Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Vladimir611]

Вова, если Вам чтото не нравится в ответах собсеседников - это потому что Вы чтото не понимаете в своем собственном поведении

Боюсь эту фразу не осилит даже Кюосаки

Все что Вы сегодня сделали - это из какой то мелочи на основе отчета TREB раздули высокомерные выпады из кучи сообщений а себя преподали как мега-прогнозиста.

Да и вообще, при всем желании - зачем слушать хвастовство Вовы как великого прогнозиста, когда он же сам считает свои способности ничтожными и доказывает это тем, что не идет дальше чем инвестиции в индексные фонды?

Ваня, вы догадываетесь, что в этих двух предложениях вы противоречите сами себе. Так мегапрогнозистом я себя считаю или прогнозистом с ничтожными способностями?

П.С. А индексные фонды с низкой оплатой вызывают у вас отторжение, потому что в них заложена идея о низких затратах или по какой-то другой причине, которую я найду в Кюосаки?

Я ограничился твердолобой нелепостью просто чтобы показать свою фи как вершину айсберга. Ну правда, зачем мне тыкать Вас носом в HPI index в отчете TREB, который показывает реальную динамику Detached домов и который не -1%, а 4% YOY, зачем когда у Вовы "И на Ваниной улице дома дорожают, даже когда всюду в Торонто дешевеют.", правда же?

То есть когда падение YoY произошло, у вас появился новый индекс? Вы достойный ученик Кюосаки, поэтому я и сказал "плюй в глаза - Божья роса". Вы действительно хотите теперь начать споры об этом индексе?

[Vladimir611]

Зачем Вове объяснять что дом на Ваниной улице впринципе не будет менять цену со скоростью среднеторонтовского.

Важно не то, что на Ваниной он не может менять со скоростью среднеторонтовского. Важно то, что он не может менять цену вниз. Вот что дорого. Поэтому я и сказал. Здесь идёт речь не про гениального инвестора Ваню, у которого цена купленного дома идёт впротивоход статистике. А про именно среднестатистический дом. Тема вень не называется может ли Ваня найти для инвестирования дом, цена которого при падении маркета будет идти вверх. Мы уже из Кюосаки знаем, что это можно

Особенно противно это хваставство слушать, помня как год назад Вова ухмылялся насчет снижения цены от стресс теста, введенного осенью 2016го года, зато стресс тест 2017го года это событие века, которое несомненно будет адски важный эффект оказывать в январе. В РФ это называлось "коньюнктурщик"

Ваня, это не Вова ухмылялся, а сами риалторы ухмыляются. Они то надеялись, что в последние два месяца до введения теста для всех, дурачки рванут покупать. Пара идиотов конечно нашлись, но не хватило для полного счастья.
Вам по секрету объясню разницу с прошлым годом. В прошлом году тест ввели для тех, у кого не было 20% от мортгиджа (то есть только части). И избежать его последствий было очень просто. Недвижимость то дорожает , проиграть нельзя. Людишки набрали долгов. Кто у мамы с папой (здравствуй ХЕЛОК), кто у третьей стороны и с этим в банк. А банки вдруг поняли, что люди им несут показывать деньги, но деньги то не их Теперь всё просто.
Приходишь за мортгиджем, каким бы то ни было. А тебе сумму, на которую ты можешь претендовать, рассчитывают из сегодняшнего интереса + 2%. Это до 18% меньше, чем человек может получить сегодня. Просекли?

Причем сам же Вова рассказывал что стресс тест - это удар не по Value домов, а по покупателям, что это добавляет совершенно реально осязаемую стабильность на случай кризиса. Теперь же все забыто)
В общем это уже просто переросло в "собака лает, караван идет":)

Стресс тест бьёт по покупательной способности покупателя. Но это конечно на цену недвижимости не влият. Ваня сказал

[Vladimir611]

Вова, никто не оспаривает Вашу уверенность в истинности святой тройцы: коррекции, еврее и святом духе.
Но можно услышать мнение выдающегося прогнозиста по поводу вот этого распределения?:D
Иллюзия да, что на Ваниной улице 3 х бедрумные домики растут всем Вовам назло?:D

Ответ "еще упадут, только подожди" не принимается:D

О когда ТРЕБ перестал работать, Ваня переключился на Золо?
Всё бы со статистикой Золо хорошо, только она по поводу бедрумов совсем траш. Я понимаю, что вы с цифрами не дружите, но я вам помогу.

