Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[BAD]

Я имел ввиду что они стали триггером пузыря на рынке недвижимости Ванкувера. Имха, конечно.
И введение налога было попыткой борьбы с первоначальной причиной, а не ее последствиями. Поэтому налог особо никакой погоды и не сделал.

[anarsoul]

В Торонто иностранцы владеют 3% в денежном выражении и 3.4% в количественном суммарно. Среди кондо - доля иностранцев 7,2%.
В Ванкувере участие китайцев 4.8% в числовом и 5.1% в денежном выражении суммарно и доля в кондо 7.9%.

@Ivan.Galv, это не данные о рынке, это данные о владельцах. И это ничего не говорит о том, сколько процентов недвижимости выставлено на продажу и какой процент выставлен на продажу иностранцами

Впринципе всем разумным людям с самого начала было ясно, что реальные перемещения китайских денег играют ничтожную роль в Торонто, а эффект на цены от налога на китайцев- исключительно психологический.

Разумные люди залазят на сайт правительства BC и видят, что в Бёрнаби и Ричмонде в ~30% сделок покупке жилья покупатели являются иностранцами, угадайте какой национальности.

[Ivan.Galv]

@Ivan.Galv, это не данные о рынке, это данные о владельцах. И это ничего не говорит о том, сколько процентов недвижимости выставлено на продажу и какой процент выставлен на продажу иностранцами

Если не иметь странной идеи о том, что именно иностранцы резко сейчас продают и это оказывает эффект - тогда этих данных вполне достаточно. Иностранцы которые владели собственностью до введения налога - не подвержены ему, поэтому налог их никак не мотивирует продавать, они в таких же условиях как местные.

Разумные люди залазят на сайт правительства BC и видят, что в Бёрнаби и Ричмонде в ~30% сделок покупке жилья покупатели являются иностранцами, угадайте какой национальности.

Поделитесь ссылочкой для ознакомления, ато это явно не на homepage у них. Данные StatsCanada не должны противоречить данным правительства BC, поэтому разумные люди смотрят оба ресурса:)

[BAD]

Вот кстати в сегодняшнем Метро:
http://www.metronews.ca/news/vancouver/ ... hases.html

The difference was especially striking for single family homes in the City of Vancouver: the value difference between the average detached home owned by a non-resident ($2,275,900) and the was average detached home owned by a resident ($1,568,100) is around the same price as an average single-detached house in Toronto, Statistics Canada notes.

Non-residents own condos that are worth on average $190,599 more than condos owned by residents.

Вот грубо говоря один такой "не-резидент" вливает 2-2.5 миллиона кэша (врядли они берут мортгидж, хотя я хз) в рынок недвижки в Ванкувере, которые потом расходятся как круги по воде на еще 5-10 других "пропертей" провоцируя спрос и соответственный рост цен. Вот примерно это я подразумевал под "триггером".

[Ivan.Galv]

Новые листинги в Торонто выросли с -12% в феврале до +33% в апреле и +48% в мае.
Покупки упали с +5.7% в феврале до -20% в мае.
Цена упала с 27.7% в феврале до 24% в апреле


Разве Вы не видите что 3% людей так себя не ведут?:) Они не могут заставить продавцов начать продавать на +60% больше и не могут своим китайским кунг-фу разогнать 25% покупателей за 2 месяца.

Даже если эти китайцы тотально резко исчезли бы(что вероятно и случилось) - первая реакция рынка была бы - слабое уменьшение sales и никакого изменения в new listings и развивая Вашу теорию - средний overasking price слегка бы снизился.
А мы как раз и видим что средний overasking слегка снизился, но два других показателя (new listings & sales) не могли быть вызваны изменением поведения китайцев, только эффектом страха как со стороны местных покупателей так и продавцов.

За примерами далеко ходить не надо - у меня есть несколько таких друзей, которые были подвержены страху все лето, а щас перешли или переходят в ажиотажный поиск кондо. Казалось бы и накопиили за лето немало, но у всех какие то проблемы с банками, особенно у контрактников, которых дискриминируют.

[anarsoul]

@Ivan.Galv, какой процент от существующего жилья выставлен на продажу? 1-2-3-5%? Какой процент из этого процента выставлен иностранцами и покупается иностранцами? Вы понимаете, что эти 5% владельцев могут быть 30% листингов?

[BAD]

Новые листинги в Торонто выросли с -12% в феврале до +33% в апреле и +48% в мае.
Покупки упали с +5.7% в феврале до -20% в мае.
Цена упала с 27.7% в феврале до 24% в апреле


Разве Вы не видите что 3% людей так себя не ведут?:) Они не могут заставить продавцов начать продавать на +60% больше и не могут своим китайским кунг-фу разогнать 25% покупателей за 2 месяца.

Даже если эти китайцы тотально резко исчезли бы(что вероятно и случилось) - первая реакция рынка была бы - слабое уменьшение sales и никакого изменения в new listings и развивая Вашу теорию - средний overasking price слегка бы снизился.
А мы как раз и видим что средний overasking слегка снизился, но два других показателя (new listings & sales) не могли быть вызваны изменением поведения китайцев, только эффектом страха как со стороны местных покупателей так и продавцов.

За примерами далеко ходить не надо - у меня есть несколько таких друзей, которые были подвержены страху все лето, а щас перешли или переходят в ажиотажный поиск кондо. Казалось бы и накопиили за лето немало, но у всех какие то проблемы с банками, особенно у контрактников, которых дискриминируют.

