Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

[Dmitriy_]

Потому, что эти деньги могут приносить больше, чем ~1% (после инфляции), который вы получите выплатив (не взяв) долг.

Правильно ли я понимаю, что таков расклад прямо сейчас, и на этом основании Вы полагаете, что он не будет меняться в течение десятилетий?
Я приведу цитату из книги "Ваш сосед - миллионер", книга американская, но многие рекомендации по накоплению богатства подходят и для России, и уж тем паче для Канады:
"В среднем наш реализуемый годовой доход составляет менее 7% нашего богатства. Другими словами, мы живем меньше чем на 7% своего состояния. Большинство из нас (97%) владеет жильем. Мы живем в своих домах, стоимость которых в настоящее время в среднем 320 000 долларов. Примерно половина из нас проживает в одном доме свыше 20 лет, так что мы немало выиграли на росте цен на недвижимость." (речь в цитате ведется как бы от имени миллионеров)
Жить в собственном жилье - отличная стратегия, да это консервативное вложение, несомненно, но консервативное - не значит плохое. Рисковать же стоимостью жилья, если она есть, пытаясь получить больший доход, но рискуя в то же время в случае неудачи оказаться на улице и понести существенные потери в ходе вынужденной продажи жилья - так себе стратегия, если честно.

[akick]

akick, Вам и не дадут ипотеку с трапа самолета. раньше были программы 35% down и никакой работы не надо, но их позакрывали.
Покупая чтото без уверенности в завтрашнем днем, Вы создаете себе лишние риски. Покупка и продажа сопряжены с большими затратами и налогами, даже если все вырастет то Вы можете остаться в минусе. Либо если Вы переедете и будете сдавать первое жилье - то придется тратиться на внешний property management-порядка 10% от ренты.
Ну и заодно первая покупка может съесть весь лимит в Вашем инкаме и Вы просто не сможете купить второе жилье без наращивания дохода

Ага, спасибо, если нет подобных программ, то вопрос отпадает.
Тогда исходя из этого выгоднее снимать -> найти работу с устраивающим доходом -> брать ипотечный кредит как обычный канадский житель уже с устаканившейся ситуацией.

Я просто думал, что есть варик купить за 500к например апарты, 150 внести как даунпеймент, потом продать после изменения условий и это будет выгоднее, чем просто потратить деньги на аренду за эти 3 года.
Вопрос в том, что арендуя минус будет совершенно точно в размере арендных платежей (и он невозвратный), а при покупке возможно что-то получится вернуть.
Условно один на аренду потратил 100к за 2 года, другой потратил на обслуживание тела кредита 50к, а еще 50к вложил в недвижимость свою, с учетом затрат на покупку-продажу-налоги - остался в большем плюсе, чем первый на 25к (цифры условные).
Но раз ньюкамеру не взять ничего даже с 30%+ даунпейментом, то и вопрос не имеет смысла в обсуждении и расчетах.

[Vovka]

Рисковать же стоимостью жилья, если она есть, пытаясь получить больший доход, но рискуя в то же время в случае неудачи оказаться на улице и понести существенные потери в ходе вынужденной продажи жилья - так себе стратегия, если честно.

А какая стратегия в том месте где живете вы? Люди не берут кредиты на жилье? А под какие проценты они их не берут? У нас тут на днях жила пара из России, вроде говорили что минимально под 12-15%. Для них шок был от цен на еду, на мебель... в России дороже, при том например на мебель из Brick иногда в России 2 раза дороже, а зарплаты на уровне украинских. Да, наверно жилье в разы дешевле в среднем по больнице, но у людей денег хватает только на оплату процентов, по этому эта дешевая стоимость жилья растягивается на очень длинный срок. В плюсе одни банки. Есть надежда, что жилье останется от родственников, очень замечательная стратегия.

[Antoxa]

Правильно ли я понимаю, что таков расклад прямо сейчас, и на этом основании Вы полагаете, что он не будет меняться в течение десятилетий?

Нет, вы не правильно понимаете.

[Antoxa]

Большинство из нас (97%) владеет жильем. Мы живем в своих домах, стоимость которых в настоящее время в среднем 320 000 долларов. Примерно половина из нас проживает в одном доме свыше 20 лет, так что мы немало выиграли на росте цен на недвижимость." (речь в цитате ведется как бы от имени миллионеров)

И все это благодаря кредиту (плечу 1:5).

Дом за кэш - это 1-1.5% реальной доходности в долгосрочном периоде.

[Antoxa]

Ваня, а как вы относитесь к этому дядьке?Явно ж круче Киосаки поднялся!

https://varlamov.ru/3079602.html

[Ivan.Galv]

Я пока не дорос даже до знания того, кто это вообще такой)))
Но в целом тот же Stephan Aarnio изъездил много таких семинаров за кучу бабла и гдето выловил знания, которые нигде больше не найдешь. Гдето он давал 20к за 15минут персонализированного разговора...И это нормально, можно зажмотиться и сделать ошибки которые будут стоить намного дороже. А персонализированно покупаешь время когда знаешь какого ответа ищешь и если тебе его находят - это приносит гораздо больше.
Вспомните фильм The Founder. Когда какой то левый чел бесплатно просвятил владельца МакДака "Ты чувак все неправильно делаешь, МакДак это не бургерный бизнес, это реал эстейт бизнес". Сколько такой совет реально стоил? А такие челы и способны их выдавать, И только они.

Просто так конечно идти нефиг без четкой рекомендации от проверенного чела.
Я пока по митапам за 15$ побираюсь и норм) А так тот же киосаки стрижет 1500 за семинар в Торонто)

[Ivan.Galv]

В октябре поднимут, а до октября inflation adjusted rate по мортгиджам - негативный:)

The Bank of Canada today maintained its target for the overnight rate at 1 ½ per cent. The Bank Rate is correspondingly 1 ¾ per cent and the deposit rate is 1 ¼ per cent.