Если все типы домов в цене выросли, и только 5 бедрумные упали, вы примерно понимаете соотношение продаж домов 5 бедрумных ко всем остальным, чтобы средняя стоимость стала негативной? 5 бедрумные просто самый мощный сегмент домов. Но вот та же Золо показывает количество домов на продажу в Торонто: 2324
Из них 5 и 6 комнатных (вместе!!!) 250. Ваня, садись - 2!

[Ivan.Galv]

Ваня, вы догадываетесь, что в этих двух предложениях вы противоречите сами себе. Так мегапрогнозистом я себя считаю или прогнозистом с ничтожными способностями?

А я здесь причем? Противоречие же у Вас в голове. С одной стороны Вы - мега-прогнозист, а с другой стороны все Ваши знания не стоят и того чтобы на них хоть как то положиться в финансовых решениях. Не надо зеркало винить коли рожа крива)

Важно не то, что на Ваниной он не может менять со скоростью среднеторонтовского. Важно то, что он не может менять цену вниз. Вот что дорого. Поэтому я и сказал. Здесь идёт речь не про гениального инвестора Ваню, у которого цена купленного дома идёт впротивоход статистике. А про именно среднестатистический дом. Тема вень не называется может ли Ваня найти для инвестирования дом, цена которого при падении маркета будет идти вверх. Мы уже из Кюосаки знаем, что это можно

Давайте что важно и что не важно я буду сам решать?
Важно что Вова пишет ранее сегодня:

И на Ваниной улице дома дорожают, даже когда всюду в Торонто дешевеют. А всё почему? Правильно, потому что Ваня живёт в оазисе, в котором книжки Кюосаки читают. Все. До дыр.

Типа затролил Ваню, дома дешевеют а Ваня летает в иллюзиях.

И еще пару часами ранее это:

после удачной дискуссии о домах, Ваня перешёл на "среднестатистический" показатель
Но у среднестатистического изначально цен был не как у домов, поэтому у нас о домах речь и шла.

Какой же Ваня хитрый что на средние цифры переходит, когда нужна конкретика.

И тут вдруг график показываю с а)домами б)конкретикой в)не новыми придуманными индикаторами. И задаю просто вопрос - так упали дома YoY или не совсем? Насколько же прогноз сбылся на самом деле?)

Вам по секрету объясню разницу с прошлым годом. В прошлом году тест ввели для тех, у кого не было 20% от мортгиджа (то есть только части). И избежать его последствий было очень просто. Недвижимость то дорожает , проиграть нельзя. Людишки набрали долгов. Кто у мамы с папой (здравствуй ХЕЛОК), кто у третьей стороны и с этим в банк. А банки вдруг поняли, что люди им несут показывать деньги, но деньги то не их

Я тоже Вова по секрету умею объяснять разницу. Год назад - buying capacity была уменьшена у 4/5 всех покупателей. Сейчас затронуты 1/5. Разницу чуете?)

Теперь всё просто.
Приходишь за мортгиджем, каким бы то ни было. А тебе сумму, на которую ты можешь претендовать, рассчитывают из сегодняшнего интереса + 2%. Это до 18% меньше, чем человек может получить сегодня. Просекли?

А причем здесь цены на дома простите? То есть уменьшение buying capacity у достаточно низкого числа покупателей на 20% по Вашему должно обвалить цены на дома на 20%? Это по Вашему логично?
Или может реалистичнее говорить о снижении процента например на 3%?
Ну тогда реальные жертвы - только покупатели, у которых сломали мечту владения тем чем они хотят и не обрушили цены на ровно такой же размер в процентах.
А с точки зрения продавцов, используя Ваш любимы оборот "по секрету скажу", объясню на пальцах.
Case1: Имеем дом за 1млн с 30% риском падения на 30% вниз в течении следующего года. Зато никаких стресс тестов нету.
Case2: Имеем дом, который либо снизился на 3% либо не вырастет на них в следующем году изза стресс теста. Зато риск падения на 30% в течении следующего года - 5%.

