Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Ivan.Galv]

Ваня, вы за меня не переживайте. В отличии от вас у меня долга нет. И инвестирую я свои Как это относится к теме дискуссии мне не очень понятно

Я не за Вас переживаю, а высмеиваю то, как Вы слова любого экономиста выдаете за абсолютную истину.

Это вы "вроде" выяснили
https://tradingeconomics.com/canada/hou ... -to-income С 2007 года рост 24%

Я это смотрел на менее точной сетке графика. Берете конец 2008го вместо 2007 и получаете точнейшие 13%. Фокус здесь не в точных процентах, а в Вашей хитрой попытке сделать из мухи слона, что Вы и пытаетесь изо всех сил.

Торонто ещё спусскаться и спускаться.

Да уж после сентябрьского скачка на 100к в цене Вам и правда еще ждать и ждать спуска до второго пришествия Христа На продаже висят многие, только на удивление таким как Вы - мало дураков, готовых отдать за дешево)
Наслаждайтесь)

[Vladimir611]

Я не за Вас переживаю, а высмеиваю то, как Вы слова любого экономиста выдаете за абсолютную истину.

Ваня, остаётся надеяться (ради вас самого), что когда-нибудь вы поймёте, что для того чтобы высмеивать недостаточно иметь собственного мнения. Ведь высмеивать вы пытаетесь не мнение любого экономиста, а мнение экономистов. Чувствуете разницу? Вот когда пймёте, будете менее нервно относится к любому телодвижению Полоза и давать ему меньше советов

Я это смотрел на менее точной сетке графика. Берете конец 2008го вместо 2007 и получаете точнейшие 13%. Фокус здесь не в точных процентах, а в Вашей хитрой попытке сделать из мухи слона, что Вы и пытаетесь изо всех сил.

Я и не сомневался, что вы просто сказали, посмотрев "на менее точной сетке графика". В дискуссии с вами десяток процентов туда - сюда абсолютно ожидаем. Вопрос был риторический, мы с вами не первый день знакомы

Да уж после сентябрьского скачка на 100к в цене Вам и правда еще ждать и ждать спуска до второго пришествия Христа На продаже висят многие, только на удивление таким как Вы - мало дураков, готовых отдать за дешево)
Наслаждайтесь)

Количество продаж на вашем графике присутствует? Сейчас вы доскребаете людителей "кредитного плеча", которые вдруг поняли, что очень скоро от плеча для них останется предплечье

[Ivan.Galv]

Ваня, остаётся надеяться (ради вас самого), что когда-нибудь вы поймёте, что для того чтобы высмеивать недостаточно иметь собственного мнения. Ведь высмеивать вы пытаетесь не мнение любого экономиста, а мнение экономистов. Чувствуете разницу? Вот когда пймёте, будете менее нервно относится к любому телодвижению Полоза и давать ему меньше советов

Вы именно собственное мнение и спросили изначально про debt to disposable income.
Уж извините что Вы экономистов так себе качества обычно показываете. Есть много других экономистов которых я уважаю и смотрю на ютубе.

Я и не сомневался, что вы просто сказали, посмотрев "на менее точной сетке графика". В дискуссии с вами десяток процентов туда - сюда абсолютно ожидаем. Вопрос был риторический, мы с вами не первый день знакомы

Вова, такие опусы на мне не работают. Вам кажется что Вы выглядите умно, говоря такие речи. А я вижу человека у которого не получилось преподать рост на 13% как "в полтора раза" и теперь ему надо както укусить в ответку, чтобы спрятать это:)

Количество продаж на вашем графике присутствует? Сейчас вы доскребаете людителей "кредитного плеча", которые вдруг поняли, что очень скоро от плеча для них останется предплечье

Да ищите какие угодно упоения и оправдания тому, что цена выросла за месяц на 100к Находите пугающие вещи и внушайте всем тревоги, ведь иначе такой позор с ростом на 100к не пережить Сейлы низкие, листинги высокие, Луна слишком зеленая и прочее

[Vladimir611]

Вы именно собственное мнение и спросили изначально про debt to disposable income.
Уж извините что Вы экономистов так себе качества обычно показываете. Есть много других экономистов которых я уважаю и смотрю на ютубе.

