Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

[Antoxa]

Антон, с какой целью Вы эти глупости говорите? Чтобы я тратил время на отрицание очевидных вещей? Нет, возможностей не больше у тех, у кого больше денег на рынке Real estate. Если нету опыта или желания использовать leverage, или ни того ни другого как у Вовы - то возможностей меньше, чем у тех, кто знает как правильно дергать за ниточки и левереджится.

Leverage - это мультипликатор ваших денег. Если денег 0, то как вы этот ноль не умножайте денег больше не будет.

[Antoxa]

У меня нормальный и растущий equity. Без веских причин я не собираюсь закредитовываться до неадекватных уровней, Вы это все придумали.

И это очень хорошо!
Но придумал это не я, а вы, рассказывая про то как круто использовать HELOC под любой маломальский эквити.

-и купить подешевевшую проперти со скидкой даже к и без того низкой цене за счет motivated seller
-и быстро обналичить через cash out refinance эту скидку
-и получить феерический кешфлоу, с которым глубоко наплевать где там дно стоимости

Где взять на это 20% даунпеймента, если ваши текущие собственности underwater?
Вы правда думаете, что вам дадут денег?

Это все создает предпосылки для начала активных действий и получений мгновенных значительных наваров в период распродаж, а совсем не простое усиление leverage и наращивание рисков.

Куипть на распродаже - это круто, с этим никто не спорит. Вопрос на что? Ведь ваш leverage уже утянул вас в минус.

По факту риски резко начинают снижаться в таком сценарии, а весь негативный equity, если он случайно и был от имевшихся пропертей - становится быстро оздоровленным отличным кешфлоу и правильными покупками.

Если у вас на это были деньги

А то что в Торонто недвижка переоценена - это Вы кому нибудь другому расскажите.

Когда аренда недвижимости, даже с такими изощрениями как у вас, не окупает ее стоимости - это переоцененая недвижимость. Это все равно что платить за бизнес столько, сколько он не заработает еще многие и многие годы (если вообще заработает) (привет, сток маркет).

А то что люди продолжают покупать, так это бывает. Называется иррациональным поведением.

[Ivan.Galv]

Вот этот график, Антон, снимает все иллюзии, подобные Вашим:)
На нем отчетливо видно где была переоценка, а где нет.

https://images.century21.ca/Images/9i7n ... 4d4cbe.png

Чисто для справки - в сентябре 2018 оранжевая линия уже гарантировала что будет выше черной.

Leverage - это мультипликатор ваших денег. Если денег 0, то как вы этот ноль не умножайте денег больше не будет.

нет, leverage - это область competency, где надо прокачивать знания и скилы, чтобы добиваться результатов. Как шахматы. Если у Вас больше пешек - Вам проще играть, но кое кто и с меньшим числом пешек поимеет Вас так, что мало не покажется. Вот и equity - как пешки. А чтобы были хорошие результаты - нужны скилы и знания. Гроссмейстер порвет четверторазрядника и без многих пешек.

[Ivan.Galv]

Когда аренда недвижимости, даже с такими изощрениями как у вас, не окупает ее стоимости - это переоцененая недвижимость. Это все равно что платить за бизнес столько, сколько он не заработает еще многие и многие годы (если вообще заработает) (привет, сток маркет).

А то что люди продолжают покупать, так это бывает. Называется иррациональным поведением.

Вы называли это иррациональным поведением перед тем как рента два раза выросла на 15% в год. Я не спорю что будущий рост ренты не гарантирован. Но по факту покупатели были более рациональны чем Вы. Это к вопросу о том кто из Вас больше понимает рынок - Вы или они;)

[Antoxa]

Вы называли это иррациональным поведением перед тем как рента два раза выросла на 15% в год. Я не спорю что будущий рост ренты не гарантирован. Но по факту покупатели были более рациональны чем Вы.

А покупая лотерейный билет люди действуют рационально?

[Ivan.Galv]

Не существует абсолютно случайных событий.
Я могу предложить Вам спор что я выкину решку 10 раз из 10ти подкидывая монету и Вам этот спор понравится. Но как только я принесу устройство, которое четко расчитывает силу подкидывания - Вы сразу же пойдете на попятную в споре.
Аналогично действуют и казино - удача и вероятности работают только до тех пор, пока Вы ничего не знаете о внутреннем устройстве механизма. Как только ктото получает дополнительную информацию о "случайном устройстве" - охрана такого бравого парня за плечи выводит из казино и больше никогда не впускает.

Так и Вам - это кажется лотереей от отсутствия знаний о внутренних механизмах рынка. Но когда у Вас на глазах после этого два года подряд выигрывают - это показывает, что люди не совсем и играли в лотерею.

[Ivan.Galv]

Даже при полном отсутствии знаний о рынке как у Вас - госпожа "вероятность" крайне уязвима. Вы просто опять же этого не знаете изза неполноты информации

Если каждый день приходить в казино и делать ставку с вероятностью победы 49% vs 51%, но при поражении постоянно удваивать ставку до тех пор, пока не случится победа, то Вы достаточно легко будете каждый день уносить хорошую сумму денег из казино, а вероятность проиграть у Вас будет одна на триллионы.
По этой самой причине Казино жестко ограничили возможность этой стратегии, хотя казалось бы чего им волноваться то? Ониж выигрывают с вероятностью 51%.