Вопрос - выгодно ли обладателю дома чтобы стресс тест существовал, если ему не горит его продавать завтра? Угадайте с трех раз))) Просто подумайте над этим несколько минут)))

Стресс тест как прошлого года так и этого года может иметь не особо предсказуемые последствия. Вам кажется что в прошлом году мамы с папами сделали big difference, а я как стоящий на поле битвы в то самое время в прошлом году - могу сказать что big difference наступила потому что с прилавков настолько сильно смели все дома осенью, что весь январь на рынке бегали сотни обезумевших покупателей которые сильно пролетели осенью, Им просто не хватило. В этот раз инвентори достаточный чтобы такого не случилось, но риск сюрпризов мягко говоря совсем не нулевой.
Ну а насчет buying capacity. Ну посидят порентуют терпилы, подкопят даунпейменты и погасят немного долгов и снова возьмутся за создание инфляции. И мы все будем прекрасно понимать что вся цена начиная с января 2018го - это цена High quality покупателей которые выдержат любые ураганы и которых не прогнешь. Мера от OSFI с такой же степенью ударяет и по банкам, создавая им излишние гарантии безопасности от рисков, но при этом мешая им все доступные деньги раздать в оборот и нарастить или хотя бы не потерять mortgage books. Вот тепреь банки и будут решать эту проблему, мне тоже кстати интересно как они это сделают)
А пока есть огромный незакрытый loophole - при 20% даунпеймента разрешен мортгидж на 35 лет и все тупо идут лесом.

О когда ТРЕБ перестал работать, Ваня переключился на Золо?
Всё бы со статистикой Золо хорошо, только она по поводу бедрумов совсем траш. Я понимаю, что вы с цифрами не дружите, но я вам помогу.

Если все типы домов в цене выросли, и только 5 бедрумные упали, вы примерно понимаете соотношение продаж домов 5 бедрумных ко всем остальным, чтобы средняя стоимость стала негативной? 5 бедрумные просто самый мощный сегмент домов. Но вот та же Золо показывает количество домов на продажу в Торонто: 2324
Из них 5 и 6 комнатных (вместе!!!) 250. Ваня, садись - 2!

Ах да, я забыл что Золо в данном случае не может сложить простых цифр и посчитать их - это все объясняет, спасибо. Что бы мы делали без Вашей проницательности )))

[Antoxa]

На этой картинке явно просвечивает нерепрезентативность выборки, я бы сказал.

[Antoxa]

Не, в целом мне лично Ванин подход импонирует. С той точки зрения, что он крутится, изучает возможности и пытается организовать себе пассивный доход, чтобы не пахать всю жизнь за зарплату.
И вложение в недвижимость - неплохой вариант. В долгосрочной перспективе вполне рабочий.

Лично я тролю Ваню по следующим пунктам:
1) Преувеличение доходности на фоне недооценки рисков. Особенно в желании влезть по уши в долг на вершине рынка.
2) Пренебрежение к альтернативам. Как будто кроме недвижимости и индексов ничего не существует.

А так то Ваня - молодец!

[Vladimir611]

А я здесь причем? Противоречие же у Вас в голове. С одной стороны Вы - мега-прогнозист, а с другой стороны все Ваши знания не стоят и того чтобы на них хоть как то положиться в финансовых решениях. Не надо зеркало винить коли рожа крива)

меньше пытайтесь интерпретировать, что у меня в голове

Давайте что важно и что не важно я буду сам решать?
Важно что Вова пишет ранее сегодня:
Типа затролил Ваню, дома дешевеют а Ваня летает в иллюзиях.

Да, затроллил. Именно потому что вы либо спорите, приводя статистику, либо знакомого кореша, сосед которого продал за САМАШЕДШИЕ деньги. Про всё верю, но не всем же такую траву и такое счастье

Какой же Ваня хитрый что на средние цифры переходит, когда нужна конкретика.

