Зачем некоторые иммигранты советуют покупать недвижимость?

[spqr1945]

Введением налога на недвижимость и вообще землю правительство фактически национализировало всю землю в Канаде, теперь она принадлежит короне, а жители по факту просто арендуют недвижимость у короны, не заплатят взнос - их выселят.

[Елена Палагнюк]

Логичнее было бы сетовать на легкодоступную ипотеку в Канаде. Ведь иначе жилье было бы куда менее дорогим.

Ипотека в Канаде сейчас не совсем и легкодоступная (и гайки продолжают закручивать).
А если говорить про рычаги которыми государство сдерживает спекуляцию на недвижимости, то это не столько Property Tax, сколько Land Transfer Tax на покупку новой недвижимости (в Торонто двойной) и Capital Gain при продаже, ну а также некоторые требования именно к покупке 2ой и более недвижимости (например теперь нужно иметь не меньше 20% даунпеймента на покупку Investment Property). http://www.theglobeandmail.com/globe-in ... le6137071/

jserrg писал(а):
Есть еще один знакомый, который тоже хотел этим заняться, но не смог выйти на такой уровень. У него 3 или 4 аппармента в 2-х или 3-х домах. Этот парень работает на основной работе – мой коллега. Его аппарменты после вычета всех Property Tax не приносят ему столько, чтобы он мог позволить себе не работать. Может он где-то еще и теряет. Я всех подробностей не знаю.

Integral писал(а):
Потому что он скорее всего покупал эти дома по mortgage. Поэтому нужен ему и рент и прочее. Иначе бы такой острой потребности в этом не было бы. А так, конечно, бегает с шилом, ишачит ради банков. Банки это наверное ценят

Парень как раз все правильно делает. Мы конечно не знаем подробностей, но чисто теоретически, если он купил эти квартиры несколько лет назад, заплатил минимально даунпеймент за 3-4 квартиры (20% минимум только недавно сделали, раньше-то было 0-5% даун), поселил туда тенантов, которые выплачивают ЕГО моргидж. В итоге через 5-10-15-20 лет чужие дяди и тети арендующие эти квартиры выплатят ЕГО моргидж, а парень продав эти квартиры вернет свои вложенные много лет назад деньги на даунпеймент + выплаченные ипотеки + прирост на цену за эти годы. Что в этом плохого? Каким образом он "ишачит на банки"? Если аренда покрывает все его расходы на 100% чем это плохой инвестмент?

[vtretyak]

За рент можно столько же, и больше, чем за mortgage платить, только при этом рент будет жилья гораздо более высокого качества чем того на которое можно было бы взять mortgage (см. rent-to-own ratio).



Передо мной не стоит сейчас проблемы выплачивать проценты банку. А то что я выплачиваю за аренду - более чем отбиваю на инвестициях (не основная моя деятельность). Поэтому ждать до 55 лет нет никакой необходимости Я предпочитаю жить сейчас, тем более что я всегда помню, что умереть можно в любой момент (никто не застрахован от этого). А еще бывают серьезные болезни и прочее, особенно в старости. Так зачем я буду таким самонадеянным бахвальным глупцом чтобы быть столь наивным чтобы всерьез полагать что я непременно доживу до 55 лет? Мне никто не выдавал такой гарантии ))



Не знаю, я путешествую сейчас, и несколько раз в год. Просто люблю путешествовать. Про "гарантии судьбы" смотрите выше.



Конечно, выплатить банку за 25 лет более еще одной стоимости дома, затем продать его и тратить деньги. Не лучше ли продолжать получать деньги с трейдинга или инвестиций, приумножая их, и сохраняя principal, на который и можно уехать в Доминикану. Правда я не вижу необходимости уезжать жить на курорт именно в старости. Если так хочется пожить на курорте, почему бы не сделать это в молодости? Вообще идея о том чтобы на пенсии бить баклуши и ничего не делать кроме "курортов и гольфа" меня несколько напрягает. Не нужна мне такая "счастливая" старость. Поэтому я собираюсь продолжить быть активным и в старости, если доживу до нее.



Действительно, в Канаде я предпочитаю снимать дома, а не квартиры.



За небольшие деньги косить траву вам будет по контракту нанятый для этого человек.



В Markham можно снимать дорогие дома за гораздо меньшие деньги чем месячный mortgage на них.

У вас , интеграл, на каждое предложение есть своё возражение. У меня такое впечатление, что если бы я писал о своих приоритетах абсолютно противоположные утверждения, вы всё-равно бы их опровергали. Вы спорите со всеми на форуме не ради убеждений, а ради самого спора. Извините, но создаётся именно такое впечатление

[Olli]

а парень продав эти квартиры вернет свои вложенные много лет назад деньги на даунпеймент + выплаченные ипотеки + прирост на цену за эти годы. Что в этом плохого? Каким образом он "ишачит на банки"? Если аренда покрывает все его расходы на 100% чем это плохой инвестмент?

