Особенности покупки жилья в Канаде

[Елена Палагнюк]

Подскажите, пожалуйста, такой вопрос.
Есть такое понятие, как "Municipal Assessment". Если не ошибаюсь, это цена, в которую оценивает дом местный муниципалитет и которая используется для расчета налога на данный дом.
В чем могут быть подводные камни, если владелец выставил дом на продажу по цене на 10 - 20 процентов ниже "Municipal Assessment"? Или это распространенное явление и не стоит на это обращать внимание?

Municipal Assessment это государственная оценка недвижимости для того чтобы рассчитать для этой недвижимости налог на землю. Практически всегда продажная цена будет гораздо выше чем Municipal Assessment. Это нормально. Бывает так что Municipal Assessment и цена продажи могут совпадать, это может быть там где, например, нет большого спроса на недвижимость, в небольших городах и поселках.
Если говорить про Торонто, например, то здесь часто выставляют недвижимость по заниженной цене, специально, чтобы привлечь больше покупателей. Если не срабатывает, потом ставят уже по нормальной рыночной цене. Никаких подводных камней здесь нет, просто нужно знать за какую цену в этом районе продавали подобные дома в последнее время.

Вбейте этот адрес в гугле и посмотрите что про него пишут. Бывает, если дом заведомо дешевле - он есть в списке домов в которых выращивали наркоту. В любом случае лучше поискать в инете инфу

На самом деле не очень часто, но бывает и так что по заниженной цене продают дома в которых выращивали марихуану или после пожара-затопления. По закону об этом должно быть написано открыто в листинге при продаже. Не факт что вы найдете информацию по такому конкретному дому в интернете. Здесь, скорее, реэлтор лучший советчик. Такие дома продаются в разном состоянии. Иногда дому нужен просто косметический ремонт, а иногда нужно снять все внутри до основания.

- существуют какие-то негативные последствия для приобретателя такого дома
- это продается конфискованный по решению суда дом?

Обычно такие дома продают либо через банк, либо через адвокатскую контору, бывает от собственника (который, например, сдал дом, а там произошло это нехорошее событие ).
Негативные последствия - возможный вред здоровью покупателя это во-первых, во-вторых такую недвижимость очень тяжело застраховать (практически невозможно), в третьих на этой недвижимости надолго (иногда навсегда) остается стигма "нехорошего дома/квартиры" и продать ее в будущем тем более дороже становится невыполнимой задачей.

[Val2013]

Спасибо. Очень полезная информация.
А как на английском называются эти злачные дома?

[Тунеядка я]

Вбейте этот адрес в гугле и посмотрите что про него пишут. Бывает, если дом заведомо дешевле - он есть в списке домов в которых выращивали наркоту. В любом случае лучше поискать в инете инфу.

Если там действительно наркотики вынращивали, но не заметить это просто нельзя. И интернет не нужен. Должно быть заявлено в листинге, весь дом будет скорее всего без отделки, поскольку перед тем, как выставить на продажу такой дом,его надо специально обработать.

[igor2011]

Я видел три таких дома в листинге в калгари и ни в одном объявлении об этом не было сказано. Реалтор во время телефонного разговора подвертел это.
Но самый важный признак - если дом стоит дешево и не ушел быстро - верняк с ним чтото не так. Дома дешевле рынка на 10-15 процентов уходят за считанные дни.

[newuser4]

Если там действительно наркотики вынращивали, но не заметить это просто нельзя. И интернет не нужен. Должно быть заявлено в листинге, весь дом будет скорее всего без отделки, поскольку перед тем, как выставить на продажу такой дом,его надо специально обработать.

Отнюдь. Если в доме был grow-op это не значит что дом был убит физически.

Полезно вспомнить как начались гонения на дома с grow-ops. Поскольку дом может быть конфискован если будет напрямую использован для выращивания марихуаны, то преступными синдикатами была придумана схема. Дом покупается на своих людей которые "сдают" его под grow-op и легально никакого отношения к этому не имеют. В случае провала они спокойно продают дом и покупают другой. Власти ответили на это ассимитрично: объявили что дом после grow-op опасен для проживания и требует восстановления стоимостью в полдома. От провинции к провинции условия различаются. Для примера в БС проще снести дом чем заниматься его восстановлением после grow-op. Но физически дом может выглядеть как любой другой.
Кстати в рамках этой же программы власти обязали ленлордов регулярно проверять проперти.

[Елена Палагнюк]

Я видел три таких дома в листинге в калгари и ни в одном объявлении об этом не было сказано. Реалтор во время телефонного разговора подвертел это.
Но самый важный признак - если дом стоит дешево и не ушел быстро - верняк с ним чтото не так. Дома дешевле рынка на 10-15 процентов уходят за считанные дни.

Я не знаю какие правила в Калгари, в Онтарио при продаже grow-op house реэлтор обязан по закону disclose этот факт. И об этом обычно заявлено либо в самом листинге в заметках только для агентов, (остальные это не видят) либо в приложении к листингу.
Интересная статья на эту тему http://www.thestar.com/life/homes/2011/ ... rowop.html

[Тунеядка я]

Отнюдь. Если в доме был grow-op это не значит что дом был убит физически.

Полезно вспомнить как начались гонения на дома с grow-ops. Поскольку дом может быть конфискован если будет напрямую использован для выращивания марихуаны, то преступными синдикатами была придумана схема. Дом покупается на своих людей которые "сдают" его под grow-op и легально никакого отношения к этому не имеют. В случае провала они спокойно продают дом и покупают другой. Власти ответили на это ассимитрично: объявили что дом после grow-op опасен для проживания и требует восстановления стоимостью в полдома. От провинции к провинции условия различаются. Для примера в БС проще снести дом чем заниматься его восстановлением после grow-op. Но физически дом может выглядеть как любой другой.
Кстати в рамках этой же программы власти обязали ленлордов регулярно проверять проперти.

