Куда лучше инвестировать

[Ivan.Galv]

О, Ваня после многих месяцев вернулся к Треб отчётам
Посмотрим, в чём же повод его радости и гордости:
в 416 районе падение количества продаж на 10%, при росте цены на 0.8%
в 905 районе рост количества продаж в 3% при падении цены в 2%

Так это и есть Вова формула тупых социалистов в действии по affordability:) За которую даже Антон стоит горой:)
Пофигу что раньше 50% потенциальных покупателей могли както купить даже по высокой цене...теперь цена поумереннее, но купить могут лишь 10%, остальные не eligible...affordability улучшена

Чисто в догонку нашего последнего разговора, формула affordability должна включать изменение homeownership rate за год, ну или хотя бы просто число продаж для грязной прикидки.

У Форда с affordability definition походу все в порядке, несматря на то что его шаги по улучшению микроскопические...надо бы его с Антоном свести поболтать

Когда здравый смысл противоречит определению, както автоматом ожидаешь корректировок...но NDP и Антон не из слабых духом, будут твердить что улучшилось, даже если все вокруг кричит об обратном:)

[Vladimir611]

формула эффордабилити у каждого своя. Вы за ту, при которой она должна предоставить возможность купить недвижимость людям, которые не в состоянии за неё платить (и тогда цена не важна, всё равно платить не могут).
Я за ту, при которой люди, которые в состоянии платить, покупают недвижимость не за счёт раздутой предыдущей моделью цену (то есть за более разумные деньги). Так что сколько людей, столько мнений

[Antoxa]

Так это и есть Вова формула тупых социалистов в действии по affordability:) За которую даже Антон стоит горой:)

А тот, кто не разделяет Ваниного максимализма обязательно тупой?

Стресс тест позволил людям, которые могут позволить себе купить жилье не балансируя на грани банкротства, сделать это дешевле.

Да, тем, кто планировал купить на последние деньги сильно рискуя пришлось покупку отложить до тех пор, пока цены не опустятся до того уровня, на котором они опять смогут это сделать, но уже с меньшим риском и дешевле.

Кроме этого, этот шаг снизил риски для рынка недвижимости в целом. И это хорошо для всех домовладельцев и экономики.

Это хорошо даже для Вани, который сам не может контролировать риски.

[Ivan.Galv]

Нет Вова, формула одна, а Вы искуственно себя в оппоненты приписываете:)
У меня нет предпочтений, зачем мне жаловаться если тупые социалисты сами создают завышенный бешеный спрос на мою ренту?:) Но моя формула обьективна, потому что она отражает именно то что чувствуют люди на самом деле в плане доступности жилья, усредненно.
Вопрос который вы затрагиваете о том, закредитованы ли они - не релевантен к доступности. Доступность - это легкость купить.
То есть даже если Вы весь мир убедите в том, что кредиты зло, то если завтра мы увидим две продажи, и через год две продажи, то волей не волей скажем "Кредиты может и зло, но купить - недоступно, не покупают же". Поэтому странно видеть Ваши попытки связать доступность и закредитованность, когда вещи разные совсем.

[Ivan.Galv]

А тот, кто не разделяет Ваниного максимализма обязательно тупой?

Антон, смешно слышать про максимализм от человека, который поддерживает меры NDP
Как Вы по другому назовете человека, если не наивным максималистом, если он думает что просто снизив покупательную способность, рынок магически выдаст доступность на блюдечке без последствий? Только социалисты с максимализмом могут такие надежды питать. Могу намекнуть - если это такая охрененная мера по улучшению доступности - почему ж тогда весь мир ее поголовно не использует направо и налево? может есть какие то побочные эффекты?
А если побочных эффектов нету - почему тогда B20 добавил лишь 2 процента, а не 58%?
И вообще почему эту меру приняла контора, род занятий которой немного не связан с тем, как чувствует себя канадец в своем обиталище?:)

Как раз жизненный опыт Ивана и скептицизм насчет этой меры - это обратное явление максимализму. Это понимание, что рынок - более сложная вещь чтобы настолько тупо его менять себе под потребности и примитивно надеяться что сработает на пользу людям.