Плохой это инвестмент или нет, он узнает потом, через несколько лет.
Я всегда умиляюсь, когда риэлтеры рассказывают про "прирост на цену за эти годы".

Вот только про "урост" крайне редко они рассказывают.
Елена, расскажите нам пожалуйста про то как пузыри недвижки лопаются и что с описанными Вами бизнесменами в таких случаях происходит. И хорошие ли там "инвестменты" получаются.

[jserrg]

Вы все еще верите в сказки?

Я их придумываю

Логичнее было бы сетовать на легкодоступную ипотеку в Канаде. Ведь иначе жилье было бы куда менее дорогим.

Специально для инвесторов:
Цена любого коммодити зависит от рыночного спроса. Есть спрос - цена растет. Нет спроса - цена падает. Понятное дело, что если повысить процентную ставку, число покупателей сократиться - спрос упадет и цена упадет. Очевидно так же, что если убрать Property Tax - то число покупателей вырастет - соответственно и цена вырастет.
Как правильно заметила Елена есть много механизмов здерживания роста цен на недвижимость. Ей как риелтору виднее каких налогов там больше и как они называются. Все что я знаю - что даже этот наш Property Tax для Commercial (т.е. сдаваемой недвижимости) в 2 или 3 раза больше того, что платит обычный канадец за свою Primary Residence. Так что отбить его арендой не так уж и просто.

Потому что он скорее всего покупал эти дома по mortgage.

Оба товарища в мортгиджах "по самое нихочу" по всем или почти по всем своим пропертям.
Это не миллионеры. Это обычные ребята. Такие же как мы с вами.

Это бизнесс. И бизнесс очень рискованный. Это не пассивная инвестиция.
Народ привык называть недвижимость инвестицией. Подразумевая при этом именно пассивную инвестицию. Т.е. купил и она растет себе в цене и кушать не просит. Как акция. Так происходит на наших родных просторах. Ни налогов. Ни законов. Гейны-шмейны - никто никому не должен.

У жилья есть одно назначение - в нем люди должны жить. И когда его начинают использовать как инвестиционный инструмент - цены растут слишком быстро и простой парень как я уже не может купить себе квартиру. Приходится учить канадский и валить в страну, где правительство не дает недвижимости стать инвестицией (с помощью налогов).

В идеале я бы конечно предпочел страну где Property Tax существует только для коммерческой недвижимости. Но это уже действительно сказки.

[kuka]

Опыт у меня был - владел недвижимостью в Москве, Галифаксе и Торонто. Правда, в Москве была иная история - там недвижимость в 2001 стоила очень разумных денег, и ипотеки на нее не нужно было, впрочем ее тогда вроде и не было.

Если не секрет, вам родители помогли с покупкой квартиры в Москве (кстати, ничего плохого в этом не вижу). Или сами себе купили (эксплуатация детского труда? )?

[integral]

И вам это важней, чем флексибилити и материальный выигрыш?

Мне - нет, иначе бы я жил в "собственном" жилье. А вам, похоже, важнее.

[integral]

Жаль. Вы оправдали страховку на машину тем, что она нужна. Чем покрытие от страховки важнее того, на что идут налоги на недвижимость?

Страховка на машину нужна, но она неоправданно дорогая. Отличается страховка от налогов на недвижимость тем, что за страховку вы получаете некоторую услугу - это раз, и то что это регулирует безопасность на дорогах и финансовую безопасность - это два (если вы кого-нибудь собьете, ваша страховая выплатит за вашу ответственность). Скажите, почему нужно вам объяснять столь очевидные вещи?

Вы хотите сказать, что определение "нужно" и "неоправданно дорого" - подвластно строгой логике безотносительно того, о ком речь. Оригинально.

Да, "неоправданно" дорого подвластно строгой логике безотносительно того, о ком идет речь. Миллионер вы или "простой рабочий", но если колбаса стоит $500 за кг, это будет объективно неоправданно дорого. Или я не прав?

Что касается "нужно" - это подчиняется строгой логике, и я не говорил о том что оно подчиняется ей безотносительно того о ком идет речь. В частности, я ввел такие параметры как наличие капитала и доля стоимости недвижимости относительно этого капитала. Отбросил я нерациональные вещи, связанные с эмоциями и иллюзиями, потому что объективно нет разницы в каком жилье вы живете - арендованном или ипотечном, ибо вашему телу тепло и уютно и там, и там. Разница есть только в том чем вы готовы жертвовать ради поддержания своей иллюзии и "собственном жилье".

В моём понимании - вы

Попробуйте обосновать. Что-то мне подсказывает, что вы вряд ли это сможете сделать

[integral]

Ну про жизнь в России, например.
Ваш приезд туда сделал правительство фашистским, если память не изменяет

А что, я до этого где-то доказывал, что Россия есть рай на земле? Я не собирался возвращаться в Россию на ПМЖ.

[integral]

Ипотека в Канаде сейчас не совсем и легкодоступная (и гайки продолжают закручивать).

