Куда лучше инвестировать

[kukaracha]

А может есть другие причины такого явления? Спрос/предложение, состояние экономики, отток людей из-за кризиса нефтянки, etc?

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D0 ... VsTemp.svg

"Ottawa was listed as the sixth most affordable housing market in the study. " - вроде в той же провинции и законы те же...

[anarsoul]

А тем временем Калгари официально самый affordable город в Северной Америке!
Город, где рынок ренты крайне слабо отрегулирован. Позади даже Виннипег(ибо там как раз рент контроль).
Проклятые консерваторы-капиталисты понастроили, отнимая юниты у населения

https://www.narcity.com/ca/ab/calgary/n ... th-america

Сильно толсто. Оттуда много людей уехали начиная с 2015 и на рынке много жилья как на рент, так и на покупку.

Но если вы так хотите, у меня есть отличный контраргумент в вашем стиле - исчезла спекулятивная составляющая и город стал affordable

[Ivan.Galv]

@anarsoul, за разногласия с Вами я абсолютно не переживаю. Вы живете в BC, провинции где социалюги ставят уникальные, по современным меркам, эксперименты по харассменту инвесторов и просто богатых людей. И Вы и я многому научимся, глядя на результаты этого действа.
А пока у Вас там пятимилионные мансионы с бассейнами внутри сдают за 700 баксов в месяц, глядишь пора временно радоваться торжеству социализма

[Font]

Глядя вашу манеру общения я теряю интерес в вами общаться. Hу попробую последний раз, может начнет доходить, что вы не в хлеву.

Для Вас секрет - что в последние годы половина строящихся юнитов покупалась инвесторами?

Почему-же секрет? У нас тут в Ванкувере каждый третий лот на МЛС за последние три года успел продаться по пять раз. От инвестора к флиперу, от флипера к инвестору... и только потом, на 500к дороже, попал в руки бедолаги, который просто хочет купить жилье.

Итого:
Зафиксировано продаж: +5
Хаусхолдов с жильем: +1 (или ноль, если продано овнером изначально)
Заработано инвесторами: 500к за три года
Плательщик мортгиджа $4800/monthly: +1

[Ivan.Galv]

Ну так Вы тоже держите буйную фантазию в руках то. Топорно заявлять что все лендорды-рак на теле бедного трудового пролетариата, как-то не создает впечатления, что мы в Мариинском театре, например.

Вот Вы реально сами верите в то, что мир ванкуверской недвижки устроен вот так?

У нас тут в Ванкувере каждый третий лот на МЛС за последние три года успел продаться по пять раз.

Серьезно верите???
В Торонто дом в среднем продается раз в 20 лет, уже с учетом всех Ваших флиперов и инвесторов. Сейчас еще реже изза низких продаж.
Зачем же все эти Ваши флиперы и инвесторы дом то по рукам пустили? Пять раз land transfer tax заплатили и прочее? Сидели бы и держали этот дом год, а потом продали с прибылью...
По приколу посчитайте комиссию риэлторов плюс LTT и умножте на пять...нулевая прибыль?


Как я уже сказал, я совсем непротив, чтобы этот дикий социализм вырвался наружу в виде сумашедшего правления NDP в отдельно взятой Британской Колумбии и показал достойные результаты для всех нас. Надо же както людей научить к чему приводит правление в духе Фиделя Кастро.
В прошлый раз когда Онтарио восхищалось NDP у власти, за подписание Rental agreement начали давать сказочные взятки....

[anarsoul]

Серьезно верите???
В Торонто дом в среднем продается раз в 20 лет, уже с учетом всех Ваших флиперов и инвесторов. Сейчас еще реже изза низких продаж.
Зачем же все эти Ваши флиперы и инвесторы дом то по рукам пустили? Пять раз land transfer tax заплатили и прочее? Сидели бы и держали этот дом год, а потом продали с прибылью...
По приколу посчитайте комиссию риэлторов плюс LTT и умножте на пять...нулевая прибыль?

Последние несколько лет жильё в новостройках до сдачи успевало по 2-3 раза поменять владельца. А что - property transfer tax платить не надо, GST платить не надо, положил 10-20% депозита и получил через год прибыль в 50-200% от вложенного.

[Ivan.Galv]

@anarsoul, ну так это немного другая картина чем рисует @Font.
Мы же говорим о конкретных механизмах рынка, а не из серии "слышал звон, но не знаю где он"...
Все верно, спекулянт идет в новостройку и затем делает reassignment, если стало страшно или если близится момент завершения стройки когда надо платить LTT и брать мортгидж или если просто стало страшно за сохранность средств.


Этот спекулянт создал value для населения, предоставил средства для того, чтобы стройка началась и дошла до завершения. То есть благодаря ему в стройку стало запущено гораздо больше юнитов чем было бы, еслиб только трудовой пролетариат покупал квартиры в новостройках.
Не его(спекулянта) вина, что Вы не сумели воспользоваться этим value и не создали дикий oversupply. Но в целом именно эти лишние юниты сейчас и достраиваются и создают облегчение населению, которое ничего не покупает. Скидывает цены.