Ваня хитрый, потому что увидев несостоятельность своих аргументов о домах, приплюсовал к ним кондоминимумы и усреднил. Молодец Ваня, с вами начинаешь играть в шахматы, в конце вдруг понимаешь, что Ваня передумал и с середины режется в шашки

И тут вдруг график показываю с а)домами б)конкретикой в)не новыми придуманными индикаторами. И задаю просто вопрос - так упали дома YoY или не совсем? Насколько же прогноз сбылся на самом деле?)

Упали по рекомендованному вами же ТРЕБ репорту Вас ткнуть снова в цифры?

Я тоже Вова по секрету умею объяснять разницу. Год назад - buying capacity была уменьшена у 4/5 всех покупателей. Сейчас затронуты 1/5. Разницу чуете?)

http://business.financialpost.com/news/ ... this-month
Почитайте, а то у вас "лёгкость мысли необыкновенная" (ц)

А причем здесь цены на дома простите? То есть уменьшение buying capacity у достаточно низкого числа покупателей на 20% по Вашему должно обвалить цены на дома на 20%? Это по Вашему логично?

Как обычно вы не умеете вникать в смысл. Я нигде не писал на сколько это обвалит цену, а писал насколько это уменьшит покупательную способность населения. Как это отразится на цене не знает никто, но падение в 2018 году неминуемо. Насколько - вопрос
https://betterdwelling.com/canadian-rea ... ing-power/
Two Markets That Will Be Impacted

Two of the largest markets that will be impacted are Toronto, and Vancouver. In Toronto, the median household makes $78,373, and the benchmark price is currently $755,400. They can currently borrow about $526,492 under current rules, which drops to $390,535 under a stress test. Currently a median household needs a downpayment of $228,908 to get a benchmark home. This would balloon to $364,865 under stress testing.

Или может реалистичнее говорить о снижении процента например на 3%?

Реалистичней говорить о том, что единственный двигатель роста цены - ожидание будущего роста цены - ушёл. Осталось население, которому покупать дороже, чем рентовать, и масса народа с несколькии пропертис. У покупателей отобрали часть доступных денег.

[Vladimir611]

Лично я тролю Ваню по следующим пунктам:
1) Преувеличение доходности на фоне недооценки рисков. Особенно в желании влезть по уши в долг на вершине рынка.
2) Пренебрежение к альтернативам. Как будто кроме недвижимости и индексов ничего не существует.

А так то Ваня - молодец!

Конечно, безапеляционное пренебрежение к альтернативам, исторически более доходным и безапеляционное преувеличение доходности. А так конечно молодец, масса народа вообще о деньгах не думает.

П.С. Но безапеляционность даёт массу возможностей для троллинга

[Vladimir611]

Ну тогда реальные жертвы - только покупатели, у которых сломали мечту владения тем чем они хотят и не обрушили цены на ровно такой же размер в процентах.
А с точки зрения продавцов, используя Ваш любимы оборот "по секрету скажу", объясню на пальцах.
Case1: Имеем дом за 1млн с 30% риском падения на 30% вниз в течении следующего года. Зато никаких стресс тестов нету.
Case2: Имеем дом, который либо снизился на 3% либо не вырастет на них в следующем году изза стресс теста. Зато риск падения на 30% в течении следующего года - 5%.

я проигнорирую ваши "выкладки", комментариев они не стоят. Если вы не понимаете, что к существующим рискам добавили растущий процент и изменения суммы, на которую покупатель может претендовать и как это влияет на рынок, мы проедем. Я же всё-таки на ликбезом сюда заниматься прихожу

Вопрос - выгодно ли обладателю дома чтобы стресс тест существовал, если ему не горит его продавать завтра? Угадайте с трех раз))) Просто подумайте над этим несколько минут

массы обладателям домов горит его продавать, то то и оно. Посмотрите на количество активных листингов

Стресс тест как прошлого года так и этого года может иметь не особо предсказуемые последствия. Вам кажется что в прошлом году мамы с папами сделали big difference, а я как стоящий на поле битвы в то самое время в прошлом году - могу сказать что big difference наступила потому что с прилавков настолько сильно смели все дома осенью, что весь январь на рынке бегали сотни обезумевших покупателей которые сильно пролетели осенью, Им просто не хватило. В этот раз инвентори достаточный чтобы такого не случилось, но риск сюрпризов мягко говоря совсем не нулевой.