И поэтому можно надеяться, что цены на недвижимость постепенно поползнут вниз. Тем более если учитывать то, что иммиграционные программы несколько пересматривались, в сторону того чтобы не допускать такого количества низкоквалифицированной рабочей силы из неразвитых стран. По крайней мере такая надежда есть.

Но цены на недвижимость успели вздуться за долгий период слишком легкодоступной ипотеки.

Парень как раз все правильно делает. Мы конечно не знаем подробностей, но чисто теоретически, если он купил эти квартиры несколько лет назад, заплатил минимально даунпеймент за 3-4 квартиры (20% минимум только недавно сделали, раньше-то было 0-5% даун), поселил туда тенантов, которые выплачивают ЕГО моргидж. В итоге через 5-10-15-20 лет чужие дяди и тети арендующие эти квартиры выплатят ЕГО моргидж, а парень продав эти квартиры вернет свои вложенные много лет назад деньги на даунпеймент + выплаченные ипотеки + прирост на цену за эти годы. Что в этом плохого? Каким образом он "ишачит на банки"? Если аренда покрывает все его расходы на 100% чем это плохой инвестмент?

Он ишачит на банки именно таким образом, что, как здесь выразились, постоянно "бегает с шилом" по поводу своих квартиросъемщиков.

Я был в Галифаксе лендлордом некоторое время, и хочу сказать, что радости в этом мало, а забот хоть отбавляй.

[integral]

У вас , интеграл, на каждое предложение есть своё возражение. У меня такое впечатление, что если бы я писал о своих приоритетах абсолютно противоположные утверждения, вы всё-равно бы их опровергали. Вы спорите со всеми на форуме не ради убеждений, а ради самого спора. Извините, но создаётся именно такое впечатление

Вам просто нечего ответить.

[integral]

Специально для инвесторов:
Цена любого коммодити зависит от рыночного спроса. Есть спрос - цена растет. Нет спроса - цена падает. Понятное дело, что если повысить процентную ставку, число покупателей сократиться - спрос упадет и цена упадет. Очевидно так же, что если убрать Property Tax - то число покупателей вырастет - соответственно и цена вырастет.
Как правильно заметила Елена есть много механизмов здерживания роста цен на недвижимость. Ей как риелтору виднее каких налогов там больше и как они называются. Все что я знаю - что даже этот наш Property Tax для Commercial (т.е. сдаваемой недвижимости) в 2 или 3 раза больше того, что платит обычный канадец за свою Primary Residence. Так что отбить его арендой не так уж и просто.

Во-первых, нет такого чтобы в 2 или 3 раза больше был налог. Во-вторых, property tax не сильно влияет на рыночный спрос, как сильно на это влияет доступность ипотеки.

Оба товарища в мортгиджах "по самое нихочу" по всем или почти по всем своим пропертям.
Это не миллионеры. Это обычные ребята. Такие же как мы с вами.

Вы наверное хотели сказать рядовые современные рабы

Народ привык называть недвижимость инвестицией. Подразумевая при этом именно пассивную инвестицию. Т.е. купил и она растет себе в цене и кушать не просит. Как акция. Так происходит на наших родных просторах. Ни налогов. Ни законов. Гейны-шмейны - никто никому не должен.

Интересно, не могли бы вы поподробнее рассказать как это можно делать гейны-шмейны на родных просторах? А то я как раз сейчас на родных просторах

У жилья есть одно назначение - в нем люди должны жить. И когда его начинают использовать как инвестиционный инструмент - цены растут слишком быстро и простой парень как я уже не может купить себе квартиру. Приходится учить канадский и валить в страну, где правительство не дает недвижимости стать инвестицией (с помощью налогов).

А больше вас Канада ничем не привлекает, кроме наличия property tax? А то ведь сами тут писали, что если бы таковой ввели на Украине, вы бы туда вернулись.

[asa1973]

В Markham можно снимать дорогие дома за гораздо меньшие деньги чем месячный mortgage на них.

Ох уж эти сказки, ох уж эти сказочники...

Если брать ОДИНАКОВЫЕ по уровню дома, никогда не видел чтобы рент был ниже платы за моргич (из расчета 25 лет, 5% down, 3.00% годовых)обычно на сотню-две больше.

С какой радости кто-то будет в минус сдавать, разве что район совсем тухлый. Как например в Рексдэйле можно за 120к почти новое 3бдр кондо купить, даже в Торонто жить будете, только вот не сильно много охочих

[integral]

А всё очень просто. В Маркеме живет немало людей, приехавших из Гонконга. Эти люди не берут ипотек, а покупают за кэш, плюс ко всему спрос на аренду жилья в этом городе, понятное дело, не такой большой как например в Торонто, поэтому им это выгодно.

Почему не большой спрос? Потому что большинство предпочитает дома покупать, а не брать в аренду, а арендуют чаще ньюкамеры. Поэтому аренда дома - это выгодно.

[irenafr]

Ну да, семье с детьми жить в Макхаме в китайских домах Вы не знаете что-ли как китайцы дома сдают? Делят на квартиры и сдают.