Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Ivan.Galv]

Владимир, потрудитесь прочитать определение cap rate и узнаете что спредшиты станут не нужны)

И это я еще снисходительно говорил о ситуации когда весь мортгидж выплачен и все идет в пенсию. А на самом то деле по достижению определенного предела выплат просто покупается еще один дом с новым мортгиджем и все хорошее удваивается даже если цена первого дома когда то упала.

[Vladimir611]

больше вопросов не имею Антон уже время потратил, я только на стёб. Боюсь поле будет обширное
5% аппрешиэйшн снимаем, доходность остаётся. Эх с таким знанием математики и быть должным банку....

[Ivan.Galv]

Вы могли бы сразу сказать "я дурачек, который пришел потрындеть и пообзывать собседников, игнорируя все что они говорят")
Знаете почему Вы так по свински заговорили? Потому что начали бояться цифр, вдруг их и правда приведут...
Я не буду Вам судьей, такое низкое поведение про "на стеб" - это скорее унижение себя, нежели собседников.
А циферки все таки приведу)

Специально чтобы показать Вам Ваш выдающийся уровень, вот расчеты
Вон пропертя в Ошаве которую мы с Антохой смотрели.

1)380к цена покупки. Упала на 30% в цене по Вашему сценарию и стала стоить 266k сразу после покупки.
2)А приносить как приносила 2600 в месяц рентал инкама, так и продолжила приносить.
3)Даунпеймент без выкрутасов по Антохински - 5% или 19к. Страховка CMHC - 14k. Land transfer tax для first time buyer: 175$. Юрист 1к. Итого сумма вложений: 34k с копейками.

Расходы в год:
2к property tax
3k - utilities
1k-maintenance
0.5 - страховка от апокалипсиса
Итого расходов: 6.5k

Доходы:
2.6k*12=31.2k

Мортгидж:
Principal debt: 11k в год
Interest: 7к в год


А теперь Вова, смотрим на Ваш позор.
Разобью это на два периода:
1)Пока мортгидж платится
Заработали 31.2k, потратили на содержание и мортгидж 24.5k. Профитом считаем чистый кешфлоу 6.7k и то что мы гасили в principal debt: 11k. Итого прибыль первого года 17.7k
С вложенных 34k ROI составил около 50%.

Можно еще сказать что раз дом подевел на 104к, мы выплатим долга 380к а получим лишь 266к.
Другими словами уменьшим, то что мы считаем своими деньгами в погашении principal debt на 30%. Даже в этом случае получим прибыль 14.4 при вложениях 34. Или ROI 42%

Можете добавить еще налог на прибыль чтобы повредничать, но обычно его считать не принято, да и количество дедакшенов неслабое.

2)Когда мортгидж выплачен полностью
В этом случае наши расходы сократились на 7k ведь не надо платить interest больше. Но и за инвестицию надо взять не вложенные 34к, а сумму полностью выплаченного дома 266к. Это честно, ведь его можно продать и инвестировать куда то еще...
Получаем вложение 266к, прибыль 24.7k в год. или 9.2% ROI


То что дом упал в цене очевидно на ROI не отражается, мы ведь вложили 34к и впервые задумались о продаже по подешевевшей цене после полной выплаты мортгиджа. Так что вложение 34к - и есть единственное, что имеет значение.

Напомню, это все при полностью нулевом изменении цены на любом отрезке времени, кроме внезапного падения цены сразу после покупки на 30%.

Так что мое время стебаться, Вова. Ваше время краснеть и извиваться

[Antoxa]

3)Даунпеймент без выкрутасов по Антохински - 5% или 19к.

И вы думаете банк не напряжется, что сумма вашего долга теперь превышает стоимость вашего collaterial? Тот факт, что банк не даст вам денег на инвест-жилье с депозитом менее 20% мы опустим, мы это уже обсуждали.

2)А приносить как приносила 2600 в месяц рентал инкама, так и продолжила приносить.

Не факт что рента не упадет следом.

Но и за инвестицию надо взять не вложенные 34к, а сумму полностью выплаченного дома 266к. Это честно, ведь его можно продать и инвестировать куда то еще...

Иван, а если у вас выплачено 99% дома, разве его нельзя продать и инвестирывать еще куда то?

[Ivan.Galv]

Антоха, принимаю все придирки.
По существую они ничего не меняют.

