Они сошлись! Волна и камень, стихи и проза, лёд и пламень...

[slava3000]

Построила. Знакомьтесь, мой конь.

Расчеты в Google docs

С ходу главное замечание к модели: все "апологеты" покупки жилья (Андрей, я, любой риэлтор) говорят о том, что это самое выгодное вложение, ибо растет всегда (и есть стат. выкладки это доказывающие).

Я бы добавил в модель рост капитализации недвижимости при оптимистичном (взять средний рост цен жилья, ну например по Торонто за последние 10-20 лет) и пессимистичном сценарии.

Далее, как уже отметил Андрей, налог на недв. cтоимостью 400.000 будет явно < 3000, я бы принял 2500.

[murlokotam]

Слава, спасибо. Сегодня вечером дополню.
Андрей, подскажи, какие цифры имеет смысл взять для параметра "прогнозируемый рост стоимости жилья в Торонто %/год", оптимистично и пессимистично?

Меня также беспокоит инфляция. То есть, другими словами словами, мое утверждение что выгодно догло копить а потом сходу купить на самом деле неверно, потому что за 20 лет я накоплю нужную сегодня сумму для покупки дома, но из-за инфляции и роста стоимости жилья через 20 лет этих денег на покупку эквивалентного дом может запросто не хватить.

Зы - а еще в ROM на втором этаже в зале естественной истории есть медиаэкспонат, демонстрирующий прогнозируемый рост населения земли и заселение территорий. Так вот к 2030 году население земли увеличится на 150% до ~ 9 миллиардов. Что-то меня эти загорающиеся лампочки так впечатлили, что я всерьез волнуюсь, будет ли где мне воткнуть мою избушку через 20 лет и сколько она будет стоит при таком спросе на жилплощадь))

[Andrei]

Вот статистика средней цены за дом в Торонто по годам.
Год Количество Продаж Средняя Цена
1998 55,344 $216,815
1999 58,957 $228,372
2000 58,343 $243,255
2001 67,612 $251,508
2002 74,759 $275,231
2003 78,898 $293,067
2004 83,501 $315,231
2005 84,145 $335,907
2006 83,084 $351,941
2007 93,193 $376,236
2008 74,552 $379,347
2009 87,308 $395,460
2010 86,170 $431,463
2011 28,441 $457,876

Меня также беспокоит инфляция....

И дело не только в инфляции, а в том что цены на дома растут быстрее инфляции. Именно поэтому вы никогда и не накопите всю сумму сразу, кроме тех случаев, если бы вы зарабатывали так много что могли бы накопить 400,000 всего за пару лет.
Для большинства только купив дом в кредит, можно его выплатить. Потому что сумма с которой вы платите проценты не растет.

[Абрикосов]

Интересная статистика.
Андрей, кстати, когда вы даёте такие данные, то желательна ссылка на первоисточник,
чтобы плохие люди не подумали что это некие черновые заметки из вашего рабочего блокнота.
Заинтересовал текущий год.

2011 28,441 $457,876

Сейчас прошло уже 3 квартала 2011-года, то есть 75%.
А количество продаж всего лишь 30% если сравнивать с годом предыдущим.
Явная диспропорция, говорящая вроде бы о том что потенциальные покупатели не торопятся покупать дома.
Или я ошибаюсь и выводы мои поспешны?

[slava3000]

Ошибаетесь, милейший Абрикосов!
С эту статистику не включены данные за "75%" года, а за гораздо меньший период - просто данные еще "не дошли".
Мои "черновые заметки" говорят о том, что и число продаж, и цена 2011 сильно превзойдёт 2010...

[Andrei]

А, да, поставил старые данные случайно за этот год.
За 2011 год 9 месяцев число продаж- 70,588 , средняя цена- $464,024.

Данные я не сам придумал, а взято из Toronto Real Estate Board.

[Абрикосов]

Ок, спасибо за уточнения.

Вот видите, Андрей, малейшая неточность, опечатка - а на биржевых рынках уже паника,
да вот, мой сосед по офису, прочитав вашу ошибочную сводку, побелел, ручки затряслись,
а потом взял да и сиганул прям в окно, вроде бы в банк побежал, мортгидж отменять...

[spqr1945]

В Монреале кстати такая же тенденция:

Montreal Residential Real Estate Prices More Than Doubled Between 2000 and 2010

The Montreal real estate market went through an exceptionally prosperous period between 2000 and 2010. The median price of single-family homes across the province of Québec increased from $94,500 in 2000 to $209,500 in 2010, an increase of 122 per cent in ten years. In the Montréal Metropolitan Area, single-family homes increased from $108,000 in 2000 to 252,000 in 2010 bosting 133% over the same period. During this decade, inflation measured by the growth of the overall consumer price index, was limited to 20 per cent. As a result, the vitality of the Montreal real estate market over the past years has resulted in a dramatic increase in prices in real terms.

The increase in prices in this decade enabled Québec’s lagging property prices to partly close the gap with those of other Canadian provinces, particularly Ontario. Despite this, property prices in Québec are still among the most affordable in the country (see “Housing Trends and Affordability”, Royal Bank of Canada, February 2011, or the “Desjardins Affordability Index”, February 15, 2011).
Please note that, despite the dramatic increase in prices over the past decade, properties in Québec were more affordable in 2010 than they were in the late 1980s.

