Города Канады - доход vs. дом

[Antoxa]

Это настолько неверно, что я прям не знаю с чего начать. Всё куда сложнее.

Ну вам виднее. Удивительно что мой примитивный расчет полностью совпадает с тем что у вас в табличке:

2320______ 1167_________ 1153

1167 - это как раз 3.5% от 400К, а 1153 - это платеж по основному долгу, который банк расчитывает исходя из срока и дохода.

[Antoxa]

Только это было бы "честно" если бы вы сразу же платили бы хотя бы в соотношении 30% (интерест) на 70% (основная часть).

Вы так говорите, как будто вам кто то это запрещает.
Берите в долг столько, чтобы процент по долгу составлял 30% от той суммы что вы можете платить ежемесечно за моргидж исходя из своих доходов и срока кредита.

Люди то обчно берут максимум что дают. Для этого и повысили расчетную ставку.

[Antoxa]

А так банк сначала собирает с вас проценты, когда они ещё не потеряли свою value.

Это не правда. Банк берет с вас ровно столько процентов сколько оговорено. Взяли 3.5%, будете платить 3.5% в любой момент времени.

Вы не можете просто так сравнивать проценты через десять лет с процентами что вы платите сегодня.

Все так, но банк не берет с вас проценты авансом.

[Antoxa]

Вы можете разложить моргидж (как и любой другой заем) на 2 составляющие:

1. Выплата процентов.
Каждый месяц она составляет X * %% / 12.
Никто с вас не берет денег авансов за будущие месяца. Только за то что вы должны на данный момент.

2. Выплата долга.
Эта часть платежа переменная.
Она может быть равна 0, например. Тогда ваш кредит превратится в interest only loan.
В случае с моргиджем банк расчитывает эту сумму так, чтобы в сумме с 1 это не било по вашему буджету. По мере выплаты сумма 1 сокращается и ваш бюджет позваляет платить больше. Вот и двигается пропорция.

Вы как то сильно переоцениваете сложность механики кредитов и демонизируете банки

[Vladimir611]

В итоге через 20 лет вы получите около 1 000 000 долларов на вашем счету. Да, вы должны будете заплатить с этого налоги, но ведь и на разницу дома (если дом подоражает на 100% за все эти годы) вы так же должны будете заплатить налоги.

Для человека, априори уверенного в своих выкладках, вы достаточно мало знаете о продаже недвижимости. Если это ваша primary residence вы не должны платить налог на выигранную вами разницу между покупкой и продажей

В итоге, я ещё раз повторяю - дома для инвестиций хороши только если это кратскорочные (до 5 лет) периоды. Да и ещё, ваши затраты на обслуживание счета будут равны 0, сколько вам придется выложить за поддержание дома в нормальном состоянии большой вопрос.

Вы можете повторить это ещё несколько раз, но от этого повторения большей правдой подобное заявление не станет. Краткосрочная покупка недвижимости есть не инвестиция, а крайне рискованная спекуляция. На которой можно погореть не только при понижении цен, а ещё и просто при сокращении рынка.Вон сейчас в Ванкувере цены не упали ещё, но если кому-то продать надо срочно ему не позавидуешь. Чем чем, а ликвидным вложением недвижимость не является

[Vladimir611]

Mmmkay. Как то не вижу я, что все в курсе этой "осознавнедоступной для других" истины. Уверен что без онлайн калькулятора большинство людей на форуме врятли расчитают величину платежа, не говоря уже о month to month amortization... Так что может быть не стоит йорничать, особенно если человек пытается обьяснить как процесс кредитования выстроен..

а зачем людям быть в состоянии высчитать процент без онлайн калькулятора? Необходимость калькулятора как-то сказывается на их состоянии выплачивать заём?
Проблема большинства покупателей совсем не в том, что они не могут подсчитать процент. Проблема в том, что они не в состоянии оценить риски, обычно их недооценивая, и как следствие этого попытка overextend. Кстати то же самое характерно для неопытных инвесторов. Недооценка рисков.

[Mishka]

TomCat
А меня больше смутили 3,5% ведь тогда фактически кредит нужно брать не на 20, а на 15 или 10 ведь я про это и говорил, что чуть выше %%, тем больше переплачиваете, текущие кредиты чем выше 2% вот их и нужно считать, а то что на 10 лет дают под 6%, так это понятно никто не может просчитать ситуацию на такой срок - вот и закладывают такой риск, но через 10 лет половина долга будет выплачена и даже если процент вырастет до 4%, то платить вы будете столько же.
Ведь именно при фиксированном доходе (не растет) именно эти %% и срок кредита определяет сколько вы можете одолжить.
А вот брать или брать, выгодно или нет, конечно всегда нужно считать и оценивать, притом в аспекте для себя лично и глядя на перспективу нескольких лет.

[TomCat]

Для человека, априори уверенного в своих выкладках, вы достаточно мало знаете о продаже недвижимости. Если это ваша primary residence вы не должны платить налог на выигранную вами разницу между покупкой и продажей.

When you sell your home, the capital gains on the sale are exempt from capital gains tax. Based on the Taxpayer Relief Act of 1997, if you are single, you will pay no capital gains tax on the first $250,000 you make when you sell your home. Married couples enjoy a $500,000 exemption.

Ну как то оно так. То есть вы сможете избежать налогов если у вас есть законная жена, и capital gain <500 000. Плюс вам надо прожить в этом доме как минимум два года из последних 5 лет. То есть вы не можете продать его меньше чем через 2 года и не заплатить таксов.

[TomCat]

1167 - это как раз 3.5% от 400К, а 1153 - это платеж по основному долгу, который банк расчитывает исходя из срока и дохода.

