Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Vladimir611]

о, спасибо, что перепостили

[Vladimir611]

Антон , не понял, здесь цифры губят теперь весь Ванин бизнес план. Тут опечатка или он снова обсчитался?

[Vladimir611]

Прошу пардону, там указан рейт для Ванкувера.
Для Ошавы нужно вместо 3.5 указать 14.8.
https://www.oshawa.ca/residents/property-taxes.asp

Это делает доходность еще ниже. Всего 8% при 20% даунпейменте.
При 5% даунпеймента доходность 15%, но CF - отрицательный.

P.S. Ну хоть что то в Ванкувере дешевле

а, огромный сюрприз, на салфетке цифры не сошлись. Ну это не в первый раз. В Гамильтоне тоже цены ниже, зато налоги на недвижимость ого-го. Хорошо, что Ваня купить не успел

[Vladimir611]

Антоха Вы уверены? Это больше чем проперти такс моего дома втрое дороже и в торонто, а не Ошаве)

а вас удивляет, что более низкие цены коррелируют с более высокой ставкой?

[Vladimir611]

О, ещё один огромный сюрприз в Ваниных расчётах:
http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/ ... th-it.html
projected vacancy costs, which are typically calculated by professionals at 5% to 10% of the annual rent and reflect the annual rent loss you can expect when the property is not being rented, such as when a tenant defaults on payment or you are in between tenants.
Кто бы мог подумать, актив который вы сдаёте в наём будет иметь какой-то простой между сдачей!
Удивительно, что я когда писал про то, что думаю 10% надо заложить, но никак не меньше 5% попал

[Antoxa]

Антон , не понял, здесь цифры губят теперь весь Ванин бизнес план. Тут опечатка или он снова обсчитался?

Ну если Ваня найдет какие то ошибки в моих расчетах я буду рад поправить.

[Antoxa]

Удивительно, что я когда писал про то, что думаю 10% надо заложить, но никак не меньше 5% попал

Вот, кстати, да. Надо бы добавить в эксельку Vacancy rate.

[Ivan.Galv]

Ну если Ваня найдет какие то ошибки в моих расчетах я буду рад поправить.

У меня щас и времени нет искать ошибки, весь лимит флудерастии с Вовой вчера исчерпал. Но поверхностно сразу видно что Вы просто нарастили расходов, ставку по мортгиджу сделали даже выше ныншних fixed rates, мейнтенансы увеличили в три раза, ремонт добавили и тп, налог на прибыль добавили хотя Вам сто раз говорили что это сомнительно...чему тут удивляться.

Вова сразу пользуясь случаем кричит что на салфетке цифры не сошлись, просто чтобы замять свой позор, когда при нулевом росте цены видны такие ROI, которые считаются успехом на фондовой бирже. А то что манипуляцией с расходами цифру в 50% ROI можно довести до 20% и ниже я Вова Вам не просто подмечал, но и предлагал вам это сделать самому, не дожидаясь Антохи, просто потому что сниженное но положительно ROI при нулевом росте - это все равно полная неправота Вашей системы взглядов.

Сперва Вова всем рассказывал, что SP500 исторически растет быстрее домов. Мол покупать дома изза этого не выгодно, даже не брав в расчет кредитное плечо. Теперь дня него открылся целый новый мир, что даже при нулевом росте дома дают доходность получше SP500. Теперь у нас в аргументации нулевой рост уже взят за факт...Надо же както адаптироваться к новым реалиям, не падая в грязь лицом ему)
Но он достаточно толстолоб чтобы адаптировать свои мнения под реальность...вон буквально сегодня написал в другой теме, доказывая нулевое понимание вопроса:

цирк - то, что вы не понимаете, что совместив этот график с графиком СП, например вы увидите какая из инвестиций более успешна на любом сколько-нибудь длинном временном промежутке

Насладитесь последними новостями из Ванкувера о нулевом росте цен)))
[video][/video]

[Antoxa]

У меня щас и времени нет искать ошибки, весь лимит флудерастии с Вовой вчера исчерпал.

