Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

[Antoxa]

Ну и процент они себе берут огромный - обдираловка и бизнесов и лендеров:)

1% они себе берут, если вы про lendingloop.

[Ivan.Galv]

Это где там 1%?
https://www.lendingloop.ca/rates-and-fees

Начинается от 2.5% и до 6.5%
Обглегчение только в том что это one time payment, даже если на 5 лет. Но все равно много.

И еще сверх этого сдирают 1.5% с лендера

[Antoxa]

Простите, 1.5%. По вашей же ссылке. Это вычитается с дохода кредитора. Сейчас у меня средний рейт 12% за вычетом этой комиссии.

С заемщиков тоже берут, да. Но я не заемщик.

[Ivan.Galv]

Хз, это должно быть как Убер, запирать традиционных таксистов в uncompetitive pit.
А в данном случае любой брокер найдет альлендера с рейтом ниже на любую авантюру. У них тоже есть origination fee большие, но в целом слегка выгоднее пользоваться традиционными.
Как раз IMBYX в настоящее момент не берет никаких fee, а продажа shares позволяет вообще делать это interest free. Только площадки для торговли shares не хватает.

[gzn]

То есть 14% годовых, если все хорошо сложится. Не слишком exciting, я бы сказал.

Вот это мне нравится больше: https://www.lendingloop.ca
Даете деньги в займ разным бизнесам. Диверсифицированно. Около 12% средний рейт. Стабильные выплаты.

Вы со случаями неплатежей ещё не сталкивались? Проценты интересные, но ведь займы же ничем не обеспечены, и выйти из займа раньше срока нельзя. Очень рискованное вложение.
Наверное, имеет смысл, если вкладываешь небольшой процент своих капиталов.

[lobzxxa2017]

Друзья, извините что не по теме.
Собрался купить дом в Канаде, но все деньги в РФ.
Как лучше всего и правильнее отправить их из Москвы в Канаду?
Кто-то уже проводил такие "операции"? Или просто наличными можно с собой под декларацию провезти?

[Ivan.Galv]

Наличными можно перевозить не декларируя до 10к.
Если больше то декларировать, но это риск воровства и прочее...
А так просто заимейте канадский банк и спокойно переправьте туда деньги с минимальной комиссией. Главная головная боль скорее будет не от нахождения минимальной комиссия-а то, чтобы канадские власти не подумали что это криминальные доходы или власти родины не подумали что отмывание бабла) Ну и что это налогооблагаемый доход, заработанный после переезда.

[lobzxxa2017]

1) если в повезу с собой на самолете официально из москвы декларируемый доход - это ок при сумме, к примеру, 50.000 cad?
2) если из РФ отправлять, какой банк лучше выбрать? Кто то уже переводил из РФ такие суммы ?
3) можно ли первести из РФ таким образом третьему лицу в Канаде?

[Ivan.Galv]

https://business.financialpost.com/pers ... gage-loans

То о чем я предупреждал с рынком ренты начало сбываться. Идеальный шторм уже не на горизонте - он уже тут.
Теперь гении из OFSI решили сделать ход конем, не видя мат в три хода. И запретить покупать недвижку на основании накопленного equity. Теперь нужно будет показывать инкам всегда (даже если rental), несмотря на equity.

Для рынка ренты это означает неминуемую смерть. Инвестиции в создание новых рентал юнитов через бравых ребят типа меня уже давно уменьшены до неприличия с помощью рент контроля. Вся надежда на создание новых юнитов у авторов рент контроля была именно на "ребят извне", которые увидев как сильно выросла рента - с блестящими глазками побегут инвестировать в рентал юниты. Так уж получилось, что большинство таких "ребят извне" как раз и делали первый ход в виде покупки своей собственной берлоги, а поднакопив в ней теперь equity внезапно выяснят, что она ничего не значит и не может помочь в покупке рентал юнитов больше.
То есть инвестиции в создание рентал юнитов в буквальном смысле будут остановлены до нуля. А те юниты которые пока еще есть на рынке - будут раскуплены first time buyers и тоже исчезнут. При растущем населении. И чтобы рентовать - придется выложить всё что есть в кармане, забыв про айфоны и машины, а потом еще и перегрызть глотку всем конкурентам в буквальном смысле вынудив их переместиться далеко в suburbs войной на изнеможение.