Вы как стоящий на поле битвы почитайте как лобби агентов недвижимости боролось против новых правил

Ну а насчет buying capacity. Ну посидят порентуют терпилы, подкопят даунпейменты и погасят немного долгов и снова возьмутся за создание инфляции. И мы все будем прекрасно понимать что вся цена начиная с января 2018го - это цена High quality покупателей которые выдержат любые ураганы и которых не прогнешь. Мера от OSFI с такой же степенью ударяет и по банкам, создавая им излишние гарантии безопасности от рисков, но при этом мешая им все доступные деньги раздать в оборот и нарастить или хотя бы не потерять mortgage books. Вот тепреь банки и будут решать эту проблему, мне тоже кстати интересно как они это сделают)
А пока есть огромный незакрытый loophole - при 20% даунпеймента разрешен мортгидж на 35 лет и все тупо идут лесом.

Да, да в этот раз всё будет иначе

Ах да, я забыл что Золо в данном случае не может сложить простых цифр и посчитать их - это все объясняет, спасибо. Что бы мы делали без Вашей проницательности )))

Вы просто не понимаете, что оно складывает Но сказать, что только 5 комнатные подешевели, и из-за этого просели все дома (когда 5 комнатных 10% от их числа) может только большой последователь Кюосаки

[Ivan.Galv]

Ваня хитрый, потому что увидев несостоятельность своих аргументов о домах, приплюсовал к ним кондоминимумы и усреднил. Молодец Ваня, с вами начинаешь играть в шахматы, в конце вдруг понимаешь, что Ваня передумал и с середины режется в шашки

По большому счету с Вами вообще никто не играл ни в шашки не в шахматы. Вы просто утром себя провозгласили царицей морской и двухглавым драконом, у которого одна голова - Ванга и вторая - Павел Глоба. А я всего лишь тролю Вас не тему того, что не все очевидно чтобы Вы били себя кулаком в грудь) И пример продажи дома на моей улице - это не хитрость, а именно идеальное соответствие таблице из Золо.

Реалистичней говорить о том, что единственный двигатель роста цены - ожидание будущего роста цены - ушёл. Осталось население, которому покупать дороже, чем рентовать, и масса народа с несколькии пропертис. У покупателей отобрали часть доступных денег.

Как и в шахматах картину надо видеть целиком, а не только 4 клетки из 64х. Миллион понаехавших в Канаду за следующие 3 года, растущая минималка и падающая безработица, нашествие гугла в лейкшор, крайне щедрый бюджет и готовность к стимуляции при любых негативных цифрах в любой категории, обязанность государства поддерживать его госдолг и прочие радости - лишь то что на поверхности.
А так достаточно лишь какой нибудь новости насчет Amazon HQ2 в Торонто чтобы поставить Вову на колени

Как правильно писала продажная пресса - Торонто будет городом рентующих. причем рентующих not by choice. Ce la vie.


P.S. У меня первый взослый разряд по шахматам, FYI:)

[Ivan.Galv]

я проигнорирую ваши "выкладки", комментариев они не стоят. Если вы не понимаете, что к существующим рискам добавили растущий процент и изменения суммы, на которую покупатель может претендовать и как это влияет на рынок, мы проедем. Я же всё-таки на ликбезом сюда заниматься прихожу

Вова, для тех кто в танке - слово "стресс тест" означает "мера, снижающая риски". Демонстрация неспособности понять достаточно несложную экономику Вас не красит.
Я даже не упоминаю очевидные вещи в духе того, что когда и если снижение цен случится - государство начнет одну за другой меры смягчать как тающее масло на сковороде. И Ваши фантазии разобьются, будто все эти жесткие меры - навсегда, чтоб для настоящих мужчиков:)
То есть список мер которые в будущем возможно отменить и стимулировать рынок - уже огромен, и он далее пополняется. Это и есть запас жирка на черный день Вова, а не "риски, которые кидают на бедных работяг".
Но даже если я стопроцентно неправ и государство с хохотом "доктора Зло" меры не только не смягчсит но и ужесточит в кризис - что тогда? Тогда очень просто, Вова. Банки заберут пару миллионов домов по foreclosure, но не продадут их сразу, А растянут удовольствие на несколько лет. И все эти года - люди, выкинутые на улицу будут конкурировать за рынок ренты, а их бывшие домики будут стоять пустыми и ждать своего часа. Догадываетесь куда в этом случае пойдет кешфлоу у лендлордов?
Это шахматы, Вова. Иногда игроку гарантирован мат через X ходов во всех вариантах, но игрок этого не видит. Это Ваш случай