Именно эту схему я имела возможность наблюдать год назад. Теперь новое веяние-покупают недешевые дома в дорогих районах, где полиция вообще практически не бывает. В доме практически полностью удалили начинку, то есть, не восстанавливали никак. Купили примерно на 40% дешевле рыночной цены. Дом ушел за 3 дня, обычно больше недели дома в этом районе на бывают на рынке. Подозреваю, что и продать его будет не трудно.

[sleep_apnia]

Исторически variable mortgage выгоднее чем фиксированный, но не все с ним могут спокойно жить. Если брать фиксированный, то по мне самая лучшая стратегия на сегодня это взять самый низкий рейт, accelerated, payable bi-weekly, with options to add up to 100% to monthly payments и также с опцией добавлять в prime хотя-бы 10-15% в год. Посидеть, посчитать если вы к месячным платежам можете добавить несколько сотен долларов (эти деньги пойдут напрямую в погашение вашего кредита - prime), интерес останется тем же, но амортизация - время за которое вы должны выплатить свой кредит сократится на несколько лет. Даже 100 долларов в месяц сократит ваш срок на несколько лет. Ну а если раз в год будет возможность внести несколько тысяч, то расплатиться с моргиджем подчистую можно очень быстро.

Хотелось бы возобновить прерванную беседу о mortgage.
Вот эта фраза - " Посидеть, посчитать если вы к месячным платежам можете добавить несколько сотен долларов (эти деньги пойдут напрямую в погашение вашего кредита - prime), интерес останется тем же, но амортизация - время за которое вы должны выплатить свой кредит сократится на несколько лет" - меня очень интересует. Каким образом это оформляется?

Например, нам подсчитали сколько мы будем выплачивать в месяц - $1800 .
А мы хотим платить $2000 в месяц ( на $200 долларов в месяц больше).
Каким образом эти $200 долларов лучше использовать?
Откладывать, копить и потом делать раз в год Lump sum выплату в prime.
Или каким то образом оформляется договор при оформлении mortgage, что дополнительные $200 долларов каждый месяц идут в prime?

[sleep_apnia]

И еще.
Наш банк предложил нам остаться с ними и дают 2.3% 5-YR variable ( 20 лет армотизация).
Или предлагает 2.6% 5-YR fixed ( 20 лет армотизация).

2.3% 5-YR variable - в месяц $1.860 ( по окончании 5 лет остаток 283 тысячи).
2.6% 5-YR fixed - в месяц $1.980 ( по окончании 5 лет остаток 286 тысяч).

Разницa в 3 тысячи , вроде бы не значительная .
Ho с суммы $1860 мы можем еще $200 платить сверху ( если поймем как лучше эти деньги класть в prime. Я выше уже написала).
С суммы $1980 - $200 сверху уже не то.

Думаем...

[newuser4]

Сейчас 5 летний fixed 2.49%

[sleep_apnia]

А что на счет вопроса :
"..Откладывать, копить и потом делать раз в год Lump sum выплату в prime.
Или каким то образом оформляется договор при оформлении mortgage, что дополнительные $200 долларов каждый месяц идут в prime?

[Pumka]

И еще.
Наш банк предложил нам остаться с ними и дают 2.3% 5-YR variable ( 20 лет армотизация).
Или предлагает 2.6% 5-YR fixed ( 20 лет армотизация).

2.3% 5-YR variable - в месяц $1.860 ( по окончании 5 лет остаток 283 тысячи).
2.6% 5-YR fixed - в месяц $1.980 ( по окончании 5 лет остаток 286 тысяч).

Разницa в 3 тысячи , вроде бы не значительная .
Ho с суммы $1860 мы можем еще $200 платить сверху ( если поймем как лучше эти деньги класть в prime. Я выше уже написала).
С суммы $1980 - $200 сверху уже не то.

Думаем...

Первый mortgage у нас был: 5 летний fixed. Ушли с него на 5-YR variable через 2.5 года, заплатив $10,000 штрафа. Месячный платёж стал на $500 меньше.
Сейчас у нас 2.1% 5-YR variable + банковский prime (-0.75). Т.е. получается 1.35%.
Попробуйте поискать (может быть через брокера) лучший процент и сообщить об этом лучшем проценте вашему банку. Вполне возможно что ваш банк пойдёт на уступки и никуда не нужно будет уходить.
Думайте...

[Pumka]

А что на счет вопроса :
"..Откладывать, копить и потом делать раз в год Lump sum выплату в prime.
Или каким то образом оформляется договор при оформлении mortgage, что дополнительные $200 долларов каждый месяц идут в prime?

В моём банке дополнительный платёж можно делать в любое время (раз в год или чаще, фиксированную сумму или нет), главное чтобы этот доп.платёж не превышал 30% в год от суммы mortgage. Делается всё on-line за несколько кликов.

[sleep_apnia]

Спасибо Pumka
И дополнительный платеж ВСЕГДА идет в счет prime, а не в счет интереса?

[Pumka]

Да, всегда только в счет prime (насколько я знаю). Но условия выплаты доп.платежей разные в разных банках.


2.3% 5-YR variable - в месяц $1.860 ( по окончании 5 лет остаток 283 тысячи).
т.е. напр, плюс 200 в месяц 5 лет = 12,000
Итого: по окончании 5 лет остаток 271 тысяча
И вместо 15 лет останется ~ 13лет выплаты мортгича