[Ivan.Galv]

[video][/video]

[Ivan.Galv]

А это для тех, кто не верил, что Торонто - центр вселенной (еще одно первоапрельское)

https://dailyhive.com/vancouver/united- ... rs-toronto

[Choir]

Ну что, дом куплен. Через 3-4 года отпишусь, куда кривая-таки вывела.
Вангую себе 3%, с учетом процента риэлтора и необходимости всяких там lawn, porch, concrete etc.
Да, в инвестициях это было бы 7% на круг, но эти 4% - это обрекать себя на жизнь с непонятно каким лэндлордом и вроде как ты вечно в каком-то временном жилье.

[Ivan.Galv]

А у меня тем временем побывал сертифицированный оценщик и выдал мне свой документик об оценке.
Вопреки страшным историям от Владимира, оценочная стоимость сегодня 1030к, что на 110к выше цены покупки два года назад.
При изначальной инвестиции в 70к, 110к appreciation и 40к выплаченного основного долга тенантами...это порядка 100% в год прибыли. Правда негативный кешфлоу и апгрейды эту цифру слегка снижают.
Но в целом это первая более менее твердая прикидка прибыльности с опорой на документы.

Привет индексам и 7% в год

[Font]

Похвально, но вы же понимаете, что сертификат об оценке на 1030 не гарантирует, что дом будет продан за 1030к.

Хочу прояснить во что: Вы купили дом за 920к?
Как вы можете обяснить всего 70к дауна (20%), при том что жилье в рент?

[Ivan.Galv]

А дом не будет продан вообще, ни за 1030 ни за другую цену. Отсюда и туманные прикидки.

Да, куплен за 920.
Насчет 20%, они кстати теперь есть с учетом новой цены, что открывает дорогу рефинансироваться на 30 лет.

А если Вы про правила получения мортгиджа на investment property, то оно таковым пока не является и не факт что когданибудь будет.
И я в нем жил, хоть и совсем чуть чуть...и жена живет время от времени...трудностей в обьяснении, что оно owner occupied не возникнет в ближайшие годы...Но в теории Вы даже можете набрать несколько пропертей и какждый раз говорить что это БУДЕТ owner occupied, даже если это вообще не так, правда это дорожка опасная, CMHC и другие конторы так обижались на ушлых капиталистов и банили их от госстраховки.

Если по феншую то етсь три разных страховщика- один раз у каждого это сделать вполне можно.
Если более одного разa обращаться допустим к CMHC, то придется сильно доказывать, что Вы не пытаетесь надуть систему и Вас действительно достало жить в первом owner occupied обьекте и Вы хотите в новый owner occupied обьект.

В любом случае, owner occupied требует присутствия оунера или члена его семьи, но не требует чтобы каждый квадратный метр был для personal use.

[Artash]

Но в теории Вы даже можете набрать несколько пропертей и какждый раз говорить что это БУДЕТ owner occupied, даже если это вообще не так

При этом любой credit report будет иметь все твои мортгиджи по списку. Я еще могу поверить в то, что лендеры не будут сильно проверять живет ли там владелец или нет, но долговую нагрузку они проверять очень любят и вряд ли кто-то даст новый займ под адекватную ставку, если на вас с женой уже висит негативный актив с эквити меньше 20%. Иначе у любого местного дворника уже было бы 10 домов во "владении".

[Ivan.Galv]

Artash, лендера не особо волнует какой там equity у другого актива. 40%, 20%, 1%, -10%...не релевантно. Это проблема другого лендера который выдал мортгидж на ТОТ актив.
Его правда волнует сколько у Вас пропертей. Если больше пяти то получить Вы ничего больше не сможете у A-lenders.

С точки зрения нового лендера и новой проперти, Вы будете просто проверены на то, какую часть Вашего ежемесячного дохода Вы тратите на обслуживание того старого дома. Если там сдано в аренду, то Вам и это зачтут в плюс как доход.

Если по простому, то каждый дворник не сможет купить 10 пропертей просто потому, что человек должен быть способен выплачивать все свои мортгиджи всего лишь на 30-40% своей зарплаты (GDS/TDS ratios + стресс тест). Купили первый дом и у вас почти не осталось запаса прочности в доходе, который можно показать на покупку второго дома. Даже если Вы вышли в ноль по расходам-доходам, этого все равно часто мало для покупки нового именно по причине правила "30-40% дохода".

Ну а то что лендеров не особо волнует ситуация в Вашими пропертями, не относящимися к этому конкретному лендеру, это как раз та самая сила opportunity. Сила, дающая Вам возможность нагло использовать обвалы рынка для приобретений новых пропертей. Если в момент краха у Вас еще много лет до рефинансирования и если платежи по мортгиджу не напрягают Вас, то Вы идеальный заемщик.