Ваш примитивный рассчет совпадает лишь с первой строчкой моей таблички, потому что (сюрприз сюприз), это то как считается interest payment для первого платежа. Остальные же платежи считаются на основе скоректированного Principle. Вы не со мной сейчас спорите, вы спорите со всей финансовой теорией и по вашему мнению ещё и выигрываете в этом споре...

[TomCat]

TomCat
А меня больше смутили 3,5% ведь тогда фактически кредит нужно брать не на 20, а на 15 или 10 ведь я про это и говорил, что чуть выше %%, тем больше переплачиваете, текущие кредиты чем выше 2% вот их и нужно считать, а то что на 10 лет дают под 6%, так это понятно никто не может просчитать ситуацию на такой срок - вот и закладывают такой риск, но через 10 лет половина долга будет выплачена и даже если процент вырастет до 4%, то платить вы будете столько же.
Ведь именно при фиксированном доходе (не растет) именно эти %% и срок кредита определяет сколько вы можете одолжить.
А вот брать или брать, выгодно или нет, конечно всегда нужно считать и оценивать, притом в аспекте для себя лично и глядя на перспективу нескольких лет.

На 10 лет дают под более высокий процент потому (1) как вы и сказали риски изменения экономической ситуации намного выше (2) Time value of money.

[TomCat]

Это не правда. Банк берет с вас ровно столько процентов сколько оговорено. Взяли 3.5%, будете платить 3.5% в любой момент времени.

Все так, но банк не берет с вас проценты авансом.

Я на предыдущей странице всё расписал, сколько вы будете платить процентов, а какую сумму на погашение кредита. Я вам даю цифры, а вы мне просто продолжаете говорить нет - 3.5% в год и точка. Данный финансовый инструмент работает совсем не так я уже в который раз это повторяю..ВЫ попробуйте построить табличку, как вы будете амортизировать свой долг на двадцать лет. Следуя вашей логике в конце этого срока останется ещё 120 000 долларов...

[Vladimir611]

When you sell your home, the capital gains on the sale are exempt from capital gains tax. Based on the Taxpayer Relief Act of 1997, if you are single, you will pay no capital gains tax on the first $250,000 you make when you sell your home. Married couples enjoy a $500,000 exemption.

Ну как то оно так. То есть вы сможете избежать налогов если у вас есть законная жена, и capital gain <500 000. Плюс вам надо прожить в этом доме как минимум два года из последних 5 лет. То есть вы не можете продать его меньше чем через 2 года и не заплатить таксов.

дорогой ТомКэт, вы всё-таки почитайте правила перед тем, как делать достаточно далекоидущие планы и принимать по ним решения. Желательно так же почитать правила канадские, а не американские
When you sell your home or when you are considered to have sold it, usually you do not have to report the sale on your income tax and benefit return and you do not have to pay tax on any gain from the sale. This is the case if the home was your principal residence for every year you owned it.
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs ... u-eng.html

[Vladimir611]

Ваш примитивный рассчет совпадает лишь с первой строчкой моей таблички, потому что (сюрприз сюприз), это то как считается interest payment для первого платежа. Остальные же платежи считаются на основе скоректированного Principle. Вы не со мной сейчас спорите, вы спорите со всей финансовой теорией и по вашему мнению ещё и выигрываете в этом споре...

вы догадываетесь, что с каждым последующим платежом соотношение выплат на сумму долга vs. процент только улучшается?
Так что я не совсем понимаю о чём спор с Антохой. Хотите выплачивать больше - выплачивайте больше. Я когда взял заём в РБ выбил из них, чтобы они матчнули процент который давал ТД, а условия выплаты оставили РБ (у них неограниченные выплаты можно было делать без штрафов, хоть совсем выплати всё на завтра)

[Vladimir611]

Я на предыдущей странице всё расписал, сколько вы будете платить процентов, а какую сумму на погашение кредита. Я вам даю цифры, а вы мне просто продолжаете говорить нет - 3.5% в год и точка. Данный финансовый инструмент работает совсем не так я уже в который раз это повторяю..ВЫ попробуйте построить табличку, как вы будете амортизировать свой долг на двадцать лет. Следуя вашей логике в конце этого срока останется ещё 120 000 долларов...

о чёв вы спорите, я никак не пойму.
Вы собираетесь свои деньги инвестировать - это замечательно. Во что?
Есть акции - там выше колебания и риск, чем в недвижимости. Соответственно за более менее значительное временное окно выше прибыль. Я даже не говорю об определённых сегментах, где риск ещё значительно выше (смолл кап, развивающиеся маркеты и т.д.)
Есть бонды, где как правило (опять же есть вариации) риски гораздо меньше, но меньше и навар. Особенно при сегодняшней финансовой политике в мире.
То есть не совсем понятно то, что вы для всех пытаетесь открыть. Да, с точки зрения инвестиций есть инструменты гораздо более выгодные, чем недвижимость, но они и более рискованны, а так же не позволяют вам наслаждаться своим собственным жильём. Последнее может быть несущественно для вас, но на вкус и цвет....

[TomCat]

дорогой ТомКэт, вы всё-таки почитайте правила перед тем, как делать достаточно далекоидущие планы и принимать по ним решения. Желательно так же почитать правила канадские, а не американские
When you sell your home or when you are considered to have sold it, usually you do not have to report the sale on your income tax and benefit return and you do not have to pay tax on any gain from the sale. This is the case if the home was your principal residence for every year you owned it.
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs ... u-eng.html

Окей, здесь я был не прав, признаю свою ошибку. Тем не менее ограничения по exemptions тоже есть.