Они сошлись! Волна и камень, стихи и проза, лёд и пламень...

[Jen]

Да уж, цены в Ванкувере такие, что живи я там, тоже наверное доказывала, что рент - лучше.

Вы не совсем меня поняли - я не доказываю, что рент - лучше. Кому то лучше покупка, а кому то рент, зависит от ситуации и личных предпочтений.

Единственное, как я уже сказала - ставлю под сомнение наличие "своего" жилья при огромном долге в банке (в таком случае я бы не считала жилье своим, для меня выплата процентов банку равнозначна выплате рента, так что моральный плюс очень относителен). Плюс, если мне захочется купить, я постараюсь это сделать без посредников.

[spqr1945]

Кстати даже за выкупленное жильё придётся платить налог на недвижимость, и насколько долго жильё останется вашим, если налог не будет уплачен?

[Эля]

присоединяюсь к вопросу spqr1945, а еще вопрос можно ли как-то списывать % по ипотеке? и невыплаченная ипотека достается как-бы в "наследство" кому-то или каким образом поступает банк?

[personne]

Кстати даже за выкупленное жильё придётся платить налог на недвижимость, и насколько долго жильё останется вашим, если налог не будет уплачен?

Думаю, примерно на столько же, если вы вообще перестанете платить по кредитным карточкам.

Если не платить налог и не сообщать CRA, почему вам в этот момент затруднительно это сделать, они насчитают штрафов и пеней (если сообщить, вроде только процент), и можно наверное довести ситуацию до того, что прийдется объявлять себя банкротом. Но это уже совсем крайний вариант, и платеж по ипотеке намного больше налога, так что без денег, проблемы с выплатой ипотеки обычно начнутся намного раньше, чем с выплатой налога увы...

[Andrei]

Я считаю что "свой" дом, за который не выплачен моргидж - это иллюзия, причем умело навязанная средствами массовой информации

Если так рассуждать то дом вообще никогда не бывает своим. Потому что, даже если он выплачен, то все равно надо платить налог на недвижимость. Если не заплатить, то тоже отберут дом, только в данном случае не банк, а муниципалитет.
А в кондоминиуме еще и могут отобрать за неуплату мейнтененса.
Рентовщики всегда найдут для себя аргументы чтобы никогда не покупать.

Плюс, если мне захочется купить, я постараюсь это сделать без посредников.

Думаю вам не захочется.
А что происходит с теми кто покупает "без посредника", точнее без профессиональной помощи, я писал на странице 18 про тот кондоминиум в North York.

[erses]

Если интересен долгосрочной экономический прогноз - то почти все экономисты мира сейчас предсказывают японский сценарий развития для северной Америки - это значит что ближайшие лет 10 цены на недвижимость в сша и Канаде будут болтается около нынешнего уровня в среднем и будут падать относительно уровня цен. Причем процентов 70 экономистов предсказывают начало второй волны в течение года (по некоторым оценкам она уже началась) и значит в ближайший год два можно ожидать даже падения цен на недвижимость. В южной Европе вообще многие прогнозируют новый обвал цен. В северной Америке в основном ожидают стагнации или незначительного снижения. Причем никаких предпосылок для роста пока не видно вообще, новых прорывных технологий нет, бизнес все более пассивен, потребители выжидают, ресурсы государств для стимулирования практически исчерканы. Новых идей которые могут подстегнуть экономики и цены пока нет даже близко. Вот и думайте - покупать Или нет, тем более в кредит, за будущие деньги (которые не гарантированы сейчас никому) и под процент. В сша около 4 млн семей отказались выплачивать моргиджи так как долг стал гораздо больше рыночной стоимости дома после корректировки цен, глупо иметь долг больше актива под который он взят, а многие просто потеряли работу, часто и то и то. Покупать дом накануне нового витка кризиса, да еще в северной Америке - вверх мудрости надо сказать. Я вот сейчас собирался купить дом в Европе который подешевел вдвое за 3 года, и то решил отложить - думаю скоро цены могут упасть еще примерно настолько же.

[personne]

В сша около 4 млн семей отказались выплачивать моргиджи так как долг стал гораздо больше рыночной стоимости дома после корректировки цен, глупо иметь долг больше актива под который он взят, а многие просто потеряли работу

Глупо-не глупо, но если продефолтиться по моргиджу, о кредите прийдется забыть на многие годы на дом, на машину, по кредитным картам итп.
Поэтому потеря работы, либо низкий доход / нестабильное финансовое состояние кажется все же более вероятной причиной дефолта по моргиджу, а не нежелание платить. Мне так кажется.
Покупают, чтобы где-то жить, а просто сидеть, как на чемоданах на вокзале, и ждать, пока цена снизится...главное чтоб работа была.

[erses]

Ну это не совсем дефолт. Вы должны банку скажем 300 к, а дом стал стоить 250. Отдавать 300? Нафига? Можно сказать банку - забирайте дом, так очень многие делают. Заемщику это становится выгоднее. В итоге в Америке сейчас стоят пустыми целые кварталы, в которых дома принадлежат банкам. А новые кредитные карты сейчас мало кого волнуют, со старыми бы разобратся. И если цены снова начнут падать это вызовет еще одну цепную реакцию неплатежей и новой волны снижения. Все же связано.

[erses]

Там еще часто проблема что банки требуют донесения залога если цена дома падает ниже кредита. У них тоже свои стандарты. Если вам должны 300, дом когда то стоил 400, а сейчас - 250, то у вас проблема, ваш займ не обеспечен. Это вплоть до бухгалтерских проблем, резервы, налоги и тд. Банк может потребовать полного возврата в таком случае, погашения разницы или дополнительного залога, обычно это есть в договорах. Так что там не всегда воля покупателей, но такая проблема есть и она сильно расширения если вторая волна реально накроет.