Тот факт, что банк не даст вам денег на инвест-жилье с депозитом менее 20% мы опустим, мы это уже обсуждали

Тот факт, что уже дал, и дает много кому тоже опустим, мы это тоже уже обсуждали.
Для первой проперти - это валидный фокус. А для последующих даунпеймент может браться из HELOC. Согласитесь когда Вы внесли 34к в первый дом, потом прошло N лет и банк Вам говорит "Ничего не надо вкладывать, просто на тебе еще один мортгидж из HELOC", это как то не тянет на 20% вложение в расчете ROI;)

Не факт что рента не упадет следом.

Это assumption. Сейчас в GTA имеено так. Цена просела а рента и не думает проседать.

Иван, а если у вас выплачено 99% дома, разве его нельзя продать и инвестирывать еще куда то?

Цифр ROI это не изменит. Я лишь для упрощения привел расчеты первого года владения и 25го.
Все что между и будет колбеание между 42-50% вначале и 9%.
Но если Вы будете страдать о факте подешевевшего дома "на бумаге", тогда Вы можете все страдания переложить на плечи первых лет в виде некрасивого ROI. Но в этом и фокус, пока Вы не захотите продать - это бумажное проседание ничего не значит для Вашего ROI.

А так, все что нам тут втирал Владимир, про то что Ваш спредшит становится жутко некрасивым и невыгодным - была его иллюзия, вызванная тем, что он не считал прибылью те деньги, которые Вы перекладываете из одного кармана в другой, а именно выплата principal debt. Он считал, что это своего рода выкидывание денег, что неверно. По сути выплата principal debt и есть наращивание assets без роста цены.

[Vladimir611]

1)380к цена покупки. Упала на 30% в цене по Вашему сценарию и стала стоить 266k сразу после покупки.

2)А приносить как приносила 2600 в месяц рентал инкама, так и продолжила приносить.

Это вам уже сказал Антон - вы попробуйте сдать за те же деньги, которые вы думаете взять сегодня, когда подобные вам инвесторы, вместо перепродажи ставят недвижимость на рент.

3)Даунпеймент без выкрутасов по Антохински - 5% или 19к. Страховка CMHC - 14k. Land transfer tax для first time buyer: 175$. Юрист 1к. Итого сумма вложений: 34k с копейками.

Расходы в год:
2к property tax
3k - utilities
1k-maintenance

То что вы считаете, что мейнтенанс дома обходится в 1К в год, говорит только о том, что домом вы начали владеть пол года назад. Спросите людей на форуме, сколько закладывается в мэйнтененс, особенно дома, который вы выбрали. Эти 1т меня смешат. Там их будет 8-10т. 8 если вам повезёт

0.5 - страховка от апокалипсиса
Итого расходов: 6.5k

Доходы:
2.6k*12=31.2k

Мортгидж:
Principal debt: 11k в год
Interest: 7к в год

Теперь малюсенькая вещь, которая от вас ускользнула. Через год у вас ассет в 266т, 2% инфляции съели из него ещё 5т. Они просто исчезли у вас ис под ног

P.S. Я даже не говорю, что в вашем подсчёте 0 времени уходит на простой вашей недвижимости. Посмотрите, сколько закладывают те, кто делают бизнес план не на салфетке

[Vovka]

Господа, а это реальные цифры? При цене в 266 тысяч, да даже 300 тысяч, есть большое колличество людей, которые рентуют за 2600 в месяц? Я понимаю есть перелетные птицы, которых жилье сковывает, но это же идеотизм рентовать за 2600, если можно купить за 270. Конечно могут рентовать 10 студентов, по 5 на кровать, но тогда явно 1т Cad нехватит на восстановление, думаю и 10 не хватит и коммуналка до небес. Какие-то подозрительные расчеты. Но я не в теме, просто интересуюсь.

[Ivan.Galv]

Владимир,
1)это я и называю увиливанием - вчера Вы не вели речь о том что рента неминуемо должна снизится при снижении цены дома, били себя кулаком в грудь и говорили что у Антохи цифры доказывают невыгодность Real estate investment и без этого)

2)Maintenance - это мелкий ремонт, не капитальный, типа микроволновки сломанной
Хотите добавить капитальный ремонт убитого дома каждый год? Да ради бога, Пересчитайте. Можете даже тотально убить positive cashflow из моих расчетов и отально спустить его на ремонт. Сколько станет после этого ROI? 25% вместо 50%? Я Вам разрешаю это сделать, просто чтобы показать Вам нелепость Вашей идеи о невыодности. Вы до сих не поняли что даже цифра в 25% ROI у дома, который подешевел на 30% сразу после покупки - будет полным разгромом для Вас

