать сколько оферов он представил, был ли представлен мой офер и продавец в присутствие свидетеля обязан подписать эту форму. Если этот документ не подписан, то у агента продавца будут большие проблемы вплоть до суда. Опять же повторюсь что многие этого не делают (а многие я думаю даже не знают о существовании такой формы). Но это уже зависит от того с кем вы работаете и его отношения к делу.
Надеюсь что ответила на ваш вопрос.

[Vladimir611]

Но вариации переходят из гипотетических в конкретные, в случае подобном приведённому, верно?
То есть из-за конфликта интересов, который вы не хотите признать, клиент взявший агента должен был перепроверить не врёт ли ему агент, представляющий его интересы?
Я прекрасно понимаю, что правила подобных офферов предусматривают проверку, проблема в том, понимает ли клиент, что ему надо проверять своего агента на честность? А ведь это только один момент. Ведь если агент продавца хочет поскорее продать недвижимость, чтобы не потерять с ней ещё 2 месяца и советует цену понизить ничего незаконного он не делает, просто блюдёт свои интересы. Но такого, конечно, не бывает

[arrow]

...Я ни в коем случае не умаляю вашу личную порядочность и добросовестность, а просто указываю на явный конфликт интересов...

Я тоже не умаляю. А вот насчёт конфликта интересов, в описанной ситуации, мне много говорит один из коментариев к статье выше:

Hypocricy And yet this same agent has no scruples about engineering a bidding war when she's representing the seller. I toured a house she listed in December 2011. It was obvious that it had been deliberately underpriced to create a frenzy. Multiple offers on bidding day, and sold for $62K over asking.

Здесь та же самая агент покупателя (она же герой статьи), сократившая своему клиенту потери на $45К выглядит уже не столь безупречно. Похоже её порядочность сильно зависит от стороны которую она представляет

[Елена Палагнюк]

Ведь если агент продавца хочет поскорее продать недвижимость, чтобы не потерять с ней ещё 2 месяца и советует цену понизить ничего незаконного он не делает, просто блюдёт свои интересы. Но такого, конечно, не бывает

Владимир скажите мне пожалуйста каким образом я как агент могу заставить вас – владельца недвижимости продать ее чтобы «соблюсти мои интересы», под дулом пистолета что-ли? Меня лично как владельца никакой агент в жизни не заставит продавать мой дом за сумму или на условиях, которые меня не устраивают. Вы что-то путаете - недвижимость продает не агент а ВЛАДЕЛЕЦ и также ВЛАДЕЛЕЦ решает, какой офер и цену ему принимать. Реэлтор является лишь человеком, предоставляющим свои услуги по покупке, продаже и оформлению документов, он может только советовать, основываясь на определенных показателях. Окончательное решение всегда принимает владелец недвижимости, разве не так? Вы хоть раз продавали дом? И что, ваш агент за вас принимал все решения? Если клиент слепо делает все что ему «укажут» делать, то я очень сомневаюсь в его умственных способностях. Во всяком случае мне такие почему-то не попадаются .

Каждый человек, что покупатель, что продавец когда начинает процесс имеет в голове определенные цифры, продавец – сумму ниже которой он не в коем случае не продаст свою недвижимость, а покупатель – максимальную сумму которую он может себе позволить при покупке. Ведь все что превышает эту сумму он должен будет выложить из своего кармана. Это во первых. А во вторых банки сегодня очень консервативны в оценке (Appraisal) недвижимости и в случае неоправданно высокой цены, пострадает в основном конечно покупатель, который либо должен где-то брать эти деньги, либо отказываться от сделки и терять свой депозит. Поэтому каждая ситуация где речь идет о занижении цены в любом случае имеет свой логический конец. Разумный человек никогда не перешагнет пределов стоимости этой недвижимости, ну а биться «до победного» будут те кто не зависят от банков и в итоге заплатят cash. Лично я очень отрицательно отношусь к Bidding wars и всегда рассказываю своим клиентам о подводных камнях данной ситуации и мы вместе решаем где тот предел за который они не перешагнут, ну а там уж они сами решают делать или не делать этот шаг. К сожалению нет таких рычагов, которые могли бы запретить эту практику, поэтому и возникают эти конфликтные ситуации. Просто играть надо по правилам, тогда и multiple offer никого больше пугать не будет

[ukrainian]

Home Prices Down in Greater Victoria
[video][/video]

[Vladimir611]

Владимир скажите мне пожалуйста каким образом я как агент могу заставить вас – владельца недвижимости продать ее чтобы «соблюсти мои интересы», под дулом пистолета что-ли? Меня лично как владельца никакой агент в жизни не заставит продавать мой дом за сумму или на условиях, которые меня не устраивают. Вы что-то путаете - недвижимость продает не агент а ВЛАДЕЛЕЦ и также ВЛАДЕЛЕЦ решает, какой офер и цену ему принимать. Реэлтор является лишь человеком, предоставляющим свои услуги по покупке, продаже и оформлению документов, он может только советовать, основываясь на определенных показателях. Окончательное решение всегда принимает владелец недвижимости, разве не так? Вы хоть раз продавали дом? И что, ваш агент за вас принимал все решения? Если клиент слепо делает все что ему «укажут» делать, то я очень сомневаюсь в его умственных способностях. Во всяком случае мне такие почему-то не попадаются .

Каждый человек, что покупатель, что продавец когда начинает процесс имеет в голове определенные цифры, продавец – сумму ниже которой он не в коем случае не продаст свою недвижимость, а покупатель – максимальную сумму которую он может себе позволить при покупке. Ведь все что превышает эту сумму он должен будет выложить из своего кармана. Это во первых. А во вторых банки сегодня очень консервативны в оценке (Appraisal) недвижимости и в случае неоправданно высокой цены, пострадает в основном конечно покупатель, который либо должен где-то брать эти деньги, либо отказываться от сделки и терять свой депозит. Поэтому каждая ситуация где речь идет о занижении цены в любом случае имеет свой логический конец. Разумный человек никогда не перешагнет пределов стоимости этой недвижимости, ну а биться «до победного» будут те кто не зависят от банков и в итоге заплатят cash. Лично я очень отрицательно отношусь к Bidding wars и всегда рассказываю своим клиентам о подводных камнях данной ситуации и мы вместе решаем где тот предел за который они не перешагнут, ну а там уж они сами решают делать или не делать этот шаг. К сожалению нет таких рычагов, которые могли бы запретить эту практику, поэтому и возникают эти конфликтные ситуации. Просто играть надо по правилам, тогда и multiple offer никого больше пугать не будет

Елена
Но ведь вся ваша помощь заключается в советах. Понятно, что пистолет поднесённый к голове клиента, не самый распространённый метод в арценале агента, но вот история о моём свояке.
Продавали дом, стоял на рынке уже месяца полтора, пришло предложение на 30 тысяч меньше запрашиваемой цены. Агент достаточно убедительно доказывала, что надо соглашаться и встретиться посередине. Свояк объяснял, что над ним не каплет и спешить ему некуда. Дали оффер на 5 меньше и покупатель отказался. Абсолютно нормальный сценарий. Через 5 недель продали за сколько просили. Для них лишние 15 тысяч, для агента лишние недели работы за тысячу. Есть разница?
Понятно, что клиент не делает что-то, что ему не хочется, но в подобной ситуации он оплачивает советчика, у которого достаточно часто интересы расходятся с клиентом. А как человек может отличить дельный совет от предвзятого? Возвращаемся к домашней работе