Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Ivan.Galv]

Поэтому риск снижения цен для него вполне актуален, не важно по каким причинам.

Да? А я думал что с увеличением зарплаты недавно для меня такие риски теперь вообще исчезли до покупки второго дома.
Но о чем это мы? Ах да, о том что Антоха не желает признать очевидное и меняет темы
Я даже знаю что на это ответить. СЛАБО

[Antoxa]

Антон, зачем Вы пытаетесь менять тему, критиковать меня на вещи, не связанные с данной дискуссией и тп?

Я тему не меняю, Иван. Я напомню, мы разговариваем об экономической целесообразности сдачи недвижимости в аренду в данный момент времени.
В рамках этого вопроса, мы обсуждаем вашу теорию о том, что вводимые государством ограничения выгодны владельцам недвижимости, так как ограничения можно отменить. Теория занятная, следует признать

Все что Вам надо обо мне знать, что я не собираюсь продавать ни сейчас ни через несколько лет, и вообще неизвестно соберусь ли когда нибудь.

Не кажется ли вам, Иван, что в этом случае вам стоит иметь запас денег, чтобы переждать падения, а не вкладывать каждый доллар в залог?

Если у Вас закрычивание гаек - признак падающего рынка

Падающий рынок (точнее стабилизирующийся) - следствие закручивания гаек.
Вы внушили себе, что это плюс, так как гайки можно открутить. Но для меня это выглядит странно.

Вкладывая в недвижимость я хочу иметь прибыль. Как можно больше.
Гайки эту прибыль уменьшают. Восходящий рынок они превращают в горизонтальный (а возможно падающий). Да, возможно благодаря гайкам у нас не будет более резкого падения в будущем, потому что прекратится подъем. Но это лишь означает, что на праздник жизни я уже опаздал и в будущем меня, как инвестора ждет либо горизонтальный рынок (да, у государства теперь есть возможность сдержать падение отменой гаек, если что). Но мне то что с того? Я остался с горизонтальным рынком!
А как мы уже выяснили, без роста цен аренда приносит копейки.

Внимание вопрос: накой мне лезть в недвижку в данный момент времени с такими печальными перспективами доходности? Но, полагаю, вопрос - риторический.

[Antoxa]

Да? А я думал что с увеличением зарплаты недавно для меня такие риски теперь вообще исчезли до покупки второго дома.

О том и речь, Иван!
Вы же все лишние деньги все равно в залог отправите.

Но вы давайте, продолжайте про садик и ясли.

[Ivan.Galv]

В рамках этого вопроса, мы обсуждаем вашу теорию о том, что вводимые государством ограничения выгодны владельцам недвижимости, так как ограничения можно отменить. Теория занятная, следует признать

В-о-о-т, мыслительная активность началась, вижу не мальчика, но мужа

Падающий рынок (точнее стабилизирующийся) - следствие закручивания гаек.
Вы внушили себе, что это плюс, так как гайки можно открутить. Но для меня это выглядит странно.

стоп стоп стоп, тока начали думать и сразу с разбега в сумашедший дом...
Падающий рынок - следствие закрчивания гаек?? WTF??
А может быть падающий рынок - это следствие, надутого ранее пузыря, против которого не приняли адекватные меры? Или может это следствие того, что девелоперы создали overbuilding условия на рынке? Или рецессия с массовой безработицей? Не? Во всем виноваты злые политиканы, закручивающие гайки внезапно и без причин. Интересно зачем им это - обвал рынка? Не кажется ли Вам, что политиканы достаточно четко обрисовали свои идеальные цели - создать нулевой рост цен?
Тогда сразу появляется логика в их действиях - создавать запас прочности в виде стресс тестов на черный день в те дни, когда ярко светит солнце и Вовки на деревьях песенки поют.
Я вам даже больше скажу, Bank Of Canada и любой другой центробанк планеты именно по такой логике и действиет когда управляет ставками. Сюрприз?

А тот частный случай который пришел к Вам в голову про падающий рынок под управлением государства и по его инициативе- это очень редкое явление и обычно сразу все орут одно слово: "Overkill" и еще хватаются за вилы и факелы и выбегают на улицы свергать правительство. В стандартных условиях правительство так не действует.

О том и речь, Иван!
Вы же все лишние деньги все равно в залог отправите.

Но вы давайте, продолжайте про садик и ясли.

Дада, это прикольно планировать куда и что я там отправлю через два года. Только интереса это не вызывает в связи с тем, что слишком долгий период еще должен пройти и план может поменяться. Даже тот оригинальнй план который Вы очертили в голове - уже улучшен. Но его нет смысла обсуждать, ибо ясли еще не пройдены

[Ivan.Galv]

Почитайте еще немного матчасти, может тогда мыслительная активность рестартанет)

Антициклическая политика - это экономическая политика, направленная на сглаживание цикличности, стабильный рост экономики.

Виды антициклической политики:

1) политика экспансии;

2) политика сдерживания.

