На что можно променять Торонто?

[Stjernberg]

Ой, не надо. Вылезет-начнет свои акции хопёр-инвест всем втюхивать.

[Calgary_Boy]

Забавный тип конечно.
То какие-то Теслы всем пытается впаривать, то акции какого-то хопер- инвеста.
Сейчас вот на вопрос что дешевле купить или снимать?, он пишет выгоднее купить, но при условии если вам не придется выплачивать моргич, а только проценты на него. Сюрреализм да и только ....

[anarsoul]

@Calgary_Boy, рент вы платите кому-то, это ваши расходы. При моргидже вы платите проценты банку - это ваши расходы, и гасите основной долг - это не расходы, т.к. эти деньги остаются у вас, в equity. Суммарно проценты банку + мэйтенанс фии + проперти такс обычно получаются меньше рента. Другой вопрос, что cash flow больше - и не все смогут его поддерживать.

[Ivan.Galv]

@anarsoul проценты по кредиту тоже достаточно опрометчиво записывать в расходы. Пропертя имеет цену и эта цена даже в нейтральной flat ситуации будет адаптироваться под инфляцию(как минимум). Ваши проценты тоже не сильно выше инфляции - в разное время от 50% до 100% в этих процентах и есть инфляция. Так что проценты просто покрываются растущей номинальной стоимостью проперти от инфляции и таким образом расходами считаться не могут, ибо рост equity их компенсирует:) Это иллюзорный "расход", на деле являющийся выплатой в equity:) Хотя CRA конечно считает также как и Вы.

Но Калгарибой то вообще о другом говорил - о том какое бремя на пассию сваливать

[Antoxa]

@Calgary_Boy, рент вы платите кому-то, это ваши расходы. При моргидже вы платите проценты банку - это ваши расходы, и гасите основной долг - это не расходы, т.к. эти деньги остаются у вас, в equity. Суммарно проценты банку + мэйтенанс фии + проперти такс обычно получаются меньше рента. Другой вопрос, что cash flow больше - и не все смогут его поддерживать.

Слишком сложная концепция. Сюрреализм.

[Calgary_Boy]

@anarsoul проценты по кредиту тоже достаточно опрометчиво записывать в расходы. Пропертя имеет цену и эта цена даже в нейтральной flat ситуации будет адаптироваться под инфляцию(как минимум). Ваши проценты тоже не сильно выше инфляции - в разное время от 50% до 100% в этих процентах и есть инфляция. Так что проценты просто покрываются растущей номинальной стоимостью проперти от инфляции и таким образом расходами считаться не могут, ибо рост equity их компенсирует:) Это иллюзорный "расход", на деле являющийся выплатой в equity:) Хотя CRA конечно считает также как и Вы.

Но Калгарибой то вообще о другом говорил - о том какое бремя на пассию сваливать

Ну да тут все верно.

[Calgary_Boy]

@anarsoul проценты по кредиту тоже достаточно опрометчиво записывать в расходы. Пропертя имеет цену и эта цена даже в нейтральной flat ситуации будет адаптироваться под инфляцию(как минимум). Ваши проценты тоже не сильно выше инфляции - в разное время от 50% до 100% в этих процентах и есть инфляция. Так что проценты просто покрываются растущей номинальной стоимостью проперти от инфляции и таким образом расходами считаться не могут, ибо рост equity их компенсирует:) Это иллюзорный "расход", на деле являющийся выплатой в equity:) Хотя CRA конечно считает также как и Вы.

Но Калгарибой то вообще о другом говорил - о том какое бремя на пассию сваливать

Ну да так ему платить 1.5к а так 3.5к.
Может ему нахрен это вложение в картонную холупу не вперлись.....он просто хочет жить комфортно здесь и сейчас. А если ему каждый месяц придется платить 3.5 вместо 1.5 то ему возможно уже будет дискомфортно.
Конечно иметь жилье в собственности пусть и с огромным долгом в банке, оно заманчиво. Но есть тысячи других интересных возможностей для вложения денег. Тем более Торонто ему не нравится.

[Calgary_Boy]

С Иваном согласен.
Проценты по банку это не расходы, инфляция примерно на таком же уровне. Если она (холупа) окончательно не развалится к тому времени когда придет время ее продавать, и ее не затопит и не снесет ураганом.Эта холупа в цене может и вырасти. Есть такое.

[Antoxa]

@anarsoul проценты по кредиту тоже достаточно опрометчиво записывать в расходы. Пропертя имеет цену и эта цена даже в нейтральной flat ситуации будет адаптироваться под инфляцию(как минимум). Ваши проценты тоже не сильно выше инфляции - в разное время от 50% до 100% в этих процентах и есть инфляция.