3)Инфляция здесь неуместна. Ваш рентал инкам вообще то тоже на месте не стоит и движется как минимум с инфляцией (а по факту быстрее). Цена на дома тоже к инфляции привязана, но мы просто специально выбираем вымышленную ситуацию в которой цена дома не растет. Придираться к искуственно созданным условиям - признак поражения:)

Итого, придирайтесь сколько хотите, но до тех пор пока Вы не снизите в первый год ROI хотя бы до цифр ниже 10% - ни о какой невыгодности речи быть не может) Я напоминаю - мы ведь обсуждаем упавший на 30% дом в цене, то есть крайне негативный сценарий...И видим такой ROI...

[Ivan.Galv]

Господа, а это реальные цифры? При цене в 266 тысяч, да даже 300 тысяч, есть большое колличество людей, которые рентуют за 2600 в месяц? Я понимаю есть перелетные птицы, которых жилье сковывает, но это же идеотизм рентовать за 2600, если можно купить за 270. Конечно могут рентовать 10 студентов, по 5 на кровать, но тогда явно 1т Cad нехватит на восстановление, думаю и 10 не хватит и коммуналка до небес. Какие-то подозрительные расчеты. Но я не в теме, просто интересуюсь.

Да, реальный дом в одном из пригородов Торонто с хорошей окупаемостью. 5бедрумное бунгало.
Его не снимают целиком так задорого. Он как два независимых юнита - бейсмет и первый этаж, две квартиры. Одна 1200 и вторая 1400.
После некоторого проседания цен за последний месяц - можно и слегка дешевле чем 380к найти)

[Vladimir611]

Господа, а это реальные цифры? При цене в 266 тысяч, да даже 300 тысяч, есть большое колличество людей, которые рентуют за 2600 в месяц? Я понимаю есть перелетные птицы, которых жилье сковывает, но это же идеотизм рентовать за 2600, если можно купить за 270. Конечно могут рентовать 10 студентов, по 5 на кровать, но тогда явно 1т Cad нехватит на восстановление, думаю и 10 не хватит и коммуналка до небес. Какие-то подозрительные расчеты. Но я не в теме, просто интересуюсь.

Это цифры Вани, а ему принято верить на слово
Может сдать, значит может, без простоев. Что я могу сказать однозначно - капиталовложения с потолка

[Vladimir611]

Владимир,
1)это я и называю увиливанием - вчера Вы не вели речь о том что рента неминуемо должна снизится при снижении цены дома, били себя кулаком в грудь и говорили что у Антохи цифры доказывают невыгодность Real estate investment и без этого)

Кто же говорит о неминуемости. Вы просто свой бизнес план пишете исходя из оптимального сценария. А рент не проседает с понижением цен исторически?

2)Maintenance - это мелкий ремонт, не капитальный, типа микроволновки сломанной
Хотите добавить капитальный ремонт убитого дома каждый год? Да ради бога, Пересчитайте. Можете даже тотально убить positive cashflow из моих расчетов и отально спустить его на ремонт. Сколько станет после этого ROI? 25% вместо 50%? Я Вам разрешаю это сделать, просто чтобы показать Вам нелепость Вашей идеи о невыодности. Вы до сих не поняли что даже цифра в 25% ROI у дома, который подешевел на 30% сразу после покупки - будет полным разгромом для Вас

То есть капитальный ремонт вы не рассматриваете совсем. Ни крыша, ни апплаенсы, ни покраска. Я даже не говорю, что дом за 370т вы вообще не видели. Обычно в наше время это коробка, в которую надо вложить больше 100т сразу.
Самое интересное, что даже купив дом без кондиционера и дакта вы всё ещё не поняли, что всё стоит своих денег. Вы за 2600 тоже сдаёте дом без кондиционера. Я переехал в дом в прошлом году. Поменял крышу- 11.5-12т. Вы хотите, чтобы на ваших жильцов она протекла? Ваш мейнтененс абсолютно оторван от реальности.

Моя идея о невыгодности этого, как инвестиции. Ибо есть гораздо более высокие возвраты с нулевыми телодвежениями. Вот в чём дело. Вы считаете то, что у вас дом делает инвестицию лучше. Я же говорю, что это делает её хуже, менее ликвидной , менее прибыльной и требующей от вас несопоставимых затрат. Вы же это игнорируете, а возможный выигрыш завышаете

3)Инфляция здесь неуместна. Ваш рентал инкам вообще то тоже на месте не стоит и движется как минимум с инфляцией (а по факту быстрее). Цена на дома тоже к инфляции привязана, но мы просто специально выбираем вымышленную ситуацию в которой цена дома не растет. Придираться к искуственно созданным условиям - признак поражения:)

Проблема в том, что инфляция у вас идёт на всё и таксы и мейнтенанс, то есть в плюс она идёт только на разницу между рентом и расходами. В минус на цену дома, но вам удобнее смотреть иначе.