Инструменты антициклической политики:

1) фискальная политика, которая в фазе спада предполагает уменьшение налогов, увеличение государственных расходов и налоговые льготы на инвестиции, а в фазе подъёма - наоборот, повышение налогов, снижение государственных расходов;

2) монетарная политика, которая в фазе спада предполагает уменьшение учётной ставки, объёмов банковских резервов, покупку государственных облигаций; во время подъёма - наоборот, увеличение учётной ставки, объёмов банковских резервов и продажу государственных облигаций;

3) инвестиционная политика, направленная во время спада на увеличение государственных инвестиций, во время подъёма - на уменьшение государственных инвестиций;

4) политика цен, направленная во время спада на понижение цен, во время подъёма - на понижение.

Дада, когда это говорит Иван - это звучит не так правдоподобно как в учебниках.
От Ивана это:
1)

Теория занятная, следует признать

и
2)

Но для меня это выглядит странно.

Да Антон, молодец!

[Antoxa]

А может быть падающий рынок - это следствие, надутого ранее пузыря, против которого не приняли адекватные меры? Или может это следствие того, что девелоперы создали overbuilding условия на рынке? Или рецессия с массовой безработицей?

И на этом фоне рынок прекрасно себе рос из года в год.

Не? Во всем виноваты злые политиканы, закручивающие гайки внезапно и без причин.

Почему злые и почему без причин? Вы их описали выше.

Интересно зачем им это - обвал рынка?

Обвал не нужен, нужно прекратить лавинообразный рост. Все верно.

Тогда сразу появляется логика в их действиях - создавать запас прочности в виде стресс тестов на черный день в те дни, когда ярко светит солнце и Вовки на деревьях песенки поют.

Логика в том, чтобы прекратить бесконтрольный, основанный на безпочвенном оптимизме рост. Отменить конечно можно, если потребуется. Почему нет.

А теперь повторяю вопрос, который вы предсказуемо проигнорировали.
Нахрена влазить в этот плоский рынок сейчас, если есть альтернативы?

[Antoxa]

От Ивана это:
1)
и
2)

Иван, странным я назвал не политику государства, а вашу теорию о том, что вам, как инвестору, начинающему свою деятельность на пике рынка - это выгодно.

На мой взгляд, вы должны сделать строго противоположенные выводы: если уже и государство вмешивается, то банкет явно заканчивается, и для входа на рынок стоит подождать спада, отмены заградительных мер, а заодно и введения мер стимулирующих. А пока фокусировать внимание на альтернативах.

[Ivan.Galv]

Логика в том, чтобы прекратить бесконтрольный, основанный на безпочвенном оптимизме рост. Отменить конечно можно, если потребуется. Почему нет.

Ну вот, и зачем было припираться тогда, если всё сумели признать достаточно безболезненно?:)

Иван, странным я назвал не политику государства, а вашу теорию о том, что вам, как инвестору, начинающему свою деятельность на пике рынка - это выгодно.

На мой взгляд, вы должны сделать строго противоположенные выводы: если уже и государство вмешивается, то банкет явно заканчивается, и для входа на рынок стоит подождать спада, отмены заградительных мер, а заодно и введения мер стимулирующих. А пока фокусировать внимание на альтернативах.

Видите ли в чем дело, государство вмешивается с ужесточениями уже лет этак 9...Прямо с того самого момента как в США все накрылось медным тазом, а в Канаде вообще не накрылось. С тех пор они волнуются и вмешиваются, сделав рынок самым консервативным в мире уже по жесткости, и все не успокоятся.
Поэтому аргумент "раз вмешиваются-значит банкету конец" - не особо хорош.

А теперь повторяю вопрос, который вы предсказуемо проигнорировали.
Нахрена влазить в этот плоский рынок сейчас, если есть альтернативы?

Ну вот когда Вы прошли уровень яслей, можно спрашивать более сложные вопросы.
И ключ тут - "плоский рынок".
Спросим себя - а как именно он плоский?
1)Реально весь его потенциал к росту иссяк? Финита ля комедиа? Аривидерчи?
Ну покажите мне это, годик не вводите никаких ужесточений и покажите что рынок плоский - я поверю

2)Или может быть это не рынок плоский, а в правительстве сидит кучка либерастов, которая сделало сдерживание цен частью своей провальной предвыборной программы? В этом смысле они сказали рынку "Любой рост в ближайшее время, будем давить как клопа контрциклической политикой (стресстестами и ужесточениями)". Честно ли такой рынок называть плоским и слушать прогнозы Вовы?

Если это случай #1 - не влезайте конечно. Если же случай #2, то у него есть особенности, которые делают его не шибко sustainable во многих отношениях, эпик фейлы начинают протекать через резко выросшую цену на ренту и иными способами. А в конце концов и сами стресс тесты отменяются, причем замечу что это происходит именно в тот момент, когда всяким Иванам это становится нужнее всего!

Так что я могу показаться старомодным, но я предпочту посидеть в рынке, который изо всех сил по 2-3 раза в году стресс тестами покрывают чтобы хоть както сдержать, чем буду на Вашей стороне байки про плоский рынок сочинять;)

[Antoxa]

Ну вот, и зачем было припираться тогда, если всё сумели признать достаточно безболезненно?:)

Я разве по этому поводу с вами спорил? Иван, переитайте наш диалог.

