Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

[Alt]

А если 200к?

100К потратить на даунпеймент, а еще за 100К купить хрущ в Москве, который будет приносить около 7К CAD в год. Т.е. доход будет 7% годовых вместо канадской ипотеки в 3%. В этом случае нужно лишь молиться, чтобы не повторились 1998, 2008 и 2014 ))

[Font]

По сути я конечно согласна. А какие *нематематические* факторы вы имеете в виду?

Например:
- Какова ваша толерантность к рискам? Любой ассет это риск
- Насколько сильно ваше желание жить в СВОЕМ жилье? Для многих решающий психологический фактор, кстати.
- Готовность к мелким и не очень ремонтам. Ведь если вы так поставили вопрос, то похоже ищете финансовой выгоды, а значит All brand New Top Notch не ваш вариант и будете смотреть где бы сэкономить, купить подешевле подремонтировать, подшаманить, подкалымить, Закрасить краской и забить фанерой. Готовы к этому всему?

Отправлено спустя 42 секунды:

Кстати, если кто-нибудь подскажет приличный калькулятор (лень в экселе ковырять), который позволяет поиграться с параметрами жилья, меячными платежами и прочим, дабы посчитать какую сумму надо тратить ежемесячно и, главное, какая сумма будет "оседать" в самом жилье при разном поведении рынка - я буду признателен. Если такого нет - в экселе сделаю или сам накодю.

https://www.calculator.net/mortgage-calculator.html

[rabbit]

за 100К купить хрущ в Москве, который будет приносить около 7К CAD в год

Не будет. Это я как лэндлорд в Москве последние лет десять говорю
И хватит с меня уже московской недвижимости, чесслово. Я наоборот хочу её вытащить сюда и трансформировать во что-то для себя, а не пытаться угнаться за постоянно падающим рублём. Пятнацдать лет назад можно было мою московскую недвигу махнуть на что-то приличное торонтовское без всяких ипотек. Сейчас - ну на даунпеймент хватит, да. Для меня уже этот факт достаточен, чтобы закончить свои отношения с российской недвигой.

Отправлено спустя 3 минуты 51 секунду:

https://www.calculator.net/mortgage-calculator.html

О, спасиб

[Mishka]

С другой стороны, когда пришел ковид и повалились фонды, я бы блин предпочла под собственной крышей сидеть, чем с фондами )) Ну и не такие уж у нас супер-пупер накопления, чтобы с фондами играться в надежде на сверхприбыль.

ДА я с вами согласен что рискованное занятие.
Но у вас есть хороший шанс взять что то стоящее с дисконтом 30-40%, т.е. можно получить за 3 года и 50% и больше, но как повезет, но шансы выше чем когда на максимуме покупаете.

С другой стороны, если у вас только на первоночальный взнос и нужно жильё, то ответ очевиден - жильё делает вашу жизнь более спокойной.

[Sveta_nik]

Ведь если вы так поставили вопрос, то похоже ищете финансовой выгоды

Пропало то, что я писала - повторю. Я не ищу финансовой выгоды, просто меня душит жаба платить деньги за аренду и я боюсь потерять накопленное непосильным трудом в фондах из-за всякой фигни типа ковида например. Кто бы мог подумать год назад, что сейчас будет твориться!
Наверное важно сказать, что мы - такой очень средний класс )) Да, у нас есть только на первоначальный взнос. И мы не можем и за аренду платить, и жить хорошо, и откладывать на будущее. Жилье хотя бы сыну останется. А иначе еще один ковид или фиг его знает что - ни жилья, ни накоплений.

Пятнацдать лет назад можно было мою московскую недвигу махнуть на что-то приличное торонтовское без всяких ипотек.

Отчаянно плюсую. С каким геморроем (и какими потерями!!) продавалась недвига в Москве год назад! про рухнувший рубль вообще молчу, не хочу растравлять свою ипохондрию ))

[Ivan.Galv]

У вас есть 100К, недвижимость стоит 500К. Вы берете 400К под 3%. В первый год вы заплатите где-то 11К процентов + коммуналка + налог. Пусть это все вместе будет 18К (думаю даже больше). Поэтому если недвижка не будет расти, то выгода сомнительна.

Проценты сейчас падают, причем падают они не с уровня 3%, а уже с 1.9%. Я например имею 1.75%. Соответственно у Вас с мортгиджа 400к будет баксов 600-630 в месяц процентов. Добавьте баксов 500 на condo fee+property tax+страховку и получите стоимость владения аля 1100 в месяц. А рента такого же юнита в районе 2тыс в месяц.

При таких раскладах, переходя из рентера в собственника, Вы кладете себе в карман лишние 900 баксов в месяц при даунпейменте 100к. Это почти 11% годовых если не делать вообще ничего. Но можно сделать еще то, что делают все. А именно - занять эти самые 100к.

