При каких условиях можно потерять свое (не в ипотеке) жилье?

[Vladimir611]

А насчет сравнения с TFSA и RRSP - так TFSA очень маленький по лимитам, а RRSP лишь откладывает оплату налогов, но не уменьшает особо, а фокусы с откладыванием дают слабую выгоду.

РРСП не просто откладывает, а даёт вам возможность решить, когда вы их хотите платить. Согласитесь, есть разница между 50% потолка и каких-нибудь 20% на пенсии или в случае длительной потери работы

[Елена18]

НО, я вам не предлагаю купить его на все деньги. Если вы хотите спать спокойно и иметь со своих денег в районе 6% годовых, то balanced portfolio вам в руки. Вот тут можете посмотреть сравнение: http://www.canadianportfoliomanagerblog ... -12-31.pdf

Cпасибо, очень интересно!! Даже при макс весе FI вполне. Решено - ипотека, если и правда ньюкамерам даже без работы ее дают при условии большого dp, как говорят

[RRobins]

первый раз слышу, можно ссылку?
При продаже недвижимости, которая сдавалась, всегда был capital gains налог. Это скорее говорит про ликвидность сдаваемого жилья, перед продажей вам возможно придётся пожить там 2 года, чтобы избежать этого налога

cra.gc.ca/gncy/bdgt/2016/qa11-eng.html
Разница в том, что раньше капитал гейн был на весь сдаваемый дом, а теперь и на часть дома, которая сдается. Это я так поняла. Там еще есть такая интересная фраза:
Every time you change the use of a property, you are
considered to have sold the property at its fair market value
and to have immediately reacquired the property for the
same amount. You have to report the resulting capital gain
or loss (in certain situations) in the year the change of use
occurs.
Т.е. никто ничего не продает и не покупает, а на налог можно влететь?

[Vladimir611]

cra.gc.ca/gncy/bdgt/2016/qa11-eng.html
Разница в том, что раньше капитал гейн был на весь сдаваемый дом, а теперь и на часть дома, которая сдается. Это я так поняла. Там еще есть такая интересная фраза:
Every time you change the use of a property, you are
considered to have sold the property at its fair market value
and to have immediately reacquired the property for the
same amount. You have to report the resulting capital gain
or loss (in certain situations) in the year the change of use
occurs.
Т.е. никто ничего не продает и не покупает, а на налог можно влететь?

простите, но здесь ничего не говорится о том, что сказали вы про изменение налогообложения
Я кстати в прошлом году свой дом продал, поэтому заполняя налоги за 2016 год уже через этот параграф прошёл.

просто раньше купли продажи домов во время заполнения налогов не заполнялись. Из того что читал раньше они просто собирают информацию + им ведь как-то надо отслеживать куплю продажу иностранцами

[RRobins]

Там документ на 48 страниц, я не осилила.
Вот выдержки:
Starting with the 2016 tax year, generally due by late April 2017, you will be required to report basic information (date of acquisition, proceeds of disposition and description of the property) on your income tax and benefit return when you sell your principal residence to claim the full principal residence exemption.

Starting with the 2016 tax year, individuals who sell their principal residence will have to report the sale on Schedule 3, Capital Gains of the T1 Income Tax and Benefit Return. Reporting will be required for sales that occur on or after January 1, 2016.

If only a part of your home is used as your principal residence and you used the other part to earn or produce income, whether your entire home qualifies as a principal residence will depend on the circumstances.
It remains the CRA’s practice to consider that the entire property retains its nature as a principal residence, where all of the following conditions are met:
the income-producing use is secondary to the main use of the property as a residence;
there is no structural change to the property; and
no capital cost allowance (CCA) is claimed on the property.
If your situation does not meet all three of the conditions above, you may have to split the selling price and the adjusted cost base between the part you used for your principal residence and the part you used for other purposes (for example, rental or business). You can do this by using square metres or the number of rooms, as long as the split is reasonable. Instructions are provided in the guide T4037, Capital Gains 2016, on how to report the sale of your principal residence in this situation.