массы обладателям домов горит его продавать, то то и оно. Посмотрите на количество активных листингов

ага, по счастливому совпадению - все кому реально приспичило- все пятибедрумные

Да, да в этот раз всё будет иначе

Всё всегда иначе. Ваши представления о циклах - примитивны, но тем не менее кажутся Вам надежнейшей опорой. Я не говорю что они точно не верны, но если в этот раз штаты не проморгают очередной кризис раздачи мортгиджей любому бомжу за красивые глазки - то не знаю Вова, не хочу даже думать о том, как тяжело будет Вам потом оправдываться

[Antoxa]

не хочу даже думать о том, как тяжело будет Вам потом оправдываться

Будем надеяться, что таки Владимиру придется оправдываться, а не вам застрять с подешевевшей недвижимостью и хелоком.

[Ivan.Galv]

Будем надеяться, что таки Владимиру придется оправдываться, а не вам застрять с подешевевшей недвижимостью и хелоком.

О каком застревании речь? Вопрос покупки следующего дома - просто вопрос времени.
Когда настанет время покупки - мне же и выгодно чтобы цена была пониже, нет?:)
А наличие Хелок - никогда не лишнее, лучше иметь кредитную линию в 3 процента чем в 5% или 35%.

[Antoxa]

Когда настанет время покупки - мне же и выгодно чтобы цена была пониже, нет?:)

Цена может стать ниже после покупки. И если вы все свободное эквити пустили на хэлок для ее совершения, то риск ваш реализуется.

Но мы будем держать пальцы крестиком, чтобы этого не произошло. Пускай лучше Владимир оправдыватся

[Vladimir611]

По большому счету с Вами вообще никто не играл ни в шашки не в шахматы. Вы просто утром себя провозгласили царицей морской и двухглавым драконом, у которого одна голова - Ванга и вторая - Павел Глоба. А я всего лишь тролю Вас не тему того, что не все очевидно чтобы Вы били себя кулаком в грудь) И пример продажи дома на моей улице - это не хитрость, а именно идеальное соответствие таблице из Золо.

Вы только ошиблись кто кого троллит. Вас ткнули носом в то, что несмотря на безапеляционные заявления о том, что будет в далёком будущем, вы оказались не в состоянии увидеть то, что произойдёт через месяц

Миллион понаехавших в Канаду за следующие 3 года, растущая минималка и падающая безработица, нашествие гугла в лейкшор, крайне щедрый бюджет и готовность к стимуляции при любых негативных цифрах в любой категории, обязанность государства поддерживать его госдолг и прочие радости - лишь то что на поверхности.
А так достаточно лишь какой нибудь новости насчет Amazon HQ2 в Торонто чтобы поставить Вову на колени

готовность к стимуляции ушла. О том что прирост населения в Торонто на историческом минимуме вам цифры приводили.
Гугл - это да, сколько ушло из Онтарио мануфактурных работ?

Как правильно писала продажная пресса - Торонто будет городом рентующих. причем рентующих not by choice. Ce la vie.

конечно. у людей отпадёт охота покупать, пока покупка не станет экономически целесообразной. Пока же покупали в надежде быстро разбогатеть

P.S. У меня первый взослый разряд по шахматам, FYI:)

Да вы что, взрослый? Это звучит. Правда 30+ лет назад, когда я в шахматы играл, детских и юношеских уже не выдавали И да, тоже был первый даже с двумя кандидатскими баллами. Ваня, вы постоянно пытаетесь из-за недостаточности аргументов, привести какие-то неотносящиеся к дискуссии детали. Они придают весомости Кюосаки?