Жилье растет в цене сравнимо с инфляцией. В среднем. То есть выплачивая основной долг вы сохраняете свой капитал от инфляции.

А выплата процентов - ваш расход. Не совсем понятно почему вам греет душу то, что банк на вас не слишком много зарабатывает из за инфляции.

[Ivan.Galv]

Жилье растет в цене сравнимо с инфляцией. В среднем. То есть выплачивая основной долг вы сохраняете свой капитал от инфляции.

А выплата процентов - ваш расход. Не совсем понятно почему вам греет душу то, что банк на вас не слишком много зарабатывает из за инфляции.

Антон, мне трудно найти слова, чтобы коротко Вас сразить мечом в глаз Взятый в мортгидж дом - это не капитал, это чистый долг. Поэтому то что Вы называете спасением от инфялции на самом деле капание денег к Вам в карман с той же самой скоростью, c которой и утекает.

Вот смотрите на пальцах.
Взял Вова no-downpayment мортигдж замкадом на 1лям и начал платить основной долг и проценты.
Выплатил за год 25к и долга и 25к процентов. И год в невижке был очень плохой - дом вырос в цене только на размер инфляции и Вова расстроен.

Посмотрите что случилось.
1)Дом стоил 1лям, а стал стоить 1.025 ляма. Вова нагрелся на 25к.
2)Долг Вовы сократился с 1 ляма до 0.975, то есть Вова еще раз нагрелся на 25к

То есть Вова выплатил 50к денег на проценты и основной долг, и эти же самые 50к у него в кармане и остались через уменьшение долга и рост equity.


Если человек кладет в банк 50к и его благосостояние растет на эти же самые 50к - это термин этому "equity", а не "расход вникуда"

[Antoxa]

Поэтому то что Вы называете спасением от инфялции на самом деле капание денег к Вам в карман с той же самой скоростью, c которой и утекает.

Капает, компенсируя утекание. Это и есть спасение от инфляции. Разве нет?

[Ivan.Galv]

Жилье растет в цене сравнимо с инфляцией

И перестаньте уже использовать этот ложный миф)



На графике средние значения по GTA среднего роста цен на недвижку за 20 лет. Причем не просто средние, a compound. Compound Annual Growth Rate (CAGR). Не припомню такой инфляции за последние 20 лет

Капает, компенсируя утекание. Это и есть спасение от инфляции. Разве нет?

В моем примере у Вовы ничего не утекало. На момент покупки у него ничего не было и нечему утекать. Он просто заплатил 50к и их же получил, period:)

А теперь вернитесь к Вашему же примеру с рентой. Там Вова бы заплатил 50к, 25к бы пошло в проценты по мортгиджу лендлорда и вторые 25к пошли в благосостояние лендлорда в основной долг. Да еще и цена проперти бы выросла на 25к, но Вове от этого ни тепло ни холодно. С точки зрения Вовы - "деньги вникуда"

[Calgary_Boy]

Антоха, ты никогда не станешь богатым мэном. Если не бросишь так думать что вложенные деньги в картонную коробку являются капиталом.
Сколько уже тут человек тебе про это говорили.

[Calgary_Boy]

>>> Не совсем понятно почему вам греет душу то, что банк на вас не слишком много зарабатывает из за инфляции.

Антоха, банк зарабатывает на тебе по максимуму, хочешь ты этого или нет. "Не слишком много зарабатывает" выкинь вообще этот лексикон, и никогда его не употребляй.

[Antoxa]

В моем примере у Вовы ничего не утекало. На момент покупки у него ничего не было и нечему утекать. Он просто заплатил 50к и их же получил, period:)

Утекает за счет инфляции, прибывает за счет роста стоимости и удешевления долга. В вашем примере просто идеальный баланс, так как процент везде одинаковый:

1. Рост дома компенсирует потери эквити за счет инфляции.
2. Выплаты по процентам компенсируются удешевлением долга из за той же инфляции.

В реальной же жизни:

- в 1: добавляется depreciation. Дом стареет, а в приведеном вами графике сравниваются одинаковые дома. Новый дом 20 лет назад и новый дом сейчас. Проблема в том, что через 20 лет у вас будет не новый дом, а старый. Его цена сильно снизится, а обслуживание подскочет. Ни о каком росте говорить не приходится.
- в 2: будет около 1-2% в минус, так как банк все же не меценат.

Поэтому, покупка жилья для себя - это расход, а не инвестиция. Но расход меньший, чем аренда.
Ну и самый главный плюс владения, имхо - forced savings.