[Vladimir611]

Там документ на 48 страниц, я не осилила.
Вот выдержки:
Starting with the 2016 tax year, generally due by late April 2017, you will be required to report basic information (date of acquisition, proceeds of disposition and description of the property) on your income tax and benefit return when you sell your principal residence to claim the full principal residence exemption.

Starting with the 2016 tax year, individuals who sell their principal residence will have to report the sale on Schedule 3, Capital Gains of the T1 Income Tax and Benefit Return. Reporting will be required for sales that occur on or after January 1, 2016.

If only a part of your home is used as your principal residence and you used the other part to earn or produce income, whether your entire home qualifies as a principal residence will depend on the circumstances.
It remains the CRA’s practice to consider that the entire property retains its nature as a principal residence, where all of the following conditions are met:
the income-producing use is secondary to the main use of the property as a residence;
there is no structural change to the property; and
no capital cost allowance (CCA) is claimed on the property.
If your situation does not meet all three of the conditions above, you may have to split the selling price and the adjusted cost base between the part you used for your principal residence and the part you used for other purposes (for example, rental or business). You can do this by using square metres or the number of rooms, as long as the split is reasonable. Instructions are provided in the guide T4037, Capital Gains 2016, on how to report the sale of your principal residence in this situation.

в этом смысле изменений нет. Они просто теперь добавили то, что вам проданную недвижимость надо указывать в декларации.
При продаже рентовочной вы и раньше должны были платить налог, но из-за того, что в декларации вы недвижимость не указывали отслеживать это было труднее. Так что правила налогообложения не изменились, они добавили просто обязательное указание продажи недвижимости ещё и в декларацию.

Теперь они смогут с минимальными затратами, например:
а. отследить транзакции с недвижимостью иностранцев
б. легко проверить, не сдавали ли вы недвижимость, которую продали

И раньше это можно было проверить, теперь проще. ну и тех, кто "по ошибке" забывал вносить кэпитал гэйнс при продажи рентовочной недвижимости теперь меньше будет. Указывают продажу все, а потом вы ставите: была ли это ваша принципал резиденс. А неправильное указание в декларации уже чревато

[RRobins]

Я так поняла, что раньше касалось всего дома - либо основная резиденция, либо для сдачи, а сейчас дом делится на части. Да и то при трактовке есть противоречия. Ну и каким образом задекларировать полученнеы деньги. Если я их добавляю себе в инком, то я не перехожу границу когда надо платить налог, а если как бизнес доход, то надо платить больше тысячи на доход из 9 тысяч.
Опять же я не поняла этот пункт
Every time you change the use of a property, you are
considered to have sold the property at its fair market value
and to have immediately reacquired the property for the
same amount. You have to report the resulting capital gain
or loss (in certain situations) in the year the change of use
occurs.
Т.е мы сдаем зимой с пару недель, а то и меньше и летом 4 месяца. И что надо этот статус менять и якобы покупать у себя по рыночной стоимости и объявлять прибыль или потерю? Платить за оценку дома каждый раз?

[Ivan.Galv]

RRobins, там нет ничего сложного.
Ваш дом будет являться principal residence целиком и не подлежать capital gains при продаже если все три условия выполнены:
1)the income-producing use is secondary to the main use of the property as a residence;
2)there is no structural change to the property; and
3)no capital cost allowance (CCA) is claimed on the property.

Из этого всего, надо просто никогда не клеймить расходы по CCA в налоговых декларациях и жить в Вашем доме. Пункт 1 достаточно расплывчатый, но если Вы в доме сами живете как в основной резиденции, то никто не подсчитывает какой процент комнат дома Вы сдавали в аренду, вместо этого дом целиком principal residence. Но конечно чем больше у Вас будет доводов в пользу того, что аренда вторична перед собственным жильем - тем лучше. А вот если Вы заклеймили в один из годов расходы по CCA - то тут не отвертеться будет от capital gains за этот год.