CPI inflation moved up to 3 per cent in July. This was higher than expected, in large part because of a jump in the airfare component of the consumer price index. The Bank expects CPI inflation to move back towards 2 per cent in early 2019, as the effects of past increases in gasoline prices dissipate. The Bank’s core measures of inflation remain firmly around 2 per cent, consistent with an economy that has been operating near capacity for some time. Wage growth remains moderate.

Recent data on the global economy have been consistent with the Bank’s July Monetary Policy Report (MPR) projections. The US economy is particularly robust, with strong consumer spending and business investment. Elevated trade tensions remain a key risk to the global outlook and are pulling some commodity prices lower. Meanwhile, financial stresses have intensified in certain emerging market economies, but with limited spillovers to other countries.

The Canadian economy is evolving closely in line with the Bank’s July projection for growth to average near potential. Following growth of 1.4 per cent in the first quarter, GDP rebounded by 2.9 per cent in the second quarter, as the Bank had forecast. GDP growth is expected to slow temporarily in the third quarter, mainly because of further fluctuations in energy production and exports.

While uncertainty about trade policies continues to weigh on businesses, the rotation of demand towards business investment and exports is proceeding. Despite choppiness in the data, both business investment and exports have been growing solidly for several quarters. Meanwhile, activity in the housing market is beginning to stabilize as households adjust to higher interest rates and changes in housing policies. Continuing gains in employment and labour income are helping to support consumption. As past interest rate increases work their way through the economy, credit growth has moderated and the household debt-to-income ratio is beginning to edge down.

Recent data reinforce Governing Council’s assessment that higher interest rates will be warranted to achieve the inflation target. We will continue to take a gradual approach, guided by incoming data. In particular, the Bank continues to gauge the economy’s reaction to higher interest rates. The Bank is also monitoring closely the course of NAFTA negotiations and other trade policy developments, and their impact on the inflation outlook.

[anarsoul]

Думаю, поднимать они будут только если закроют вопрос с NAFTA до октября. А если не закроют и Трамп таки введёт пошлины на канадские машины - то м.б. и опускать придётся.

[Ivan.Galv]

Опускать в любом случае придется, для того и поднимают. Вопрос только когда.

В прошлом поднятии например был пик скандала по NAFTА, когда Трамп обиделся на Трюдо и публично его зачмырил в твитере, и ничего, это не помешало поднять ставку.
Полоз тогда говорил:"мы не headlines-dependent, мы data-dependent".

Сегодняшнее удержание ставки - это просто его обещание делать поднятия gradual. Обещал и сделал. Не будет поднятий каждое совещание. Но даже через одно (если в октябре) - то это уже весьма часто. Раньше то полгода ждал...

[anarsoul]

Ну данные-то уже есть, можно на курс CAD-а к USD посмотреть.

[Ivan.Galv]

http://dailyhive.com/toronto/facebook-m ... anada-2018
Facebook just launched an apartment rental marketplace in Canada

https://www.facebook.com/marketplace/to ... rtyrentals

[anarsoul]

Кмк, фейсбук лезет туда, куда не должен. Задолбали.

[Ivan.Galv]

Home prices rise against tighter supply in August
https://www.thestar.com/business/2018/0 ... ugust.html

August appears to have cemented the Toronto region’s real estate recovery, with average resale home prices up 4.7 per cent year over year to $765,270, including single-family homes and highrise apartments. That is about $34,000 higher than the average a year ago.

There were also about 500 more transactions — an 8.5 per cent increase — compared to August 2017.

The latest numbers confirm that Toronto-area buyers are stepping back into the market and “are getting deals done.”

The number of detached-house sales increased 19.2 per cent in the 905 areas outside of Toronto to $907,780 on average. Detached homes also saw a 12.3 per cent jump in sales in the City of Toronto, where they sold for $1.24 million on average.

The average Toronto-area resale condo price also rose 6.4 per cent to $541,106. The number of sales, however, remained flat overall, increasing 0.7 per cent year over year in August.

The gains are a sign that buyers are finally stepping back into the market in the latter half of this year as the Toronto Real Estate Board (TREB) had predicted, said Garry Bhaura, board president.

“Many home buyers, who had initially moved to the sidelines due to the Ontario Fair Housing Plan and new mortgage lending guidelines, have renewed their search for a home and are getting deals done much more so than last year,” he said in a press release.

Tight market conditions contributed to the strong August, said the board’s director of market analysis, Jason Mercer.

“The annual rate of sales growth outpaced the annual rate of new listings. We only have slightly more than two-and-a-half months of inventory in the TREB market as a whole and less than two months of inventory in the City of Toronto,” he said, adding that there is a dearth of homes available to buy in many neighbourhoods.

“This could present a problem if demand continues to accelerate over the next year, which is expected,” said Mercer.

Although month over month prices were flat in August after three months of growth, the real estate board’s Multiple Listing Service Home Price Index showed slightly lower declines in some struggling areas such as York and Durham regions.

Townhouses, which have increasingly become the starter home of choice in the GTA, also saw a 2.3 per cent average year over year price drop to $635,514 and a 20 per cent decline in the number of sales.

The real estate board is encouraging politicians to boost the supply of those kinds of “missing middle” homes as municipal elections loom in the fall.

[Ivan.Galv]

https://www.thespec.com/news-story/8886 ... in-august/

In sobering news for the Ford government, Ontario lost 80,000 jobs in August

The lost jobs — the equivalent of the population of Peterborough — represent the province’s worst Statistics Canada monthly employment survey since the 2009 global recession.