Итого, придирайтесь сколько хотите, но до тех пор пока Вы не снизите в первый год ROI хотя бы до цифр ниже 10% - ни о какой невыгодности речи быть не может)

Ваша проблема в том, что вы рассматриваете этот РОИ с точки зрения вложенных 20т. Это в корне неверно. Мы уже говорили про это

[Ivan.Galv]

Владимир - для Ошавы дом за 380к - это не убитый дом, если Вы не поняли, а средней или слегка ниже среднего)

Мой дом без кондиционера и дакта сдается намного выше, но я то платил не за качество дома, а за землю прямо возле метро вблизи от даунтауна, а не за некоторое количество кирпичей.
Вообще непонятно зачем Вы начали разводить полемику про ремонт, когда Вам сказали что на здоровье - изменяйте цифры по ремонту. Про телодвижения - когда long term рент это телодвижения близкие к нулю. И прочее. Просто Вам неловко что все что Вы вчера строчили оказалось полным бредом - вот Вы и пошли в разнос на все темы болтать без разбора)

Ваша проблема в том, что вы рассматриваете этот РОИ с точки зрения вложенных 20т. Это в корне неверно. Мы уже говорили про это

Это не проблема, а фактическое положение дел. В расчетах вложено 34к и ни копейкой больше.
То что в процессе выплат мортгиджа деньги становятся залоченными в платежах - не меняет ситуации, а просто изменяет ROI от года к году. Условно говоря снижает его с 50% в первый год до 9% в 25й год. Все по честному расчитано, можете не извиваться)
Я даже умолчал что эта стратегия не подразумевает то чтобы инвесторы ждали эти 25 лет чтобы ROI cнизился до 9%, они постоянно приобретают новое жилье и обновляют цифры ROI в сторону увеличения. Просто и без этого жалко Вас с Вашей несостоятельной позицией)

[Antoxa]

Господа, а это реальные цифры? При цене в 266 тысяч, да даже 300 тысяч, есть большое колличество людей, которые рентуют за 2600 в месяц?

В Ванкувере - даже близко нет. Мы уже считали на предыдущих страницах, что в Ванкувере в общем случае позитивный CF - это фантастика.

Иван говорит что в онтарио еще есть заповедные места где отношение ренты и бокупки значительно более выгодное. Поверим ему на слово...

[Ivan.Galv]

Зачем на слово то, realtor.ca в помощь

[Antoxa]

Для первой проперти - это валидный фокус. А для последующих даунпеймент может браться из HELOC. Согласитесь когда Вы внесли 34к в первый дом, потом прошло N лет и банк Вам говорит "Ничего не надо вкладывать, просто на тебе еще один мортгидж из HELOC", это как то не тянет на 20% вложение в расчете ROI;)

Почему не тянет? именно 20% они вам и дадут. Еще и денег за это возьмут. То есть по факту вы будете платить HELOC на 20% + mortgage на 80%. При этом вы никак не прокоментировали, что же вы будете делать когда залог будет дешевле долга? Я не специалист, но как мне кажется банк решит предпринять что то по этому поводу...

Это assumption. Сейчас в GTA имеено так. Цена просела а рента и не думает проседать.

Инертность ренты мне представляется вполне логичным явлением.

Цифр ROI это не изменит. Я лишь для упрощения привел расчеты первого года владения и 25го.
Все что между и будет колбеание между 42-50% вначале и 9%.

Иван, мне лень считать заново, я уже приводил эксельку в которую подставлял ваши условия. У меня получалось в районе 20% с учетом роста стоимости дома. Все ваши расчеты очень оптимистичны на мой взгляд.

А так, все что нам тут втирал Владимир, про то что Ваш спредшит становится жутко некрасивым и невыгодным - была его иллюзия, вызванная тем, что он не считал прибылью те деньги, которые Вы перекладываете из одного кармана в другой, а именно выплата principal debt. Он считал, что это своего рода выкидывание денег, что неверно. По сути выплата principal debt и есть наращивание assets без роста цены.

Экселька моя учитывает выплату принципал как дохода.