Из этих уважаемых экономистов на Ютюбе, многие как и вы не понимают значения debt to income?

Вова, такие опусы на мне не работают. Вам кажется что Вы выглядите умно, говоря такие речи. А я вижу человека у которого не получилось преподать рост на 13% как "в полтора раза" и теперь ему надо както укусить в ответку, чтобы спрятать это:)

Ваня, я вам ещё раз укажу на простой факт - вы не в состоянии читать (либо понимать прочитанное). Вот что написал я:

Увеличение долга канадцев за последние 12-13 лет в полтора раза неплохо помогло это надуть, по-вашему надо продолжать накачивать пузырь, но Полоз с вами не согласен. OSFI тоже

Вот график это подтверждающий - скачок с примерно 110 в 2004 .
https://shawglobalnews.files.wordpress. ... =986&h=726
Вы же путаете 13% и 24%. Но имеете мнение, подкреплённое Ютюбом

Да ищите какие угодно упоения и оправдания тому, что цена выросла за месяц на 100к Находите пугающие вещи и внушайте всем тревоги, ведь иначе такой позор с ростом на 100к не пережить Сейлы низкие, листинги высокие, Луна слишком зеленая и прочее

Ваня, ещё раз - для меня эта дискуссия абсолютно академическая. У меня есть дом и если цена будет расти и дальше, меня это нисколько не пугает. Просто моя потенциальная выгода не затуманивает моего зрения, в отличии от вас

[Ivan.Galv]

Все Вова, совсем сдулись, уже личные нападки пошли с нулевой аргументацией.
Я Вам указал что Вы умышленно сгущаете краски выбиранием временных интервалов на которых цифра выглядит наиболее страшно. и СМИ которое Вы приводите в пример занимается тем же самым - выискивает на каких интервалах звучит страшнее всего и потом пытается пугать людей. У Вас просто общие интересы. Интервал с конца 2008го года по настоящее время 13 процентным ростом выглядит смехотворно в плане опасности. И все что Вы можете привести как контраргумент - это попытки подколоть на уровне детского сада в духе "цифру неточно назвал", "бесполезный в анализе показатель не знал".

Ваня, ещё раз - для меня эта дискуссия абсолютно академическая. У меня есть дом и если цена будет расти и дальше, меня это нисколько не пугает. Просто моя потенциальная выгода не затуманивает моего зрения, в отличии от вас

Выгода? Не обманывайте себя, у Вас ее практически нету, Вы ведь и не собираетесь использовать никаких преимуществ ситуации. Да и дискуссия давно не академическая, уже на персональные нападки перешли оттого что не могли ничего аргументировать. Держите лицо)
Ну не сбываются Ваши прогнозы - что тут поделать...
Прогнозировали что недвижимость никогда не опережает SP500, а она бац и сразу после этого Вашего заявления Вам назло опередила.
Прогнозировали что упадет дальше, а выросло на 100к.
Бывает, Вова, не надо расстраиваться. У меня тоже были не сбывшиеся прогнозы, но я же не пытаюсь Вас обидеть изза этого

[Vladimir611]

Все Вова, совсем сдулись, уже личные нападки пошли с нулевой аргументацией.
Я Вам указал что Вы умышленно сгущаете краски выбиранием временных интервалов на которых цифра выглядит наиболее страшно. и СМИ которое Вы приводите в пример занимается тем же самым - выискивает на каких интервалах звучит страшнее всего и потом пытается пугать людей. У Вас просто общие интересы. Интервал с конца 2008го года по настоящее время 13 процентным ростом выглядит смехотворно в плане опасности. И все что Вы можете привести как контраргумент - это попытки подколоть на уровне детского сада в духе "цифру неточно назвал", "бесполезный в анализе показатель не знал".