Да я вас не тороплю. Вы подумайте и скажите нам какие расходы и рейты нужно закладывать в расчеты.

[Vladimir611]

Да я вас не тороплю. Вы подумайте и скажите нам какие расходы и рейты нужно закладывать в расчеты.

вы всерьёз ожидаете работы над ошибками от человека, который ошибается
а. на 5% от дохода, не посчитав простой
б. ещё на 10% от этого дохода, не посчитав правильно налог на недвхижимость
в. заложив в смету 1000/год на поддержание состояния дома, которому за 40 лет и в котором живёт две семьи съёмщиков

[Ivan.Galv]

Вова, правильно делаете что краснеете в смайликах)
Тут ошибок никаких нету, есть оценки затрат.
Если ктото заложил 5%, это не значит что эти 5% простоя у него будут.
1к в год на сломанные микроволновки - это вообще из Антохиного файла давней первой версии.

Вы думаете люди не видят как Вы переключились в режим свинства?:) Некрасиво это, даже если Вы думаете что люди этого не видят (а они видят:)). Ведите себя прилично и признайте что Ваша система взглядов на прибыльность недвижимости была нелепа и в корне неверна)

[Vladimir611]

Ваня, Так вам больше нравится?
Вы невнимательно прочли - люди закладывают 5-10%, я (из жалост к вашему плану) предложил 5. И закладывают не потому что эти 5 случатся, а потому что иногда случится 5%, иногда 0, а иногда 15. У вас расходы не случаются по определению. Это такая особенность вашего бизнес плана
Сломанные микроволновки, судя по вашему плану, представляют самые большие расходы в вашем доме , помнящем русско-японскую войну?
Понимаете, для меня это действительно давно уже полностью стёб, но вы бы хоть немного потрудились сделать дискуссию чуть более серьёзной. Я бы может тоже постарался. Но вы серьёзным тоном говорите вещи, которые смешны любому человеку, который недвижимостью владел хоть сколько-нибудь долго. Я даже не говорю про владение недвижимостью такого возраста

[Ivan.Galv]

Владимир, Вам Антоха посчитал что при нулевом росте цен и при полном учитывании всех этих ваших ремонтов/шремонтов - получает ROI, которой на бирже позавидуют. Вам абсолютно нелепо придираться к тому, будто я якобы чтото не учел.
И Ваши речи про то что иногда 0 vacancy rate, иногда 5 а иногда 15 - это тоже мимо кассы. Я может хочу заложить риск что гиганский краб из воды выйдет и полгорода снесет, а Вы не хотите. Но это же не повод мне говорить что Вы не правы.

Вы всячески подчеркиваете что стеб именно потому что Вас публично на лопатки уложили, показав что нулевой рост цен не препятствие для получения хорошего ROI. Переводить тему на то, кто и какие расходы закладывает - это единственное что Вам остается чтобы не признать свои заблуждения.
Правда Вова, проста и неприятна Вам - ROI хороший при нулевом росте цен, а при положительном росте цен ROI такое, что Вам можно забиться в угол и покрыться потной жижей)

[Antoxa]

1к в год на сломанные микроволновки - это вообще из Антохиного файла давней первой версии.

У меня вот посудомойка издохла в этом году. Вряд ли я покупал бы сильно дорогую на замену, будь это жилье на сдачу. Но тысячи 2 отдать пришлось бы в любом случае.

До этого, когда мы снимали квартиру, у нас ломался гарбюратор. А в другой съемной квартире ломался душ. Мелкие поломки случаются. Поэтому я и резервировал 1К в год на них.

Лично мне не очень понятно, почему вы вкладывая свои деньги не стремитесь просчитать все возможные риски.

[anarsoul]

@Antoxa, приличную посудомойку можно найти и за 1к, особенно на съёмную квартиру.