Если Вы их займете и пойдете покупать недвижку в Москве, то бог Вам судья в плане рисков...
А если в Торонто по вышеуказанному примеру, то на любом сколь угодно вменяемом line of credit, который Вам может выдать любой банк - процент будет 4.5% сегодня. Для тех, у кого есть доступ к HELOC - процент вообще ниже 3% сегодня. А Вы имеете 11% годовых на вышеописанной схеме. Соответственно разницу кладете себе в карман между 11% и 3%-4.5%.

Но погодите...думаете Ваша прибыль 11%-4.5%=6.5%? Не совсем...100к то Вы заняли...соответвенно Ваш реальный даунпеймент был ноль...А значит ROI = infinity по старику Киосаки

Ну и какбе да...это все имеет гипотезу что недвижка еще и не росла в цене пока Вы ей владели, что крайне далеко от реальности А если росла - можете infinity умножить на два или три

[rabbit]

про рухнувший рубль вообще молчу

Во-во.
Особенно в начале этого года доставило смотреть, как недвига просто тает на глазах относительно канадской из-за изменения курса. Поэтому я уж лучше сюда - тут может и не такая стабильная экономика как в других странах, но стабильнее российской, и я тут собираюсь жить.

Ай мин, в начале года канадский доллар стоил 48 рублей, а сейчас - 52 (и это еще устаканилось, доходило до 56). Про 2014 год я вообще молчу. То есть что мне толку от того, что московская недвига приносит 5% от своей стоимости в рублях, если она теряет больше в курсе той страны, где я хочу купить себе недвижимость?))

Отправлено спустя 5 минут 41 секунду:
Ну и я сейчас просто залез в указанный калькулятор и чуток посчитал.
Получается, что если я, допустим, беру 200к (которые приносят 10к в год) и засовываю их в недвижимость стоимостью 350к (в Оттаве же можно что-то за эти деньги взять?) с ипотекой на 15 лет, то я при всех расходах трачу (именно выкидываю) все эти годы 11000 в год (стоимость содержания = проценты по ипотеке, налоги и прочее, без учета тела кредита) вместо двадцати тысяч сейчас (-30 на аренду +10 от лежащих 200к), а на выходе через 15 лет имею проперть стоимостью 350к (это если она не вырастет вообще) вместо тех же 200к если продолжать рентовать. Что я считаю не так?

[Antoxa]

При непадающем рынке выгоднее покупать, иначе - рентовать. Чего тут еще обсуждать?

[Alt]

При непадающем рынке выгоднее покупать, иначе - рентовать. Чего тут еще обсуждать?

Автор не уверен, что будет жить в GTA в будущем. У меня лично такая же проблема. Я только приехал и еще не ездил дальше чем за 50км от Торонто.
Конечно выгодней покупать чем арендовать. Просто есть риск купить то, что потом не понравится.

[rabbit]

Просто есть риск купить то, что потом не понравится.

ИМХО, это просто сразу надо закладывать в стоимость владения. Я имею в виду "расходы если я продам эту недвижимость через пару лет".

Отправлено спустя 58 секунд:
Сколько тут, кстати, стоит поменять одну ипотечную недвижимость на другую? Документы, оформление, услуги риэлтора?

[Antoxa]

Если покупать кондо, то из расчета сдавать его потом. Не понравится - сдадите и поедете куда то еще.

[rabbit]

Думаю, ответ на этот вопрос и является ключевым для ТС в том числе.

[Antoxa]

Документы, оформление, услуги риэлтора?

Дорого. Land Transfer Tax, 3-4% риэлтору, штрафы за досрочное расторжение моргиджа. Имхо лучше сдать квартиру при отъезде.

[rabbit]

Дорого. Land Transfer Tax, 3-4% риэлтору, штрафы за досрочное расторжение моргиджа. Имхо лучше сдать квартиру при отъезде.

А можете примерное суммарное число накинуть для проперти стоимостью всё те же указанные 350к?

Отправлено спустя 2 минуты 11 секунд:
Хочу просто понять, с какой периодичностью можно менять объекты, чтобы это всё еще было выгоднее аренды. Или насколько резонно брать небольшую ипотеку -> выплачивать -> продавать в сравнении с большой ипотекой сразу.

[Antoxa]

LTT - https://www.ratehub.ca/land-transfer-tax
Риэлтор - до 5%, как договоритесь.
Штрафы - это уже зафисит от банка и условий. Может вообще не быть. Может быть запретительного уровня (чтобы точно не захотелось раньше срока расторгать). Чем свободнее условия кредита тем больше процент по кредиту обычно.