Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

[rabbit]

Просто в России расходы на продажу (ну если мы опускаем факторы потери в цене в валюте) не такие критичные - риэлторы в Москве берут полтора процента и рады. А при этом процент в банке намного выше (10+). Поэтому куда выгоднее получается брать ипотеку с возможностью погасить её лет за пять, потом продавать квартиру и покупать следующую в ипотеку еще лет на пять. Расходов на смену квартиры минимум, а при этом выплаченные проценты отличаются в разы - если в этом примере сразу брать "вторую" квартиру, её выплачивание займёт лет пятнадцать и больше вместо десяти при первом сценарии.

[Antoxa]

небольшую ипотеку -> выплачивать -> продавать

Ипотека влияет на продажу только досрочным расторжением. Вы можете на 3 года заключить ипотеку если планируете через 3 года продать и тогда никаких расходов не будет.

[Ivan.Galv]

Если Вы полностью выплатили первую квартиру - Вам нет смысла ее продавать чтобы купить другую.
80% ее стоимости Вы можете вытащить кешем рефинансировавшись и использовать эти деньги для покупки чегото нового, оставив и старое. Или HELOC как еще более простая альтернатива cash-outам.

В общем если у Вас слишком сильно выплачена недвижка-то у инвестпроперти становится все труднее дедактить всю прибыль, приходится начинать платить налог с прибыли...чтобы этого изьежать, рефинансируются время от времени. Ну и кроме того это просто мудро - не запирать деньги там, где они Вам приносят менее 2% годовых, использовать их там где доходность выше.

[rabbit]

Antoxa, понял, принял. То есть если мы берем всё те же 350к, поменять их на другую проперть будет стоить (я тут еще поиграл со всякими commission calculators) около 30к. То есть в посчитанном мной примере (когда покупка выгоднее на 10к в год), если продать через 3 года - выйдешь в ноль по расходам относительно аренды, что делает реально нецелесообразной покупку на такой срок

Однако, если менять хотя бы раз в пять лет, уже реалистичнее.

[Antoxa]

Поэтому куда выгоднее получается брать ипотеку с возможностью погасить её лет за пять

Я не знаю что конкретно вы планируете взять за 350K, в Ванкувере вам потребуется от 700 на что то приличное. Думаю в Торонто аналогично.

[rabbit]

Ипотека влияет на продажу только досрочным расторжением. Вы можете на 3 года заключить ипотеку если планируете через 3 года продать и тогда никаких расходов не будет.

Речь не про влияние ипотеки, а про разницу процентов. Представьте, что у вас есть два миллиона рублей, вы можете платить, например, по 150к рублей в месяц, а вашей целью является квартира стоимостью, допустим, 6 миллионов рублей. Что будет выгоднее при ипотечной ставке десять процентов и околонулевой стоимости продажи квартиры: взять в ипотеку сразу квартиру за 6 лямов, или взять за 4 ляма, выплатить и потом взять за 6?

Отправлено спустя 43 секунды:

Я не знаю что конкретно вы планируете взять за 350K

Мне правда кажется, вы не читаете, что тут пишут. Уже неоднократно было сказано: в моем случае речь не про Торонто.

[Antoxa]

сразу квартиру за 6 лямов, или взять за 4 ляма, выплатить и потом взять за 6?

Зависит от сроков, очевидно.
4 (6-2) за 5 лет и 2 (4-2) за 5 лет + 2 (6-4) за 5 лет - примерно одинаково

Отправлено спустя 7 минут 19 секунд:

Мне правда кажется, вы не читаете, что тут пишут. Уже неоднократно было сказано: в моем случае речь не про Торонто.

Говоря "Торонто" я имею ввиду все метро-арию. Городок в 50км от даунтауна Торонто - это таки пригород Торонто, на мой взгляд.
Так же как Ванкувер - это не только центр, но и города вокруг.
Вот погуглил, говорят средняя цена на кондо в Burlington - 600-700. То есть 350k - это что то сильно скромное должно быть.

[rabbit]

Говоря "Торонто" я имею ввиду все метро-арию. Городок в 50км от даунтауна Торонто - это таки пригород Торонто, на мой взгляд.