[Jen]

Вот я все порываюсь сделать расчеты и построить график....

Murlokotam - здесь на форуме была одна умная девушка, Ani, и когда то возможно год назад подобная тема поднималась и расчеты проводились. Обсуждали люди с опытом в investment (финансисты), и тема была с уклоном - если есть деньги, выгоднее ли их вложить в дом или куда то еще. Ведь когда вы копите, они не просто у вас лежат - если правильно распорядиться, то можно выиграть по сравнению с покупкой дома (надеюсь еще кто то из финансистов на форуме остался чтобы прокомментировать).

Также, тема, что лучше - рентовать или покупать - не совсем одназначная. Смотря что вам в жизни надо, какими вы располагаете финансами (уже), какие у вас приоритеты. Приведу в пример себя. Я люблю жить в хорошем районе рядом с центром города. Это для меня самый первый приоритет - не тепрлю commute и suburbs наводят на меня жуткую тоску. Дом мне не нужен (пока), т.к. семьи у меня нет. Сейчас я рентую в самом престижном районе Ванкувера, 5 мин до даунтауна на автобусе, 20 мин пешком. Если я куплю подобное жилье в том же районе, мой morgidge будет превышать мой рент больше чем в 2 раза. Выгодно ли мне сейчас покупать? Любые расчеты покажут - что нет, даже в финансовом плане, не говоря уже про мобильность, и т.д. Но когда я захочу дом (в чем я немного сомневаюсь потому как не люблю дома, скорее это будет большая квартира), расчеты уже будут приближаться в сторону покупки.

Еще такой момент - покупая недвижимость, нужно оценивать риски - она может как подниматься в цене, так и падать (как случилось в США). У меня много знакомых в США которые потеряли кучу денег на покупке недвижимости. Одна моя подруга была вынуждена объявить себя банкротом. Так что есть надо чем подумать.

[Andrei]

А инвестиции то опять в недвижимость выходят, а конечная цель все равно покупка.

мой morgidge будет превышать мой рент больше чем в 2 раза...

В Ванкувере возможно. Я неоднократно писал что Ванкувер невыгодно для жизни по всем параметрам кроме вида на горы.

А инвестиции не в недвижимость гораздо более рискованные. Тем не мене, как вы думаете такие известные инвесторы как Варрен Баффет или Джордж Сорос наверное разбираются в инвестировании получше вас, не так ли? Как вы считаете, они рентуют или живут в своем доме?

[spqr1945]

Кстати Баффет живет в самом обычном доме в обычном районе в средне-американском городе Омаха, его дом даже пару раз обворовывали. В общем ничем не выделяется среди соседей.

[Andrei]

Кстати Баффет живет в самом обычном доме в обычном районе в средне-американском городе Омаха, его дом даже пару раз обворовывали. В общем ничем не выделяется среди соседей.

Да, именно по этому Баффет идеальный пример. У него и машина не новая, а 5-летка, хотя он миллиардер. Он помешан на инвестировании и не транжирит деньги. Все направлено на инвестирование. Однако, дом у него свой, а не рентует. Значит это выгоднее.

[spqr1945]

Опять же невыгодно покупать совершенно новую машину - она слишком быстро теряет стоимость. Выгоднее покупать 2-3 летку, они не так быстро теряют стоимость и по качеству почти как новые.

Если же взять некий сферический пример в вакууме, то если есть хотя бы 100 тысяч в виде сбережений, то банки в Канаде дают всего 2-3% годовых на сберегательных счетах. Недвижимость растёт в цене быстрее инфляции, хотя не всегда и везде, нужно просчитывать варианты. Кроме того купив таунхаус или квартиру за эти деньги можно их сдать в аренду, что даст от 8000 до 12000 годового дохода.
Если учесть выгоду от роста цен, и даже если цена не вырастет доход от сдачи в аренду даст неплохой прирост капитала. Недвижимость традиционно считается консервативным инструментом вложения денег с относительно низким риском.

[LWI]

ну так он и не пользуется своими миллиардами, он просто владеет акциями своей компании. а живет на зарплату управляющего. полтора-два лимона в год, как-то так.

[Jen]

Все направлено на инвестирование. Однако, дом у него свой, а не рентует. Значит это выгоднее.

Дом у него не для инвестирования - если бы инвестировать в недвижимость было выгодно, он бы владет 25 домами, а не одним. Также, ему не нужно было брать mortgage в банке и оплачивать проценты как всем простым смертным. И, как я уже сказала, если человеку нужен дом, его лучше купить, потому что снять дом довольно сложно.

В Ванкувере недживимость дорогая, да, но я уверена что и в Торонто в центре города лучше рентовать, а не покупать. А вид на горы и свежий воздух для некоторых самый важный для жизни критерий. Andrei, я понимаю что покупка-продажа недвижимости ваш хлеб. Но это не значит что для всех это выгодно.

spqr1945 - да, традиционно с "относительно низким" риском. А в теперешней нестабильной ситуации риски увеличиваются.