Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

Сообщение **Ivan.Galv** » 15 июл 2020, 21:31

nick_ писал(а): ↑
15 июл 2020, 21:27
Если я что-то понимаю в экономике, так это что продавцы задирают максимальную цену, которую рынок может вынести, рынку, в свою очередь плевать на проблемы (и кэшфлоу) продавцов.

Ну Вы поаккуратнее с такими заявлениями. Эти самые продавцы - люди, которые по сути построили нынешний Торонто. Инвестировав ту самую прибыль, которую они получили ранее. Если сейчас их оставить без вознаграждения, то ктото может и порадоваться, но в долгосроке это просто приведет к тому, что новые проекты не будут никем финансироваться и строиться, так как и мотивация и свободный кеш на это поубавится.
Социалисты любят задекларировать когонибудь в категорию врага,который наваривается на трудовом классе и не приносит никакой пользы. Но тем не менее, на рынке невозможно получать много денег не принося пользы. Просто эта польза не всегда видна социалистическому взгляду...

Гораздо более здоровый сценарий для общества - вознаградить тех, кто Вам понастроил квадратные метры, в которых Вы так сильно нуждались на кредитные деньги, а затем обесценить эти самые кредитные деньги и сами кредиты...Collateral damage не такой уж и большой, сейчас только ленивый хранит деньги не в inflation protected assets.

nick_ писал(а): ↑
15 июл 2020, 21:30
Кто тут говорил про извращенцев? Ребяты с бизнес-чуйкой для денег оптом покупают дома с жильцами в перспективных районах Детройта у банков за 20к каждый. Ну смысл пассажа понятен, думаю. На Торонто свет клином ни разу не сошёлся и (шёпотом) для китайцев тоже.

Торонто все таки был самым быстро растущим мегаполисом Северной Америки до COVID. И GTA самой быстрорастущей metropolitan area.
А Детройт...я очень сомневаюсь, что тренд на уменьшение населения там остановится в обозримом будущем, даже несмотря на дешевизну...

Сообщение **nick_** » 15 июл 2020, 21:39

Ivan.Galv писал(а): ↑
15 июл 2020, 21:33
Если сейчас их оставить без вознаграждения, то ктото может и порадоваться, но в долгосроке это просто приведет к тому, что новые проекты не будут никем финансироваться и строиться

Проблемы индейцев рынок не волнуют. Увы ли, не увы - это другойразговор. Но - да.

Ivan.Galv писал(а): ↑
15 июл 2020, 21:33
на рынке невозможно получать много денег не принося пользы.

Njet. Тоже увы. Или не увы. Как бы то ни было, "мы живём в лучшем из миров", а точнее в единственно возможном

Ivan.Galv писал(а): ↑
15 июл 2020, 21:33
я очень сомневаюсь, что тренд на уменьшение населения там остановится в обозримом будущем, даже несмотря на дешевизну

Там другая тема. Город часть за частью превращается из площадки для игры в пейнтбол настоящими пулями со смешными ценами на недвижимость в нормальный город, с нормальными шестизначными ценами. В мире всё время что-то происходит. Можно делать вид, что это не так, искать где светлее, и надеяться сделать состояние, не слезая с печи. У кого-то выйдет, у кого-то нет, кто-то в лотерею только что выиграл, наверняка, кто-то в казино. Но в моих глазах делать деньги для денег субоптимально - это для тонких извращенцев.

Сообщение **Ivan.Galv** » 15 июл 2020, 21:48

Детроит это просто не инвестирование.
Даже если вычеркнуть очень высокие property tax относительно цен на дома, если Вы просто начнете пытаться завлеч инвестора дешевыми домами за 20-50к, то что?
Инвестор даже до COVID не мог понять за какую сумму такой дом может быть сдан в аренду, а теперь и подавно...И это при том, что цены на ремонт и поддержание тоже не копеечные, какая нибудь поломка может в эти 20к и обойтись за один лишь год. Поэтому к инвестированию это особо не имеет отношения.
Один лишь город Детройт теряет сейчас 2 тысячи лиц ежегодно...1-2тыс домов становится пустая каждый следующий год. Вы либо станете сразу в их числе, либо в какой то момент перейдете в эту категорию.