Так я не говорю что это случилось вчера или сегодня или даже год назад, а еще раньше. Это спровоцировало рост, а дальше уже подключились другие игроки. Поэтому я и написал что налог сейчас уже не имел того эффекта, на который расчитывали.

[Ivan.Galv]

@Ivan.Galv, какой процент от существующего жилья выставлен на продажу? 1-2-3-5%? Какой процент из этого процента выставлен иностранцами и покупается иностранцами? Вы понимаете, что эти 5% владельцев могут быть 30% листингов?

Я понимаю что теоретически это возможно и Ваши цифры бы тогда сошлись.
Но это достаточно экстравагантная идея в которую у меня нет оснований верить. То есть верить то можно если захочется, но без хотя бы косвенных подтверждений это будет не более чем версия о том, что Вову похитили НЛО и вживили ему анальный зонд.

Вы предлагаете рассмотреть что от введения налога засуетились продавать именно китайцы, при том что у них не было никаких оснований так себя вести. Те кто уже купили до налога - на правах местных и с аналогичными ожиданиями. И даже те крохи китайцев которые купили после налога - нафига им продавать, если выплата такого налога сразу подразумевает что вложение долгосрочное.

Аналогично с покупкой - китайцы владеют 3% собственности, но именно в 2017 году все те 3-5% пропертей которые продавались - покупались именно китайцами. Чтото не верится уж извините. Если они такие активные - то почему же у них за всю историю накопилось лишь 3% пропертей...

[anarsoul]

@Ivan.Galv, еще раз для тех кто страдает избирательной слепотой - сходите на сайт правительства BC и посмотрите статистику сделок с нерезидентами. В Бёрнаби и Ричмонде (два ближайших пригорода Ванкувера) до 30% сделок приходится на нерезидентов.

[Ivan.Galv]

Вы так и не дали ссылку на данные на сайте правительства.
Что за манера такая - мол загуглите про Bailout, сходите на сайт...не у всех электроды соединяют мозг напрямую с Google DeepMind.

И никакой слепоты нету. Я уже ответил на это, StatsCan не может противоречить данным BC government. Я и не отрицаю что это возможно для этих супер-китайских мест, но из этих примеров надо аккуратно делать выводы про весь Metro Vancouver, и уж тем более про Торонто(хоть у нас и есть 5 чайна таунов ). Откуда мы знаем - может активность китайцев именно в границах Ванкувера низкая, или еще как под другим углом на данные посмотрели. Пока не покажете ссылку - нечего обсуждать и беспричинно агритесь про слепоту.

[Antoxa]

@Ivan.Galv, еще раз для тех кто страдает избирательной слепотой - сходите на сайт правительства BC и посмотрите статистику сделок с нерезидентами. В Бёрнаби и Ричмонде (два ближайших пригорода Ванкувера) до 30% сделок приходится на нерезидентов.

Приходилось. До введения налога. Сейчас сильно сократилось до 5-8%. Мне искать сейчас лень опять ссылку, но я как раз официальную статистику смотрел на сайте правительства.

Кстати за месяц до введения сделки с иностранцами просто зашкаливали.

[anarsoul]

@Antoxa, ЕМНИП в ноябре 2017 выложили свежую, видно что процент сделок с иностранцами вернулся практически до уровня до введения налога.

[Ivan.Galv]

У Ванкуера от Торонто кроме китайцев есть еще одно интересное отличие. В то время как в Ванкувере detached с огромнейшим отрывом от кондо/таунов уходят ценами в небо, У Торонто все категории стоят достаточно плотно друг к другу, а в некоторых местах спрос прорывается со сменой категории просто потому что ему уже невозможно не прорваться.

То есть например если человек хочет 2бедрумное кондо и вдруг осознает что есть ничем не хуже 2бедрумный таунхауз по такой же цене где столько же комнат, да еще и бейсмент с бекярдом в добавок. Или хочет 3бедрумный таунхауз и осознает что detached внезапно стал по такой же цене.
Золо сейчас очень няглядно это показывает.



Среди кондо 1 и 2бедрумные занимают практически весь рынок и именно в них цены прорывались в таунхаузы, в одном случае сильно, в другом слабо.
Таунхаузы самые популярные 3бедрумные(больше половины продаж) и у них есть две точки потенциального подпирания detached сегмента. Но в этом случае мы видим лишь половину картины так как Золо не собрал данные по semi. Так что если прорывы из таунхаузов и будут, то гдето на более умеренных цифрах роста цены.

Вывод из этого, что кондо не могут вечно расти в отрыве от всех остальных категорий, равно как и Detached не могут слишком долго падать в отрыве от остальных изза специфики этих точек напряжения в Торонто, которая у Ванкувера не так ярко выражена. Но это конечно не отменяет варианта когда сразу весь рынок идет вверх или вниз, тогда часть из этих точек может ослабнуть или наоборот усилиться. Сейчас люди вынуждены покупать кондо даже если там квадратный метр обходится в больше долларов только потому, что общая цена объекта дешевле если это кондо, а не дом.

[Ivan.Galv]

http://business.financialpost.com/techn ... arters-hq2

Toronto only Canadian city to make shortlist for Amazon's new headquarters HQ2.
Amazon releases list of 20 cities that will move to the next phase of its selection process for its second headquarters

[Vladimir611]

Цена на отдельно стоящие дома в Торонто, как табор, тоже уходит в небо
https://toronto.listing.ca/detached-hom ... istory.htm
По ситуации за первые 2 недели января цена по сревнению с январём 2017 просела на 15.5% 855т вместо 1.012М
Купившие год назад удачно инвестировали