[Vladimir611]

И это был период, когда ФедРезерв только только был создан, не набил себе еще шишки опытом и прочее.

Федерал Резерв банк был создан ещё до первой мировой войны после экономических кризисов начала века

И теперь в 2018 году мы снова видим клоунов, у которых все знание и мессадж - то что экономические циклы существуют и святая вера в то, что ЦБ будут держать курсы валюты в период потрясений. Клоуны.

ЦБ уже давно свою задачу видит в регулировании инфляции. Попытки сидеть на многих стульях привели к декаде полной стагнации в 70х и только Волкер (если память не изменяет) сумел ту инфляцию остановить в 80х, очень жсетокими и спорными (на тот момент) методами. Теперь это считается постулатом. Так что перво наперво - инфляция. Оценка валюты постольку поскольку ибо она тоже на инфляцию может влиять. Но как видите Банк оф Канада даже не пытался регулировать доллар ни на пути наверх с 0.63 до 1.1, ни на пути вниз с 1.1 до 0.75. Просто население расплачивается меньшей покупательной способностью или выигрывает от большей

Вообще 2017й год был хорошим уроком для всех клоунов, у которых не хватило извилин на чтото большее, чем на идею что экономические циклы существуют. Они сейчас в легкой фрустрации и переосмыслении мира. Наш форум как обычно запаздывает. Но на просторах интернета уже столько проспоривших разные пари:)
Ну а рента, которая уже два раза в год подряд успела вырасти на 15% им только помогает в переосмыслении.

Вы в очередной раз пытаетесь манипулировать цифрами. То что вы сейчас видите - безуспешная погода ренты за Ванями, которые закредитовали себя от з... до ушей, купив недвижимость в надеже на её подорожание. И несмотря на повышение ренты и понижение цены на недвижимость (конечно вне Ваниного оазиса ) этому ещё продолжаться и продолжаться.

[Vladimir611]

Нет, возможностей не больше у тех, у кого больше денег на рынке Real estate. Если нету опыта или желания использовать leverage, или ни того ни другого как у Вовы - то возможностей меньше, чем у тех, кто знает как правильно дергать за ниточки и левереджится. Это настолько очевидно, что противно тратить время на написание этого.

да, возможностей больше всего у Вани Которому без всяких катаклизмов банк дал по рукам и отобрал спички кредит. Ибо кредит не игрушка в неумелых ручёнках

[Vladimir611]

Leverage - это мультипликатор ваших денег. Если денег 0, то как вы этот ноль не умножайте денег больше не будет.

самый большой прикол в том, что Ваня спорит с ситуацией, в которою уже попал. Низзяя, сказал Ване Банк. Иди ещё книжку Киосаки почитай, с тебя хватит

[Vladimir611]

Но придумал это не я, а вы, рассказывая про то как круто использовать HELOC под любой маломальский эквити.

я не понял, он уже забыл, что ли??!!

[Vladimir611]

нет, leverage - это область competency, где надо прокачивать знания и скилы, чтобы добиваться результатов. Как шахматы. Если у Вас больше пешек - Вам проще играть, но кое кто и с меньшим числом пешек поимеет Вас так, что мало не покажется. Вот и equity - как пешки. А чтобы были хорошие результаты - нужны скилы и знания. Гроссмейстер порвет четверторазрядника и без многих пешек.

Остапа несло

[Vladimir611]

Вы называли это иррациональным поведением перед тем как рента два раза выросла на 15% в год. Я не спорю что будущий рост ренты не гарантирован. Но по факту покупатели были более рациональны чем Вы. Это к вопросу о том кто из Вас больше понимает рынок - Вы или они;)

по факту у вас отрицательный кешфлоу

[Vladimir611]

Не существует абсолютно случайных событий.
Я могу предложить Вам спор что я выкину решку 10 раз из 10ти подкидывая монету и Вам этот спор понравится. Но как только я принесу устройство, которое четко расчитывает силу подкидывания - Вы сразу же пойдете на попятную в споре.
Аналогично действуют и казино - удача и вероятности работают только до тех пор, пока Вы ничего не знаете о внутреннем устройстве механизма. Как только ктото получает дополнительную информацию о "случайном устройстве" - охрана такого бравого парня за плечи выводит из казино и больше никогда не впускает.

Так и Вам - это кажется лотереей от отсутствия знаний о внутренних механизмах рынка. Но когда у Вас на глазах после этого два года подряд выигрывают - это показывает, что люди не совсем и играли в лотерею.

Всё ясно. Ваня открыл как работает рынок и сейчас всех сделает. Всё правда в будущем у Вань. В настоящем же поиск новых азиаток вместо съезжающих

[Vladimir611]

Даже при полном отсутствии знаний о рынке как у Вас - госпожа "вероятность" крайне уязвима. Вы просто опять же этого не знаете изза неполноты информации

Если каждый день приходить в казино и делать ставку с вероятностью победы 49% vs 51%, но при поражении постоянно удваивать ставку до тех пор, пока не случится победа, то Вы достаточно легко будете каждый день уносить хорошую сумму денег из казино, а вероятность проиграть у Вас будет одна на триллионы.
По этой самой причине Казино жестко ограничили возможность этой стратегии, хотя казалось бы чего им волноваться то? Ониж выигрывают с вероятностью 51%.

так, в казино Ваня тоже никогда не бывал. Но это и в других случаях не останавливает его от наличия безапеляционного мнения