Стресс тест позволил людям, которые могут позволить себе купить жилье не балансируя на грани банкротства, сделать это дешевле.

Антон, давайте называть вещи своими именами - часть людей уменьшила риски банкротства и по-прежнему может купить, а другая часть могла купить, а теперь не может. Те кто довольны компенсированы теми кто расстроен по самое некуда. Причем вторых намного больше. И будет еще больше если стройки остановятся.
В нашем прошлом развговоре Вы сделали ход конем и ловко заявили, что спекулянты ушли, а обычные люди остались с такими же возможностями. Как Вам только в голову пришло такой анализ происходящего сделать? Чисто чтоб мозайка сошлась по полезности B20?:)

[Vladimir611]

У меня нет предпочтений, зачем мне жаловаться если тупые социалисты сами создают завышенный бешеный спрос на мою ренту?:)

это делают не они, а экономическая ситуация, не позволяющая людям заработать достаточно денег на покупку. Во всяком случае сейчас

Но моя формула обьективна, потому что она отражает именно то что чувствуют люди на самом деле в плане доступности жилья, усредненно.

Это слишком глубокая мысль. Какая разница, что думают те, у кого для покупки не хватает средств, то есть те, кто покупателями не являются?

Вопрос который вы затрагиваете о том, закредитованы ли они - не релевантен к доступности. Доступность - это легкость купить.

Вы напрасно закончили свой вопрос, не пояснив "для кого". Для людей, которые могут себе покупку позволить, доступность стала выше. Ибо им теперь не надо боятся переплатить в споре с тем, кто долговые деньги считать не умеет

То есть даже если Вы весь мир убедите в том, что кредиты зло, то если завтра мы увидим две продажи, и через год две продажи, то волей не волей скажем "Кредиты может и зло, но купить - недоступно, не покупают же". Поэтому странно видеть Ваши попытки связать доступность и закредитованность, когда вещи разные совсем.

Кредиты не зло. злом они становятся, когда выдаются тем, кто их не может себе позволить

[Ivan.Galv]

Это слишком глубокая мысль. Какая разница, что думают те, у кого для покупки не хватает средств, то есть те, кто покупателями не являются?

Если это - единственная ниточка между Вашей любимой темой закредитованности и темой доступности, то увы, можем легко ее отрезать.
Те, как вы выразились, у кого для покупки не хватает средств и есть те самые "подопытные кролики", на которых Вы измеряете доступно ли жилье. Если у них не хватает средств - значит жилье для них н-е-д-о-с-т-у-п-н-о (low/decreased affordability), а совсем не значит что "какая разница что там у них". Любого человека можно обернуть правилами государства в человека у которого есть или нету средства на покупку, вопрос не количества баксов в его кармане, а разрешенных лимитов. Даже если вы кешем захотели купить - с Вас можно потребовать страховой депозит в CMHC внести в трехкратном размере стоимости дома, чисто на случай прилета инопланетян застраховаться.

Если уж совсем простым языком - если Вы поменяли правила eligibility, то нелепо заявлять что Вы теперь мереете доступность на другой группе лиц. Что проблемы какой то группы лиц не влияют на доступность. Электорат, население - осталось тем же самым, которым хочется, но не можется. Именно они и ноют как все недоступно, как те у кого минуc 20тыс в кармане, так и те у кого готов даунпеймент в 100к.

[Antoxa]

Антон, смешно слышать про максимализм от человека, который поддерживает меры NDP

Как суть policy меняется в зависимости от авторства? Или вы по стандартной схеме? Обсуждаем автора а не суть?

И при чем здесь NDP? Стресс тест введен на федеральном уровне.