Сообщение **nick_** » 15 июл 2020, 21:49

Вообще, если посмотреть на ситуацию в Торонто отойдя на 20 метров через полуприщуренные веки, чтобы за деревьями был виден лес, то в городе относительно завышенные цены на покупку недвижимости при относительно адекватных (даже сейчас) ценах на аренду.

Отправлено спустя 2 минуты 32 секунды:

Ivan.Galv писал(а): ↑
15 июл 2020, 21:48
Поэтому к инвестированию это особо не имеет отношения.

Я понял, с Детройтом не всё так однозначно, поэтому вывод очевиден - нет и не может быть лучше бизнеса чем непрофессиональное мелкорозничное инвестирование в недвижимость в GTA собственных средств.

Сообщение **Ivan.Galv** » 15 июл 2020, 21:56

Скажем так - стоит в Детройте провести пару часов вне машины, чтобы появилось ощущение, что Вы здесь не то что бы не Welcome, а что Ваши услуги по предоставлению хаузинга нахрен никому не сдались.
В Торонто же можно ныть о профессионализме, можно ныть о ценах, о рисках, но тем не менее так было, есть и будет - каждый божий день на многих канадских сайтах толпы людей будут жаловаться на нехватку квадратных метров и их недоступность. Другими словами, consumer прямым текстом будет признавать I need housing. А там где от консумера идет запрос к предпринимателю, можно конечно профакапиться тысячью способов, но такое окружение все равно будет несравнимо перспективнее, чем окружение в котором Ваши услуги вообще не welcome.

Сообщение **nick_** » 15 июл 2020, 22:07

Нытики будут говорить про законодательные риски (см. BC), риски работы с людьми и бедствий, риски постройки homeless shelter, переменные потоки миграции, не самую высокую доходность, долю FIRE в экономике Канады в 30%, научные результаты, которые говорят, что рынки недвижимости цикличны, наличие профессиональных участников рынка с доступом к дешёвым деньгам, негативные прогнозы мировых и канадских фин. учреждений и даже CMHC, неадекватные соотношения аренды к покупке, эластичность спроса от ожиданий (3.4 человека на объект недвижки в GTA при 4 с чем-то в не раз падавшей Москве), что богатые люди хранят деньги в акциях и облигациях, отрыв цен на недвижку от реальной экономики. Но нас так просто не сбить с толку, нам никуда не надо ещё смотреть!

Нет и не может быть лучше бизнеса чем непрофессиональное мелкорозничное инвестирование в недвижимость в GTA собственных средств.

Сообщение **Ivan.Galv** » 15 июл 2020, 22:19

Я не знаю, что Вы пытаетесь доказать, nick.
То что мэр Торонто застроит город шелтерами для бомжей и лендлорды станут никому не нужны?
Или то что надо как "богатые люди" инвестировать в бонды под 0.5% годовых, а на 50%-70% годовых cash-on-cash return в умном инвестировании в недвижку отмахнуться как от мелкорозничного непрофессионализма?

Из фактов:
1)Вы пока сами признали, что рентуете. То есть положение и жизненные подвиги не совсем позволяют пока поставить себя на голову выше этих мелкорозничных лохов и заявить, что Вы куда умнее их всех вместе взятых.
2)Но если Вы уж реально верите в это огромное число негативных прогнозов цен на недвижку, включая банковские и даже CMHC, как Вы верно заметили, то встает второй логичный вопрос - к чему эта диванная аналитика? Почему Вы не купили на все имеющиеся деньги опционы put на канадские банки? Ведь полная уверенность в крахе рынка недвижимости может Вас озолотить с помощью этого хода конем и Вы примените огромное кредитное плечо. Если Все так понятно и гарантированно, это Ваш шанс не то что 2бедрумное кондо купить на северной окраине, а один из лучших мансионов Форест Хилла

Дрейк от зависти обоссытся перед Вашими вечеринками.

Но погодите? У Вас же наверняка есть миллион причин этого не делать, но пускать негатив на окружающих

А все потому что это мессадж, который гласит "я есть консюмер, и я недоволен, мне не хватает своих квадратных метров"

Сообщение **nick_** » 15 июл 2020, 22:33

Ivan.Galv писал(а): ↑
15 июл 2020, 22:19
У Вас же наверняка есть миллион причин этого не делать, но пускать негатив на окружающих

У меня есть амбиции мелкого бизнесмена, и взгляд на вещи, который вырабатывается когда пытаешься заниматься бизнесом. В частности, я сравниваю варианты и оцениваю альтернативные издержки вместо того чтобы подгонять аргументы под готовый вывод. Ещё свободные средства я (внизапна) вкладываю в свой бизнес. Ну и своим вкладом в дискуссию считаю то, что обратил внимание на динамику аренды, например.