Когда Ваня садится в лужу с цифрами, он начинает лить воду. По поводу полутора раз вы уже поняли, не имеете больше вопросов? Хорошо. Вернёмся тогда к этой развилке дискуссии: Вы действительно считаете, что резкий рост долга к доходу (полтора раза меньше чем за 15 лет) не важен? Ваше право, не надо только обвинять меня в нападках, если я указываю на то, что вы в цифрах путаетесь

Выгода? Не обманывайте себя, у Вас ее практически нету, Вы ведь и не собираетесь использовать никаких преимуществ ситуации. Да и дискуссия давно не академическая, уже на персональные нападки перешли оттого что не могли ничего аргументировать. Держите лицо)

Простите, воспользоваться ситуацией значит заложить выплаченный дом и купить ещё 4 с низким даунпейментом? Я предоставил это вам

Ну не сбываются Ваши прогнозы - что тут поделать...
Прогнозировали что недвижимость никогда не опережает SP500, а она бац и сразу после этого Вашего заявления Вам назло опередила.

Потрудитесь найти и показать, что я написал. Только перечитайте ещё раз, у вас с этим часто напряжёнка

Прогнозировали что упадет дальше, а выросло на 100к.
Бывает, Вова, не надо расстраиваться. У меня тоже были не сбывшиеся прогнозы, но я же не пытаюсь Вас обидеть изза этого

Я сказал, что уже в этом году отдельно стоящие дома будут иметь YoY понижение. Ошибусь? Возможно, но не думаю

[Antoxa]

Выгода? Не обманывайте себя, у Вас ее практически нету, Вы ведь и не собираетесь использовать никаких преимуществ ситуации.

А что за ситуация, если не секрет? Цены на жилье все еще близки к историческим максимумам. Ставки по кредитам повышаются. Как то не выглядит это хорошим раскладом для покупки инвест-недвижимости, как ни крути.

[Ivan.Galv]

А что за ситуация, если не секрет? Цены на жилье все еще близки к историческим максимумам. Ставки по кредитам повышаются. Как то не выглядит это хорошим раскладом для покупки инвест-недвижимости, как ни крути.

Ситуация - это нележание Владимира в любое время пользоваться имеющимся equity для приобретения новых equity. Поэтому вопрос сейчас или потом - вообще не стоит, он ведь всегда не готов. Ну а так конечно можете сказать тем кто купил 30 дней назад и приобрел 100к прибыли то что расклад плох, как ни крути) Вдруг еще окажетесь правы.

[Vladimir611]

Владимир пользуется equity, он просто не закладывает себя, жену, детей и крышу над головой в leverage, чтобы сыграть в рулетку. Но это к слову

[Vladimir611]

Ну а так конечно можете сказать тем кто купил 30 дней назад и приобрел 100к прибыли то что расклад плох, как ни крути) Вдруг еще окажетесь правы.

спросите сколько из этих денег останется, когда вы постоите на маркете (цифры мы скоро увидим), заплатите тиалтору и налоги. Так что не стоит приводить пример после одного месяца. Раньше вы пели про YoY. Будем на это смотреть, до конца года время есть

[Antoxa]

Ситуация - это нележание Владимира в любое время пользоваться имеющимся equity для приобретения новых equity. Поэтому вопрос сейчас или потом - вообще не стоит, он ведь всегда не готов. Ну а так конечно можете сказать тем кто купил 30 дней назад и приобрел 100к прибыли то что расклад плох, как ни крути) Вдруг еще окажетесь правы.

Ну слушайте, у Владимира есть дом и, смею предположить, он составляет значительную часть его состояния. Иными словами, он в значительной степени exposed to real estate market.

Вы же предлагаете все деньги вложить в недвижимость, а затем занять еще и тоже вложить.

При этом какой то особенной привлекательности этот рынок сейчас не имеет, я бы сказал - наоборот.

Ну а тем кто купил месяц назад повезло, чего нельзя сказать о тех кто купил пол-года/год назад.

