Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

[nick_]

Я использовал самый низкий рейт на калькуляторе TD, аммортизацию 25 лет и 120к downpayment. Прямо сейчас негативный кэшфлоу для лендлорда на квартиру rabbit примерно -1440, включая налоги на недвижку, condo fee и разницу между арендой и ипотекой. Стоимость владения и амортизацию квартиры и рост condo fee не учёл. Это не считая opportunity cost для 120к, на которые можно несколько квартир в Киеве купить, например. Если это не пипец, то что

[Ivan.Galv]

Я использовал самый низкий рейт на калькуляторе TD, аммортизацию 25 лет и 120к downpayment. Прямо сейчас негативный кэшфлоу для лендлорда на квартиру rabbit = -1440, включая налоги на недвижку, стоимость владения и разницу между арендой и ипотекой. Это не считая opportunity cost для 120к, на которые можно несколько квартир в Киеве купить, например. Если это не пипец, то что

Ну давайте посмотрим что Вы насчитали.
То что Вы взяли 120к а не 140к, говорит о том, что Вы целитесь на цену покупки этого юнита в 600к...я использовал даже выше, 700к, так как там прям щас есть на продажу юниты за такие деньги.
Но допустим что Ваша цена 600к корректна...и также допустим, что Вы лендлорд-самоубийца, который не ценит 30летние мортгиджи и пользуется 25летними:)

По расходам
200 баксов у Вас будет property tax
450-500 condo fee
и страховка не знаю сколько, возьмем 100
~2000 principal+interest
То есть суммарных расходов в Вашем расчете: 2750 в месяц
При том, что кролик платит 2450.

Откуда у Вас полторы тысячи баксов негативного кешфлоу?:)
Может не Торонто виноват своими ценами высокими, а кривая математика, искуственно запугивающая реальную картину?

Давайте даже выполним дополнительную проверку без калькуляторов всяких сайтов. 600k-120k даунпеймента = 480к мортгиджа. Под 2% В год это 800 в месяц процентов и около 1100-1200 в месяц в principal debt. Все сходится.

P.S. я даже больше скажу, простое переключение мортгиджа с 25 на 30 лет для Вашей цены квартиры в 600к сразу сократит негативный кешфлоу только до цены страховки (которую Вы даже не учитывали судя по сообщению).

[nick_]

Мне калькулятор сказал больше 2700 ежемесячно только на ипотеку. Цены аренды и покупки, condo fee брал актуальные с realtor.ca. Property tax по торонтовскому калькулятору 341 в месяц. Сходите, посчитайте, столько и выходит.

500 (разница) + 340 (tax) + 500 (condo fee) = 1340

На сотню промазал потому что думал, что tax выше. Впрочем, там очень новый кондо с бассейном и через несколько лет condo fee будет 600-700. У нас 10 лет кондо без бассейна и 600.

"Стоимость владения и амортизацию квартиры и рост condo fee не учёл. "

В любом случае ваша математика суть не математика, а wishful thinking и натягивание совы на глобус.

UPD. Сходил снова на калькулятор, почему-то получилось 2680, до этого было 2770, видимо, что-то по-другому забил. Значит будет 1270 разницы без учёта стоимости владения и амортизации.

[Antoxa]

Мне калькулятор сказал больше 2700 ежемесячно только на ипотеку

2700 за долг в 480к? это какой же там процент вы указали?

[nick_]

за долг в 480к?

Надо брать цифры не с наркоманских постов потому что, а с realtor.ca. 684к - цена этого кондо. 120к - это не волшебная цифра 20%, там есть страховка в ипотеке.

[Ivan.Galv]

Ну да, ну да, когда не умеете считать, надо обвинить собеседника в чем-нибудь, чтобы все пришло в норму:)
Property tax там прямо сейчас даже для 2bed+1 юнитов меньше 200. Но даже если Вы подрисовали стоимость налога до $341, это реально ничего принципиально не меняет. Это только 141 доллар, который не способен превратить 300 баксов негативного кешфлоу в 1440.

Что касается мортгиджа, то чтобы он на 600к юнит с 120к даунпейментом был 2700/Месяц, ставка должна быть 4.7%. Вы вообще с планеты Земля? Мы земляне не живем с такими ставками наверно пару десятилетий точно...может и больше...

Иметь негативный кешфлоу в -300, подрисовать 140 в налоге, еще 700 в мортгидже, станет 1140. Гдето еще 260 баксов своровали без обьяснения
Но я думаю суть Вы поняли, я и не спорил что кондо фи будет расти...но это не дает Вам право считать мортгиджи по ставке 4.7%даже близко Мне нынче unsecured line of credit дают по более низкой ставке, к слову...

[Ivan.Galv]

684к - цена этого кондо. 120к - это не волшебная цифра 20%, там есть страховка в ипотеке.