[erses]

К слову именно такие проблемы стали причиной первой волны (плюс краха Японии когда то И так далее). Когда делали деривативы основанные на плтежах ипотечников, всякие CDO, не думали что те могут перестать массово платить при падении цен на недвижимость. Но это случилось, и благодаря этим деривативам левередж проблем сильно расширился. Так бы пострадали только агенства, и отдельные банки, а так благодаря тому что от этих платежей стали зависеть все мировые финансовые рынки и очень далекие от американской недвижимости инвесторы это ударило по всему миру. И легко может повторится.

[personne]

Ну это не совсем дефолт. Вы должны банку скажем 300 к, а дом стал стоить 250. Отдавать 300? Нафига? Можно сказать банку - забирайте дом, так очень многие делают. Заемщику это становится выгоднее.

Хорошо, допустим, у заемщика стабильная работа, позволяющая платить и за дом стоимостью в 250, и в 300К. Сказать забирайте - прямая дорога в рент, и даже арендодатели кредитные рейтинги проверяют. То есть заранее обрекать себя на плохой район, плохой дом, никаких кредитов итп и возможно надолго. И просто сказать - забирайте - другой дом в кредит не продадут, и очень долго, и будут трудности с финансированием других необходимых покупок, например, машины.
При нормальной финансовой ситуации и при разнице 250 vs 300К, я не вижу смысла этого делать. Если вы не маргинал и не под финансовым давлением. Вот если заемщик потерял работу, либо велик шанс, что потеряет, и он и так еле-еле сводит концы с концами, тогда наверное это имеет смысл.

Хотели ли люди сами не платить - это тоже вопрос. В Канаде в 2008 году тоже многие потеряли работы, но если верить банкам, дома они почти не отбирали, и действительно вывесок foreclosure было очень мало, вместо этого они рефинансировали эти моргиджи.
Вот если безработица вырастет на несколько процентов, тогда конечно будет караул.

[Jen]

Потому что, даже если он выплачен, то все равно надо платить налог на недвижимость. Если не заплатить, то тоже отберут дом, только в данном случае не банк, а муниципалитет.
А в кондоминиуме еще и могут отобрать за неуплату мейнтененса.

Ни разу не слышала про случаи когда квартиру отбирали за неуплату maintenance. Дайте ссылку на закон, при котором это возможно.

Рентовщики всегда найдут для себя аргументы чтобы никогда не покупать.

А риэлторы всегда найдут способ впарить;)

Думаю вам не захочется. А что происходит с теми кто покупает "без посредника", точнее без профессиональной помощи, я писал на странице 18 про тот кондоминиум в North York.

Зря вы так думаете. Много людей продают дома без посредников. Насчет "профессиональной" помощи - я много общаюсь с риэлторами по работе. Предпочла бы обойтись без "профессиональной" помощи. Кстати, а в чем заключается профессионализм? Кроме заполнения листинга в MLS системе?

[erses]

Хорошо, допустим, у заемщика стабильная работа, позволяющая платить и за дом стоимостью в 250, и в 300К. Сказать забирайте - прямая дорога в рент, и даже арендодатели кредитные рейтинги проверяют. То есть заранее обрекать себя на плохой район, плохой дом, никаких кредитов итп и возможно надолго. И просто сказать - забирайте - другой дом в кредит не продадут, и очень долго, и будут трудности с финансированием других необходимых покупок, например, машины.
При нормальной финансовой ситуации и при разнице 250 vs 300К, я не вижу смысла этого делать. Если вы не маргинал и не под финансовым давлением. Вот если заемщик потерял работу, либо велик шанс, что потеряет, и он и так еле-еле сводит концы с концами, тогда наверное это имеет смысл.

Хотели ли люди сами не платить - это тоже вопрос. В Канаде в 2008 году тоже многие потеряли работы, но если верить банкам, дома они почти не отбирали, и действительно вывесок foreclosure было очень мало, вместо этого они рефинансировали эти моргиджи.
Вот если безработица вырастет на несколько процентов, тогда конечно будет караул.

Тем не менее термин strategic mortgage default прочно входит в жизнь, уже есть море организаций кто помогает должниками в этом. И если 300-250 еще можно спорить то платить вдвое больше стоимости вообще бессмыслено, а во многих странах это реальность. Та же латвия например где цены упали более чем втрое. Да и многие города сша вроде лас вегаса. Так что это реальность. Банки конечно пугают что после умышленного дефолта реабилитация дольше чем после вынужденного, где обычно хватает 2-3 лет. Но это не имеет экономического смысла. Это такой же вынужденный дефолта, только фактор иной - падение цен вместо сокращения. И думаю через 2-3 года при условии восстановления экономики и начала роста цен они все снова получат свои моргаджи если захотят.

[Ascent]

Возможно я не совсем внимательно читал домово-рентные топики на этом форуме, но у меня сложилось впечатление, что тема прямой выгоды от выплаты mortgage в кратчайшие сроки(5-10 лет) практически совсем не затронута.

A ведь такой подход позволит сэкономить значительные суммы на выплатах банку, также при этой стратегии возможно будет на протяжении 25-30 лет (срока действия обычного mortgage) приобрести и выплатить не один а три дома.

[personne]

Возможно я не совсем внимательно читал домово-рентные топики на этом форуме, но у меня сложилось впечатление, что тема прямой выгоды от выплаты mortgage в кратчайшие сроки(5-10 лет) практически совсем не затронута.

Она была бы затронута, если бы была реалистична. При нынешних ценах на недвижимость это имхо нереально
А так да, я слышала от владельцев домов, что как только у них появляются свободные деньги, они идут на погашение моргиджа.