Спросим себя - а как именно он плоский?
1)Реально весь его потенциал к росту иссяк? Финита ля комедиа? Аривидерчи?
Ну покажите мне это, годик не вводите никаких ужесточений и покажите что рынок плоский - я поверю
2)Или может быть это не рынок плоский, а в правительстве сидит кучка либерастов,

Иными словами вы надеетесь на рост. Понтяно. Всей этой дискуссии можно было избежать, если бы внятно озвучили свой прогноз с самого начала.

На это ответ прост - посмотрим. Время рассудит.
Лично я предпочту не "сидеть в рынке", и не вкладывать туда all in как будто мы только что из рецессии вышли.

Такое ощущение, что в вашем мире альтернатив таки нет. Или недвижка или кэш.

[Ivan.Galv]

Иными словами вы надеетесь на рост. Понтяно. Всей этой дискуссии можно было избежать, если бы внятно озвучили свой прогноз с самого начала.

Не рост в смысле "со следующего месяца", или к апрелю. А рост в смысле, что постоянно сдерживать монстра очень тяжело. Это несколько иное понятие роста.

и не вкладывать туда all in как будто мы только что из рецессии вышли.

Причем тут вообще all-in и альтернативы? Я раньше и на TSX играл.
Просто знаете ли, покупка дома в Торонто ресурсы на несколько месяцев опустошает у программистов, приходится снимать из акций и отовсюду для покупки;)

А так ничего не имею против акций (правда щас бы туда не полез никапли). Если биржа рухнет - я с большим удовольствием на дне прикуплю много конфет. А без обрушения пока не тянет.
А если уж альтернативы прямо щас, я бы как раз лучше по флипингу и по другим около-недвижковым вопросам поднятул матчасть и посмотрел бы что там интересного.

[Antoxa]

Причем тут вообще all-in и альтернативы? Я раньше и на TSX играл.

Насколько я помню, вы планировали воспользоваться heloc при первой же возможности. Что это, если не all in?

Если биржа рухнет - я с большим удовольствием на дне прикуплю много конфет.

Забавно. На бирже - ни-ни, а в аналогичной ситуации в недвижке - с радостью.

P.S. Биржа - это не только TSX, очевидно. И не только акции.

[Vladimir611]

Почему злые и почему без причин? Вы их описали выше.

Для Вани они дейтвительно злые, Полоза он постоянно поминает нехорошими словами. Ибо банкет должен продолжаться

[Vladimir611]

Не рост в смысле "со следующего месяца", или к апрелю. А рост в смысле, что постоянно сдерживать монстра очень тяжело. Это несколько иное понятие роста.

это глубоко

[Mishka]

Меня чуть-чуть удивляет что всё внимание приковано к графику стоимости недвижимости и к локальным регулированиям. Реально что бы представить что будет через несколько лет - нужно смотреть шире т.е. смотреть в каком состоянии находится экономика, какой её рост и есть ли причины этот рост замедлить. Понятно что Канада находится не в центре мировых экономических событий, но всё же интегрирована не плохо. Только от поставки ресурсов экономика получает более 30% ВВП. Если глянуть на нефть, то она сейчас на максимуме с 2015 года, металлы, лес, калийная соль, с/х и т.д. Т.е. они либо с потенциалом для роста или в процессе роста. Понятно что сильная зависимость от США и экспорта туда. Но есть ещё и постоянно растущий рынок рабочей силы и способность его использовать. Даже крипту стоит учитывать т.к. Алекс, на пример в неё вкладывается, пусть даже временно играет, но если там будет стагнация, то ему придется всё скинуть и на время забыть и вложиться во что то другое. Может в недвижимость, таким образом, даже он может повлиять на рынок) Возвращаясь к металлам, золото сейчас в локальном минимуме и в ближайшие несколько лет (3-5) может существенно вырасти на 30-50%. Так что если глобальный тренд на рост, то вряд ли его кто то сможет долго сдерживать, и наоборот, если экономика перегрета искусственно да ещё в течение длительного времени, то рано или поздно будет откат.

[Vladimir611]

Мишка, когда вы говорите что Канада интегрирована в мировую экономику неплохо, что вы имеете в виду?
Канадская экономика для страны большой семёрки на редкость не диверсефецирована, валюта своего рода петро доллар. И не только потому что Канада много ресурсов продаёт, а ещё и потому что из всех петро стран она одна из очень немногих политически стабильных. То есть многие держат канадский доллар как хедж против скачков нефти. Поэтому иметь много в ТСХ смысла нет, диверсифицировать надо иначе.
Постоянно растущий рынок рабочей силы? Зарплаты не растут, население в Торонто растёт медленнее, чем предыдущие десятилетия, зато рекордно растёт долг.
В остальном с вами согласен, только вот с недвижимостью "на время скинуть и вложиться в другое" не получится