Вы не имеете права использовать даунпеймент ниже 20% для рентал проперти. Чтоб калькуляторы позволили Вам поставить такой даунпеймент, предельная цена должна была быть 600к.
Даже без рентал пропертей там бы началась история с CMHC страховкой и тп при даунпейменте ниже 20%.

[nick_]

Если сделать downpayment 140к и убрать страховку, будет 2,434.23 в месяц и где-то -1000 негативного кэшфлоу.
UPD: ставка 2.49

Короче, это всё равно паршивая инвестиция, сколько денег туда ни вбухивай. И вообще, почему не покупать для аренды в Чикаго, например? Во славу Сатаны или из солидарности с альтернативно одарёнными?
UPD:
https://www.numbeo.com/property-investm ... cago%2C+IL

[Ivan.Galv]

Если сделать downpayment 140к и убрать страховку, будет 2,434.23 в месяц и где-то -1000 негативного кэшфлоу.

Не будет там даже близко никаких негативных кешфлоу размером с тысячу...
Если использовать цену 684к, а не 600к, то даунпеймент нужен 137к...
И тогда чтоб подогнать мортгидж платеж под 2700 нужна ставка 3.4%...А сейчас они у многих уже ниже 2% реально. Так что реальный мортгидж платеж $2000 для 600к проперти. $2300 для 684к, при условии 25ти лет.

[nick_]

Ivan.Galv, https://tools.td.com/mortgage-payment-calculator/

[Ivan.Galv]

Короче, это всё равно паршивая инвестиция, сколько денег туда ни вбухивай. И вообще, почему не покупать для аренды в Чикаго, например? Во славу Сатаны или из солидарности с альтернативно одарёнными?

Может потому что Чикаго - город с медленно снижающимся населением?
Вам никто не запрещает покупать где хотите, хоть кратер на Марсе купите, там наверно и дадут ставку в 4.7%

Ладно пошел я спать

[nick_]

Ivan.Galv, меня вот какой вопрос внезапно взволновал. Иван, скажите честно, как на духу. Вот если бы вы поехали в Сидней а не Торонто, вы бы топили за недвижку в Сиднее или в Торонто?

Отправлено спустя 1 минуту 18 секунд:

Может потому что Чикаго - город с медленно снижающимся населением?

Просто там прямо сейчас rent to own ratio выгоднее, и если вы не хотите играть на все в казино под названием "я знаю будущее, цены будут всегда идти вверх с нужной мне скоростью", то это кагбэ важно.

Отправлено спустя 7 минут 56 секунд:
Т.к. мне ещё не спится, то напишу, вдруг кто прочитает, очень простую мысль. Все эти рассуждения в интернете "что выгоднее - снимать или купить", они про ситуацию типа Чикаго (см. ссылку), а не про ситуацию типа Торонто. Может иметь смысл и покупать, конечно, но это для себя, как мороженое.

Т.к. я всё еще в офигении, что кто-то побежал защищать соотношение price to rent 24, приведу тут для Киева данные. На "даунпэймент" из расчётов с калькулятором там можно купить квартиру, которая будет приность 800 CAD в месяц.
https://www.numbeo.com/property-investm ... rrency=CAD

[Antoxa]

UPD: ставка 2.49

А зачем во времена, когда дают 1.9 брать 2.49?

Отправлено спустя 4 минуты 31 секунду:

Просто там прямо сейчас rent to own ratio выгоднее

Нет на глобусе таких мест, где и цены растут и кэшфлоу положительный
И тут уж выбирать приходится, либо вы в растущий эквити инвестируете ценой кэшфлоу, либо в положителый кэшфлоу, но имеете стареющее и дешевеющее жилье.

[nick_]

А зачем во времена, когда дают 1.9 брать 2.49?

Для конкретики и проверяемости. Кроме того говорить, что "дают" можно как получишь, а тут публичная оферта.

где и цены растут и кэшфлоу положительный

Долгосрочно нет, краткосрочно - Торонто в 2013, думаю, например. Но долгосрочно тогда и ментальная гимнастика с ожиданиями от инвестиций не работает.

Но я вообще считаю, что инвестиции в недвижимость - это ужасный бизнес. Про риски я где-то выше писал. Просто если у человека нет эрудиции и жизненного опыта, оно может показаться простым и понятным, вот поэтому все домохозяйки на кухне об этом и говорят, но в списках самых богатых людей что-то нет засилья чуваков, которые просто вовремя успели заскочить в рынок кондо. Люди в целом очень плохо считают, ещё хуже понимают стоимость владения, совсем единицы хоть чуть-чуть понимают риски.

[Antoxa]

но в списках самых богатых людей что-то нет засилья чуваков, которые просто вовремя успели заскочить в рынок кондо.

Ну Амазоном или Эплом владеть конечно доходнее, кто ж спорит
Вы с этим расчетом в бизнес инвестируете?