Антон, давайте называть вещи своими именами - часть людей уменьшила риски банкротства и по-прежнему может купить, а другая часть могла купить, а теперь не может.

Сможет. Когда цены упадут в ответ на пропавший спрос. Ну не происходит это мгновенно ни в одну ни в другую сторону.

Цены на дорогие дома уже просели значительно 20-30% в Ванкувере.
Более доступный сектор естественно будет реагировать медленнее, так как там:
- больше объемы и ликвидность
- туда идут те, кто не может позволить себе более дорогую недвижимость

Но и здесь цены пойдут вниз до тех пор пока рынок не нащупает баланс.


Представьте обратную ситуацию: всем дали дополнительных денег. Все тут же кинулись покупать, доступность "по Ивану" резго повысилась. Но цены в связи с этим "праздником" неминуемо повысятся как за счет дополнительного спроса от желающих купить жилье для себе, так и за счет тех, кто хочет навариться на этой волне. Но какое то время да, у нас будет повышенная "доступность".

У нас сейчас обратный процесс.

Как Вам только в голову пришло такой анализ происходящего сделать?

А где он, спекулятивный интерес? Флиперов, активность которых можно было воочую наблюдать каждый день, лично я не вижу.

[Ivan.Galv]

Как суть policy меняется в зависимости от авторства? Или вы по стандартной схеме? Обсуждаем автора а не суть?

И при чем здесь NDP? Стресс тест введен на федеральном уровне.

стресс введен на федеральном уровне, но далеко не с целью улучшить affordability. А с целью снизить риски экономики. И только всякие министры финансов BC от партии NDP додумались этот тест преподносить как благо для affordability, и добавлять ряд налогов с таким же подходом.

Сможет. Когда цены упадут в ответ на пропавший спрос. Ну не происходит это мгновенно ни в одну ни в другую сторону.

Цены на дорогие дома уже просели значительно 20-30% в Ванкувере.
Более доступный сектор естественно будет реагировать медленнее, так как там:
- больше объемы и ликвидность
- туда идут те, кто не может позволить себе более дорогую недвижимость

Но и здесь цены пойдут вниз до тех пор пока рынок не нащупает баланс.


Представьте обратную ситуацию: всем дали дополнительных денег. Все тут же кинулись покупать, доступность "по Ивану" резго повысилась. Но цены в связи с этим "праздником" неминуемо повысятся как за счет дополнительного спроса от желающих купить жилье для себе, так и за счет тех, кто хочет навариться на этой волне. Но какое то время да, у нас будет повышенная "доступность".

У нас сейчас обратный процесс.

Антон, ну святая наивность!
Вы проигнорировали самый неудобный вопрос - если мера настолько охрененная - почему в мировом опыте применяется редко? И почему вообще ее внедрили не под этим соусом? Не потому ли, что у внедряющих ее хватило мозгов что людям не будет от нее легче?

А где он, спекулятивный интерес? Флиперов, активность которых можно было воочую наблюдать каждый день, лично я не вижу.

Да и не видьте. В глазах необразованного социалиста всякие флиперы - этакие паразиты. А в глазах образованных людей никто не зарабатывает rewards не создав для рынка value. Флипперы превращают обьекты из дерьма 120летней давности в то, где приятно прожить еще 120 лет, а не из воздуха деньги делают. Но наивные социалисты могут думать иначе.
Если население не может купить какое-то value, то это value перестает появляться, дома начинают стареть и никто их не обновляет. И те кто купили и не могут тратить деньги в первый год - живут в дерьмеце, потому что некому удовлетворить их запрос на конфетку пригодную для жизни, вписанную в мортгидж. А не как Вы считаете будто просто флиперский труд дешевеет или город очищается от паразитов:)
Я вижу у Вас там в BC пропаганда этих дибилов работает покруче чем в России пропаганда Путина, раз даже вы по уши в этих идеях:)

[anarsoul]

@Ivan.Galv, современные флипперы покупали за N, ждали год (иногда и меньше), продавали за N * 1.20. Никаких обновлений никто не делал. Обычные спекулянты.