в недвижимость стоимостью 350к (в Оттаве же можно что-то за эти деньги взять?)

Если для вас Оттава - пригород Торонто, ну я хз. В Бёрлингтоне, есессно, это что-то ценой 500+, о чем на первой странице тоже было.

[Ivan.Galv]

Чтото Вы Антон кролика злите, кмк Будьте менее провокационны

[rabbit]

Зависит от сроков, очевидно.

Ежемесячный платеж одинаковый, я же про это написал, 150 тысяч в месяц

Отправлено спустя 2 минуты 52 секунды:
Там вопрос был риторический, если что, это задачка класса из шестого-седьмого на проценты

Отправлено спустя 2 минуты 2 секунды:

Чтото Вы Антон кролика злите, кмк Будьте менее провокационны

Да я просто подбешиваюсь, когда пишу одно, а мне отвечают совсем на другое и мимо кассы, хоть и понимаю, что отвечающий мне ничем не обязан, my bad.

[Alt]

Объясните, пожалуйста, несведущему. В России городок расположенный в 50км от Москвы или Спб - это уже относительно депрессивное местечко. В таких местах уже почти нет нормально оплачиваемой работы. Его житель обречен на ежедневное стояние в пробках, чтобы добраться до окраины мегаполиса, а через 8 часов вернуться обратно.
Почему в Берлингтоне жилье дороже чем в Оттаве? Неужели там зарплаты выше? Оттуда комфортно можно добираться разве что на поезде, при условии работы в пешей доступности от Union Station.

[rabbit]

В России городок расположенный в 50км от Москвы или Спб - это уже относительно депрессивное местечко

хз, вон из Дмитрова народ нормально мотается в Москву (50 минут на экспрессе до центра), а цены на недвижимость там соизмеримы с СпБ. Те же 50 км.

Отправлено спустя 3 минуты 14 секунд:
Ну и плюс тут расстояния немного иначе воспринимаются, это даже я тут уже успел понять. Например, на права (когда меня не пустили на экзамен) надо было ехать в Ньюмаркет из центра Миссисаги, а обратно - домой в Мимико. Ну проложили маршрут, на расстояние не обратили внимание, сгоняли, час в пути в достаточно загруженное время (по Москве за такое время в пробки можно разве что в соседний район добраться), после экзамена поехали обратно, никаких напрягов. А потом уже посмотрели в навигаторе - а это было 70 км в одну сторону, лол.

Отправлено спустя 3 минуты 21 секунду:
Короче, после мск тут реально кайфово в плане дорожного движения, не пугает жить где-то чуть в стороне. У нас исполнительный директор (ваще ни разу не бедный мужик) каждый день мотается как раз из Ньюмаркета в Миссисагу. У него там дом большой, ему там хорошо. А как бы 40 минут в одну сторону на дорогу - вообще не категорично, ИМХО.

[Ivan.Galv]

Тут у планировщиков города в обиходе карта, на которой показаны области, откуда можно доехать до условной работы на юнион стейшене за менее чем час...
Даже не весь Торонто входит в такую зону, откуда часа хватит...Но многие пригороды возле GoTrain станций входят в такую зону...Очевидно жить надо совсем недалеко от gotrain, иначе часа не хватит.
Ценообразование по схожему принципу происходит. Если Вам на работу через три автобуса и поезд добираться-то будет скидка. А если пара шагов до станции-приплатите немного.

[rabbit]

Хотя допускаю, что не все люди так кайфуют за рулём как я, например. Тогда конечно тут адовенько. Мне до работы на машине ехать минут двадцать (я еще и "против шерсти" еду, вообще кайф), а на общественном транспорте - полтора часа (кек) и приличные расстояния идти пешком. Это тоже ололо полнейшее. Хорошо, что я автозадрот и вообще общественным транспортом не пользуюсь ни в какой стране.

[Ivan.Galv]

Кстати если кто надеется словить скидку в связи с коронавирусом, новости с полей, свежачок от чувака который меня давно забанил в твитере)