А так да, сам я бедный, глупый, ну и конечно же не может быть лучше бизнеса чем непрофессиональное мелкорозничное инвестирование в недвижимость в GTA собственных средств, а кто этого непонимает просто неудачники и негативщики. Так-то!

Сообщение **Ivan.Galv** » 15 июл 2020, 22:40

То что рента на конды падает, никто не оспаривает. И то что времена диковатые, в которые наслабо трясет - тоже.
Но я повторюсь - максималистские критические заявления о том, что сейчас то все они погорят - это из разряда ноющих милениалов. Реальные ребята, играющие на понижение покупают опционы put у банков.
Мы уже давно должны были принимать кровавую баню из кризиса, по сравнению с которым 2008й год - был лишь легкой пробежкой трусцой. Но вместо этого рынок дает разнонаправленную картину, рента вниз, цены на конды flat, дома вверх...И в каждом городе картина своя персонализированная...То есть максималисты уже недавно сильно обожглись в своих критических заявлениях. Те кто не учел этих ошибок - будут проводить второй раунд речей про "гарантированный крах".

P.S. вообще для справки, если в 2008-2009 чтото и росло, то это как раз рента.

Сообщение **nick_** » 15 июл 2020, 22:43

Ivan.Galv, в огороде - бузина, а в Киеве - дядька.

Сообщение **Mishka** » 15 июл 2020, 23:09

nick_ писал(а): ↑
15 июл 2020, 22:33
неудачники и негативщики

Легкий троллинг вполне привестсвуется

А бизнесс, конечно лучше чем какие-то спекуляции ... Но большенство покупает для своих потребностей.

Сообщение **rabbit** » 15 июл 2020, 23:25

Ivan.Galv писал(а): ↑
15 июл 2020, 22:40
рента вниз, цены на конды flat

Ну так в таких условиях выгодно арендовать, не? Количесво лет аренды по цене кондо внезапно резко возрастает.

Сообщение **nick_** » 15 июл 2020, 23:28

Mishka писал(а): ↑
15 июл 2020, 23:09
Но большенство покупает для своих потребностей.

Так оно и здорОво. Просто одно дело качество жизни, а зарабатывание денег - совсем другое.

Сообщение **Antoxa** » 15 июл 2020, 23:29

Mishka писал(а): ↑
15 июл 2020, 23:09
А бизнесс, конечно лучше чем какие-то спекуляции ...

Чем?

Сообщение **Ivan.Galv** » 15 июл 2020, 23:53

rabbit писал(а): ↑
15 июл 2020, 23:25
Ну так в таких условиях выгодно арендовать, не? Количесво лет аренды по цене кондо внезапно резко возрастает.

price to rent ratio может вырасти, но это нам ничего не говорит о том, с какой скоростью Вы бы накапливали equity будь Вы собственником.
Собственник Вашей квартиры еслиб купил квартиру прям сегодня на 30 лет под 2%, скорее всего был бы гдето в 300-400 баксов негативном кешфлоу, которые бы он платил свои кровные посленалоговые. До налогов допустим $400-550 он достает из кармана на поддержание квартиры. Но у него копилась бы equity по $1100/мес при даунпейменте в $140к.
Так что около 5%-7% годовых от вложенных средств он какнибудь сделает...а учитывая что он ее купил несколько лет назад, скорей всего и больше...
Если знаете как в 2020 обскакать его 7% и пользуетесь этими знаниями, то рентуйте - выгодно:) При предположении, что цена покупки за год не изменится, что тоже весьма спорно, в том числе и в возможную сторону минуса...

Но если он эти 140к в свою очередь занял в каком нибудь HELOC а не собственные средства вложил, то вся математика сразу становится совсем иной))) Вплоть до того, что он просто может получать из воздуха несколько сотен в equity ничего не вложив. У всех разные ситуации, хитрожопых много...

Connect with your social network account