[Antoxa]

стресс введен на федеральном уровне, но далеко не с целью улучшить affordability. А с целью снизить риски экономики. И только всякие министры финансов BC от партии NDP додумались этот тест преподносить как благо для affordability, и добавлять ряд налогов с таким же подходом.

Все верно, снизить риски закредитованности и, как следствие, снизить спекулятивный интерес, что на руку тем, кто хочет купить жилье для себя, так как меньше конкуренция, а следовательно цены, что в том числе повлияет на доступность, когда рынок найдет баланс.

Вас что беспокоит? Сама полиси или желание ндп себе очков на ней срубить?

[Antoxa]

Вы проигнорировали самый неудобный вопрос - если мера настолько охрененная - почему в мировом опыте применяется редко? И почему вообще ее внедрили не под этим соусом? Не потому ли, что у внедряющих ее хватило мозгов что людям не будет от нее легче?

Спекулировать на тему почему кто то где то что то не делает мне не хочется, ибо считаю не конструктивным.

Меры похожей природы: снижение стоимости денег при низком росте цен и наоборот, повышение ставок при росте инфляции, применяются везде. В данном случае мера нацелена на конкретный сектор, где инфляция слишком высока.

[Antoxa]

Да и не видьте. В глазах необразованного социалиста всякие флиперы - этакие паразиты. А в глазах образованных людей никто не зарабатывает rewards не создав для рынка value. Флипперы превращают обьекты из дерьма 120летней давности в то, где приятно прожить еще 120 лет, а не из воздуха деньги делают. Но наивные социалисты могут думать иначе.
Если население не может купить какое-то value, то это value перестает появляться, дома начинают стареть и никто их не обновляет. И те кто купили и не могут тратить деньги в первый год - живут в дерьмеце, потому что некому удовлетворить их запрос на конфетку пригодную для жизни, вписанную в мортгидж. А не как Вы считаете будто просто флиперский труд дешевеет или город очищается от паразитов:)
Я вижу у Вас там в BC пропаганда этих дибилов работает покруче чем в России пропаганда Путина, раз даже вы по уши в этих идеях:)

Неужели вам кажется, что высказывания в адрес личности собеседника в начале каждого ответа как то красит вас или усиливает вашу точку зрения?

Я вроде бы не называл флиперов паразитами. Но их наличие - индикатор спекулятивной активности.

А вообще в Ванкувере было полно пустующих пропертей, которые покупались исключительно ради перепродажи без каких либо изменений.

[Ivan.Galv]

@Ivan.Galv, современные флипперы покупали за N, ждали год (иногда и меньше), продавали за N * 1.20. Никаких обновлений никто не делал. Обычные спекулянты.

Ну сами и пишете что не флиперы, а спекулянты. И что они value не приносили? Опять язвить на тему мозга, отравленного социализмом?
Спекулянты тоже приносят пользу, но значительно меньше. Описанный Вами сценарий, когда они и Land transfer tax уплатят и мортгидж под повышенный процент получат - еще и самый глупый вид спекуляции.
Тем не менее спекулянты наполняют рынок ликвидностью, это в свою очередь создает рабочие места и начинаются мегастройки, с привозом кранов и рабочих со всего мира. Так это работает в странах, где у правительства мозг не отравлен социализмом, они не просто привлекают инвестиции, они за них воюют и конкурируют, чтобы на привлеченные деньги создать value для населения в виде увеличенного числа квадратных метров на человека. А у нас и инвестиции приравнены к врагам народа, и сколько их не привлекай - социалисты отравят бизнес среду повышенными fee за пермиты, спорами с зонингом, соцжильем и прочим. В итоге КПД низкий и это дает основания Вам ложно думать, что эти люди - зло.

[Antoxa]

Как в штатах в 2008: ликвидности - хоть попой кушай, а потом пузырь лопается...