В данном случае это не новость про Торонто, a Canada-wide.
Так что тем, кому рост ренты на 15% в год казался unsustainable, скоро обнаружат, что 25%-35% is new super conservative low. А знатоки циклов обнаружат, что в этот раз таки многое по-другому.

[Antoxa]

Global Housing Rankings: Toronto Drops From 1st To 137th As National Sales Drop

https://ca.finance.yahoo.com/news/globa ... 00213.html

[Ivan.Galv]

Никакой полезной нагрузки сиё творение не дает.
Это лишь констатация того факта, что 2 месяца назад Торонто был в 2х процентом минусе по year-to-year.
Он вообще то в мае был и в 10% минусе. А сейчас в 2.9% плюсе.
Как раз в момент 10%го минуса предвестников апокалипсиса и было немеренно, а щас поутихли:)

А статья просто говорит, что Торонто 2 месяца назад по year-to-year был слаб, на 137м месте в мире. Учитывая всю флуктуацию цены, которую он пережил за год - хватать случайным образом точку из контекста имеет нулевой смысл:)

[Ivan.Galv]

[video][/video]

Очень интересный видос, на первый взгляд озабоченных социалистов, старающихся сделать лучше городу. Ну а на деле просто конгломерат хапуг государственных денег и тупых социалистов. В каждом слове эти хапуги проговариваются о ценных деталях.

Если в кратце, то нехватка рентовочных юнитов в Торонто во много вызвана глубоко социалистическим образом мышления. Государство никогда не скажет "Чуваки, стройте, сдавайте в ренту свои юниты, и вот Вам бабло". Это будет преступная растрата гос средств.
По этой самой причине, государство извратилось на таргетирование "affordable housing", то есть на создание юнитов, которые по позорным цифрам CMHC соответствуют нормам какбы "средней ренты по городу". То есть CMHC говорит что 1бедрумный юнит в среднем стоит 1к в месяц и все хапуги обязаны сдавать в аренду хотя бы 20% юнитов по такой цене чтобы получать государственную помощь. Другими словами, создать такие дотационные юниты, окупая потери госпомощью и другими 80% юнитами.

Как результат - ограниченный круг девелоперов может присосаться к такой кормушке и злоупотреблять гос бюджетом. Rooming houses вроде моего умышленно исключены из категории affordable чтоб лишней конкуренции не было. Но последнее время город ведет консультации о пересмотре этого.

В общем в результате такая стратегия никак реально не влияет на увеличение supply в городе, просто государство тратит 100-140к на каждый юнит, который 25 лет может сдаваться по умеренной цене вместо рыночной.

Я и сам думал попробовать в следующем году попробовать присосаться к этой кормушке с бизнес планом, но отсутствало много информации. А тут этот хапуга все и рассказал

Вот например цифра 100-140к - одна из ключевых. Она показывает точку отсева у государства проектов. В открытом доступе этого нету.

Ну а так конечно забавно, что государство изза социалистического рака в голове не может просто вести умную политику по принципу "даем X денег на создание нового рентовочного юнита в городе". Может только "даем x денег на создание affordable юнита в городе"

[Ivan.Galv]

Форд мужик!!!

https://www.theglobeandmail.com/canada/ ... -province/

The government is also eliminating rent control on new rental units to increase housing supply across the province, but says rent control will remain in place for current tenants. The new policy will be a reversal of sorts from an initiative the previous Liberal government put in place, which imposed rent control on all buildings constructed after 1991.

[Ivan.Galv]

Удивительно, но похоже Форд переплюнул Wynne по страшному...
С wynne ситуация была проста - дома построенные до 1990 года были под рент контролем. Дома построенные после - без рент контроля. И она ужесточила это всех подмяв под рент контроль.

Форд же не вводит правило что новые дома будут без рент контроля, он по сути говорит что любые дома теперь будут без рент контроля, за исключением существующих тенантов, которые пока еще не съехали.

Если это подтвердиться - то это зачот немеренный!

[Yuliya777]

А для тех кто в танке - что такое "рент контроль" и что он дает?