2.59 It is the CRA’s practice not to apply the deemed disposition rule, but rather to consider that the entire property retains its nature as a principal residence, where all of the following conditions are met:

a) the income-producing use is ancillary to the main use of the property as a residence;
b) there is no structural change to the property; and
c) no CCA is claimed on the property.

2.60 These conditions can be met, for example, where a taxpayer carries on a business of caring for children in the home, rents one or more rooms in the home, or has an office or other work space in the home which is used in connection with business or employment. ...

И уж точно Вам не следует самостоятельно пытаться с налоговой пытаться заклеймить свой дом как partial primary residence. Если вдруг, что маловероятно, у них возникнут вопросы на эту тему, тогда и пусть они и доказывают их точку зрения.

[anarsoul]

А что насчет structural change to the property?

[Ivan.Galv]

от structural change не отвертеться когда Вы явно оформили создали из сингл фемили duplex/triplex и тп...остальное сомневаюсь. Достроили площадь-ну и что? Причем тут рента...Поставили замки на комнатах-ну так снимите перед продажей:D

[anarsoul]

А что если сделали отдельный вход в бейсмент?

[Ivan.Galv]

Возможно может быть класифицировано под structural change...Но попробуйте найдите дом, В котором уже нет отдельного входа и в котором Вам самому надо его строить

P.S. Кроме того это же работает по годам. Вон в Ванкувере щас дома не растут...отличный год чтобы делать structural change и не бояться налога capital gains) А в следующий год если будут расти - в нем Вы уже не делали structural changes

[RRobins]

Ivan.Galv, спасибо.

Тогда еще один вопрос. Ссылку я уже не найду, но в документе было о времени, когда объявили главной резиденцией и начали сдавать. Т.е. получается, что сначала надо объявить резиденцией, а потом только сдавать, чтобы не попасть на налог.
У нас получилось так. Мы жили в доме моей дочери в Калгари, своего жилья не было, соответственно везде давали их адрес для получения корреспонденции. Дом купили в БС в самом конце 2014 года, и только в апреле 2016 года подали заявление, что мы теперь живем здесь в этом доме. А сдавать его начали с ноября 2015. За эти полгода у нас было всего несколько гостей. И тут опять наша бухгалтер сильно волнуется, что объявили как главная резиденция позже, чем начали сдавать. Но у нас до этого получается вообще не было в собственности никакой резиденции. Как такой ребус разрешить? В налоговой на этот вопрос ответить не смогли.

[Ivan.Galv]

RRobins, я не бухгалтер, так что сильно на точность не расчитывайте. Но по моим представлениям principal residence это одна любая проперти из имеющихся на Ваш выбор (хорошо бы еще и жить в ней). Как только клеймите одну этим названием - остальные становятся не принципал и налогооблагаются хуже для Вас.
Соответственно, пока у вас не было никаких пропертей - неважно какой адрес Вы указывали как свой почтовый, у Вас не было принципал резиденс.
Как только купили проперти - несмотря на то что Вы в формах ее поздно указали, сдается мне, что она все равно нормально qualify под principal residence за все года владения ею.

Правила квалификации прозрачны:
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs ... w-eng.html

Так что по моему мнению если они выполняются, то у Вас есть право говорить что она с момента покупки была таковой. А что и в каком году Вы там в налоговых формах писали - вторично. Это вроде вообще новая фишка у CRA спрашивать где principal resiendce, раньше не помню чтоб спрашивали. Может Вас впервые спросили, а Вы и стали думать что с опозданием объявили ее principal)
Если Вы и почтовый адрес поздно сменили и адреса на Driver license - то все равно факт использования другого почтового адреса для корреспонденции не доказывает, что Вы не жили в ней с момента покупки.
Тем более что у Вас не было и нет других пропертей. Но конечно лучше уточнить у тех, чья работа в этом разбираться) Если один бухгалтер не знает-можно спросить у другого.

[RRobins]

Спасибо, Иван. Будем изучать дальше. Надо найти способ как задекларировать эти деньги от сдачи комнаты. Это же не чистый доход, там еще и наша зарплата должна быть, поскольку мы сами занимались уборкой, стиркой, починкой.