[Ivan.Galv]

Антоха, не надо за мои слова выдавать желаемое. Я лишь время от времени публикую последние новости и спорю с нелепыми людьми тут. Ничего особого не предлагаю. Ранее поверхностно осветил основную стратегию приобретения пропертей, но она нисколько не противоречит тому что надо быть внимательным ко всем ньюансам сегодняшнего дня.
Так что когда Вы или Владимир пытаетесь парировать в духе "так ведь на таких то коротких промежутках есть убыток" - надо ли винить стратегию или статистику? Всегда есть инвестор который купит и на более низком дне и потом напишет Вам что стратегия выгодна в его случае да и вообще выгодна статистически, а наблюдаемые убытки некоторых случаев - просто погрешность статистики, без особых проблем исправляемая long term holdом.

И насчет убыточности - неверно про полгода и год назад. В настоящее время в небольшом минусе только купившие с февраля по апрель 2017 года. Ито апрель чисто виртуально, ибо там сделок реально не состоялось. Так что два месяца за последние много лет)

Ну и насчет наивной идеи будто Вы настолько умны, что можете с легкостью определить моменты из которых дальше точно вниз и с легкостью купить дом своей мечты на самом самом дне - специально для Вас риэлтор, которого мы оба смотрим, выпустил прямо в одно время с Вашим сообщением для Вас опровержение этой идеи на простом языке;)
[video][/video]

[Antoxa]

Антоха, не надо за мои слова выдавать желаемое. Я лишь время от времени публикую последние новости и спорю с нелепыми людьми тут. Ничего особого не предлагаю. Ранее поверхностно осветил основную стратегию приобретения пропертей, но она нисколько не противоречит тому что надо быть внимательным ко всем ньюансам сегодняшнего дня.

Пардоньте, не предлагаете, описываете на своем примере то, что считаете разумным. При этом упрекаете Владимира в том, что он это разумным не считает. Вроде правильно сформулировал?

Давайте по порядку:
1. Я никогда не говорил про short term. Год-полтора - это ответ на ваше предложение позавидовать тем, кто купил месяц назад - своего рода иллюстрация нерелевантности вашего замечания.
2. Я никогда не говорил, что покупка недвижимости в целях сдачи - дело неприбыльное на долгом периоде. Напротив, с самого начала дискуссии я оценивал доходность аж в 20% исходя из среднего роста рынка на долном периоде.

Однако! Учитывая, что цены на недвижимость находятся на историческом максимуме, то, на фоне поднятия ставок по кредиту и ужесточения условий его получения, мне кажется достаточно вероятным является корректировка цен.

Это НЕ говорит о том, что нужно срочно закрывать свой рентовочный бизнес.
Это НЕ говорит о том, что нужно не покупать собственное жилье или продавать имеющееся.

Зато это говорит, о том, что условия не благоприятные.
То есть, стоит быть готовым к тому, что стоимость недвижимости просядет и это проседание не должно обанкротить ни вас лично, ни ваш бизнес. Нужно иметь достаточно ресурсов, чтобы переждать это падение, которое может быть очень долгим.

То есть нужно:
1) не кредитоваться под ноль
2) не класть все яйца в корзину недвижимости

Вот как то так.

специально для Вас риэлтор, которого мы оба смотрим

Этот гражданин не менее интенсивно покупает дивидендные акции, к слову о корзине и яйцах.

[Ivan.Galv]

А тем временем подоспели официальные цифры
http://trebhome.com/market_news/market_ ... mw1709.pdf

Detached дома в Торонто:
1)В августе стоили 1191к с -1.2% YOY
2)В сентябре стоят 1355к с 4.4% YOY

Я врал про 100к, разница за месяц - 164к
Цена стала официально выше января 2017го (1336k).

Пригороды показывают более слабые результаты, но тем не менее и в Торонто и в ГТА каждая категория за месяц выросла в цене, кроме только пригородных semi.

P.S. Новость весьма шокирующая. И занятно, потому что рост средних цифр практически тотально вызван только detached домами в Торонто, на которые Владимир и наводил doom & gloom. Вот такие вот из Вас любители стаймить маркет

Дайте ка угадаю - щас придет Вова и скажет "продажи низкие! на последнем издыхании покупают!"

[messer]

Я смотрю Ваня все воюет с мельницами